Imóveis versus Fundos Imobiliários

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Guilherme escreveu: “Se for possível, gostaria que expusesse para nós leitores sua opinião sobre os fundos imobiliários. Quais as vantagens em relação ao imóvel em si? Como funcionam? É uma opção interessante para quem ainda acredita que imóveis são bons investimentos para o longo prazo? Obrigado”.

Guilherme, obrigado pela visita. Suas perguntas são muito interessantes e representam mais lenha na fogueira criada pelo tema “imóveis”. Particularmente, adoro uma boa polêmica. O tijolo, só por ser algo palpável e resistente (será?), não garante vida longa ao seu imóvel. Ou melhor, ao seu bolso. Fundos imobiliários têm características que evitam a dor de cabeça da administração do imóvel, mas costumam exigir altos aportes iniciais.

O que é e como funciona um fundo imobiliário?
Seu funcionamento não difere dos demais tipos de fundos, onde também há captação de recursos para investimento. No fundo imobiliário, esses recursos são usados na criação de empreendimentos imobiliários, novos imóveis ou no aluguel de bens deste tipo. Neste fundo podem constar um ou mais imóveis, parte de imóveis, seus direitos etc. Algumas de suas principais características são:

• Deve ser, obrigatoriamente, administrado por uma instituição financeira;
• A aplicação em bens imobiliários deve ser de, no mínimo, 75% do patrimônio acumulado pelo fundo;
• Não há resgate de cotas. Para reaver seu dinheiro, ou parte dele, o investir precisa vender suas cotas, ou parte delas, para outros cotistas. Em casos mais radicais, ele pode contar com a dissolução do fundo, com respectiva venda de seus ativos.

Por que imóveis versus fundos imobiliários?
Nem todo mundo tem dinheiro (e energia) suficiente para se aventurar na construção, compra ou administração de um imóvel. Não sei se eu tenho. O fundo imobiliário permite que você receba uma renda mensal, equivalente ao aluguel de um imóvel próprio, sem que você precise atuar ativamente no gerenciamento da obra ou na gestão do(s) inquilino(s).

Essa renda entregue pelo fundo varia de acordo com a renda proveniente de seus ativos, estejam eles em construção, alugados ou arrendados. A comparação entre imóveis e fundos imobiliários deve levar em conta a sua disposição frente aos desafios que cada oportunidade apresenta. Veremos mais abaixo que ambas oferecem riscos semelhantes.

Sérgio Belleza Filho, consultor de investimentos responsável pelo site Fundo Imobiliário, deixa sua opinião:

“Sobre a administração dos imóveis, quando você compra cota de um fundo imobiliário, alguém faz isso por você. No caso, a Instituição Financeira que administra o Fundo. A grande maioria tem ativos alugados para grandes empresas e o fundo imobiliário é uma forma do investidor, com pouco dinheiro, comprar imóveis diferentes e de alto padrão”

E a rentabilidade média? E o imposto de renda?
Ainda segundo o consultor Sérgio, a rentabilidade média dos fundos imobiliários é de 1% ao mês, valor muito mais alto que os 0,7% praticados no aluguel de imóveis residenciais. Fundos cujas cotas são negociadas em Bolsa e contam com mais de 50 cotistas possuem isenção de imposto de renda sobre os rendimentos obtidos por pessoas físicas. Ah, nenhum cotista pode deter 10% ou mais das cotas do fundo, ou terá que pagar imposto.

Mas nem tudo são flores…
Ainda que o fundo apresente caracteristicas mais “tranqüilas” ao seu dia-a-dia, podem existir casos de inadimplência cujo impacto pode diminuir sua rentabilidade mensal. Não é diferente do que acontece com quem tem uma casa ou sala comercial e um inquilino que não paga em dia seu aluguel. As proporções mudam, o problema não. Com as proporções, crescem também os prejuízos.

Para investir em um fundo imobiliário, procure uma corretora ou instituição financeira, mas lembre-se de que entrar nessa é como entrar em uma empresa. Conheça o objetivo do fundo, os imóveis em que ele aplica seu dinheiro, seus gestores e fique sempre de olho. Não se assuste com a frase “fundos de ações negociados em Bolsa”, isso são pormenores operacionais de responsabilidade da instituição.

O artigo não diz o que é melhor, apenas apresenta mais uma alternativa interessante de investimento. Que tal?