Imóvel: saber alugar é fundamental!
Publicado por Conrado Navarro em 29.10.2007 na seção Imóveis
Márcia comenta: "Navarro, seu blog é ótimo. Olha, recentemente passei por alguns problemas ao alugar um de meus imóveis. Fui mal assessorada por familiares e acabei tendo problemas com a reforma do imóvel, cujos valore foram pagos por mim. Como funciona a locação neste sentido? Nós, donos, somos responsáveis por reformar o imóvel? Há algum objeto contratual que trate dessa questão? Aproveito e peço para que também nos dê mais dicas neste sentido. Desde já, muito obrigada".
Olá Márcia, seja bem vinda ao Dinheirama. Infelizmente, as práticas diárias de negócios não favorecem o aprendizado de técnicas e dicas para melhores decisões sobre o aluguel de imóveis. As imobiliárias normalmente se responsabilizam por tudo, mas ainda assim ficam disponíveis excelentes oportunidades de contratos sem sua intermediação. Como redigir um bom contrato? Que aspectos devem ser levados em consideração? Prometo tentar ajudar.
As famosas benfeitorias
Há muita confusão na cobrança de reparos realizados no imóvel, especialmente quando estes são feitos pelos inquilinos. Locador e locatário, vocês sabem exatamente em que situações é preciso pagar por uma benfeitoria no imóvel? Vejamos:
- Reformas, gastos e benfeitorias relacionadas à segurança e estrutura do imóvel podem ser feitas pelo inquilino e cobradas do proprietário. Estas despesas devem ser pagas pelo dono ainda que os contratos mais comuns normalmente tragam uma cláusula que menciona o não comprometimento do locador em ressarcir o locatário em relação a qualquer benfeitoria.
- Gastos espontâneos e benfeitorias de caráter estético podem ser feitas pelo inquilino, mas não devem ser ressarcidas pelo locador. Neste caso, o dono deve preocupar-se em detalhar bem a vistoria inicial de entrega do imóvel e manter contato com o inquilino, evitando assim surpresas no aspecto físico do bem.
Você pode fazer mais, muito mais!
Imóveis são alternativas interessantes de investimento, especialmente se localizados em áreas de grande procura e valorização. No entanto, alugar uma casa ou apartamento, requer alguns cuidados. Listarei algumas dicas simples e úteis para que você possa aproveitar o potencial de seu imóvel e evitar problemas:
Conheça melhor quem vai alugar seu imóvel. Peça referências, telefone para alguns de seus colegas de trabalho e familiares. Procure manter contato e tenha os endereços e telefones do inquilino sempre à mão.
Conheça ainda melhor a imobiliária. Se você prefere negociar através de uma imobiliária, analise muito bem a empresa, procure informações sobre seus sócios, bens administrados e tente obter opiniões de outros donos de imóveis que já usam os serviços da empresa.
Sempre registre o contrato no Cartório de Títulos e Documentos. Lembre-se também de incluir no contrato as garantias oferecidas pelo inquilino.
Visite o imóvel. Você alugou a casa, mas ela continua sendo sua e está no mesmo lugar. Combine com o inquilino uma visita anual ou semestral e fique por dentro do que ele anda fazendo lá.
Exija os comprovantes das contas em seu nome. Condomínio e IPTU são pagos pelo inquilino, mas estão no seu nome. Você não quer ver seu nome sujo por ai, quer?
Sempre passe as contas de água, luz e telefone para o nome do novo morador. Hoje em dia, isso é feito por telefone e internet, exigindo pouco tempo. Durante o período em que o imóvel está alugado, a responsabilidade de arcar com esses valores é do inquilino e assim você evita possíveis dores de cabeça com credores no futuro.
Se for apartamento ou condomínio, faça questão de entregar pessoalmente uma cópia da convenção do condomínio e(ou) regulamento. Seu inquilino deve perceber que respeitar as regras é uma atitude de grande valor para você. Além disso, a entrega pessoal destes itens reforça a importância do imóvel em sua vida. Zêlo é a palavra de ordem.
Ao término do contrato, faça uma vistoria detalhada e paciente. Esteja presente, faça comparações com o documento inicial de vistoria e verifique cada um dos pontos citados no documento. Se o inquilino está devendo e um acordo de pagamento for firmado, exija que o fiador também assine o documento. Preocupe-se com o imóvel, mas também com a total transparência das contas e dívidas do período.
Cobre por danos causados ao seu imóvel. Exija o cumprimento do contrato e, havendo algum problema no imóvel, converse diretamente com o inquilino e cobre providências. O apartamento é seu, a responsabilidade de mantê-lo inteiro e conservado também.
Ainda que um de meus gurus, Stephen Kanitz, acredite que imóveis são coisa do passado, decidi escrever esta série de artigos. Vou preparar um material semelhante, mas focado nas dúvidas mais frequentes de quem aluga. Alguns leitores já enviaram perguntas neste sentido e as aproveitarei para o próximo artigo sobre inquilinos e a vida de aluguel. Espero que tenham gostado. Comentem.
Crédito da foto para Marcio Eugenio.
Conrado Navarro
Educador financeiro, tem MBA em Finanças e é mestrando em Produção (Economia e Finanças) pela UNIFEI. Sócio-fundador do Dinheirama, autor dos livros “Vamos falar de dinheiro?” (Novatec) e "Dinheirama" (Blogbooks), Navarro atingiu sua independência financeira antes dos 30 anos e adora motivar seus amigos e leitores a encarar o mesmo desafio. Ministra cursos de educação financeira e atua como consultor independente. No Twitter: twitter.com/Navarro
Mais sobre Conrado Navarro Outros textos de Conrado Navarro
Navarro, além de suas brilhantes considerações acima, um produto novo envolvendo o mercado imobiliário é o seguro fiança locatícia, que é uma excelente alternativa tanto para o proprietário tanto para o inquilino. Essa ferramenta entre outras coisas, protege o Dono do imóvel de atraso em pagamento, elimina a figura do fiador.
É um ótima alternativa e vale a pena ser lembrada.
Quanto aos negócios, concordo com você, é possível aumentar sim seu patrimônio com os negócios de imóveis. Não é tão fácil, quanto no passado, mas com dinheiro na mão, aproveitando as boas oportunidades é ainda um filão de grandes oportunidades.
Olá Navarro.
Eu sou meio pé atrás com aluguel, conforme pode ser visto neste tópico do meu blog: http://www.whitetiger.com.br/2007/10/25/imoveis-investimento-ou-apenas-patrimonio
Mesmo assim seu artigo é muito interessante para quem quer alugar um imóvel.
Um abraço
Navarro, estou ansioso para ver essa série de artigos. Espero ver maiores detalhes sobre essa forma de "investimento". Pra mim um imóvel é pra morar. Prefiro investir em coisas mais líquidas que me permitam mudar de um investimento para outro à medida que boas oportunidades apareçam.
Mas quem sabe com uma série de artigos eu mude de opinião?
Arthur em uma palestra do Cerbasi, ele comentou que tinha um ex sócio que fez fortuna, sendo que até pendurou as chuteiras comprando e vendendo imóveis.
Ele todo domingo pela manhã comprava os jornais, e lia os obtuários. Descobria os endereços das pessoas, e justamente se aproveitando desse clima de tristeza, onde muitas vezes as pessoas querem se desprender das lembranças do ente perdido, e fazia uma proposta em dinheiro na mão. Vamos supor que a casa valia R$ 100 mil. Ele oferecia R$ 80 mil. Depois vendia por R$ 90 mil. É claro isso é um exemplo de como os imóveis podem ser interessantes, inclusive com um exemplo prático.
Eu tenho imóvel alugado. Atualmente a rentabilidade está baixa, estou até pensando em dar um outro fim a isso. Mas não é de todo ruim. O imóvel sempre vai estar lá, mas cabe a nós proprietários realmente a tarefa de zelar por ele. A baixa liquidez também é uma carência deste tipo de "aplicação", mas tem seu ponto positivo, não tem como comprar aquele carrão por impulso, a grana não está na mão, como em outras aplicações. Educação financeira mais uma vez é muito importante neste ponto, mas quem não está sujeito a tentações de vez em quando? Finalizando, as dicas do artigo são ótimas, muito aproveitáveis. A única dica que eu tenho a acrescentar é quanto a imobiliária. Se você não quer dor de cabeça com inquilino inadimplente e tals, realmente a opção é boa, eu uso. Mas não deixe lá na imobiliária e suma. Sempre ligue lá, acompanhe os andamentos das coisas, confira os recebimentos de aluguel, os pagamentos das contas, etc. E enquanto o imóvel ainda não estiver alugado, sempre ligue lá, fale com o corretor, pergunte se tem alguém interessado. Como ele tem lá inúmeros imóveis a disposição dos interessados, com certeza ele vai lembrar do apartamento daquele "chato" que liga toda semana quando algum cliente aparecer. Abraços.
O legal é sempre contar com a acessoria de especialistas, e não da família, como advogados e contadores. Pode parecer mais caro no começo, mas sem duvida é muito mais lucrativo no longo prazo. Monte uma equipe de confiança e problemas como esse se tornarão soluções.
Navarro,saudações. Fui inquilino de um apto durante 06 anos. Sempre pontual com minhas obrigações. No entanto, motivado por problemas financeiros, optei por desocupar o imóvel e morar em outro com um aluguel bem mais em conta.Remeti uma carta a Imobiliaria ( de acrodo com a lei ) e me mudei 03 dias depois. Foi um custo fazer a vistoria, a Imobiliária enrolava, enrolava. Acabei pagando mais 01 mês de locação, 13 dias de novembro e pintura. Isso é lícito? Abraços, Afonso
Marco, você tem razão. Os especialistas estão ai para isso e devem ser consultados. É sempre fundamental aproveitá-los e questionar caso alguma dúvida ainda persista. Assinar mesmo só depois de ter entendido e concordado com tudo, absolutamente tudo!
Afonso, obrigado pela visita. O contrato previa tempo de resposta por parte da imobiliária depois do envio da carta? Se sim, você pode procurar o Procon e seguir suas dicas para tentar reaver o mês pago adicionalmente. Sobre a pintura, a vistoria constatou problemas? Você deve ter assinado um termo ou dado visto na vistoria. Se o fez, consentiu com o que foi proposto e portanto fica difícil reaver o dinheiro da pintura. Grande abraço.
E quando um inquilino sofre danos decorrentes do mau estado do imóvel? Eu aluguei uma casa sem saber que um de seus cômodos tinha um vazamento importante de água de chuva. A imobiliária diz que não tem nada a ver com isso, que os meus prejuízos são problema meu e que a casa estava em ordem quando foi alugada. Esta é a segunda vez que isso me acontece. Nunca faltei com minhas obrigações, inclusive, na primeira vez que tive minha casa inundada tentei resolver isso com um pedreiro designado pela imobiliária ao invés de procurar um de minha confiança. Não resolveu. O que devo fazer?
Olá, bom dia. Temos uma dúvida com relação a locação de imóvel e gostaria de sua ajuda. Minha sogra alugou um imóvel em setembro de 2008, por um período de 12 meses. Antes de assinar o contrato, foi informado a locatária que, como o prédio ainda estava em construção (era primeiro aluguel), seria necessário ainda fazer um jardim de inverno, na parte de fora do apartamento (no que a locatária acatou, sem problemas). Acontece que agora, quando iria iniciar a obra, a locatária impediu a entrada do construtor e disse que ela não tinha assinado nada se comprometendo em permitir a realização da obra (que por sinal já está paga). Ela disse ter feito um acordo apenas verbal e que tinha mudado de idéia a esse respeito. Eu pergunto: existe algo que possa garantir o direito da proprietária em fazer essa obra, mesmo a revelia da vontade da locatária? Outra coisa: uma filha da proprietária vai se casar em fevereiro de 2009 e ainda não tem onde morar. Neste caso, é possível requerer o imóvel para a filha morar (uma vez que ela não dispõe de outro imóvel)? Como devemos proceder?
Aguardo sua resposta e antecipadamente, agradeço.