Leilão de imóveis: dicas e cuidados
Publicado por Conrado Navarro em 10.03.2008 na seção Imóveis
Ricardo comenta: “Navarro, alguns amigos meus, que compraram imóveis participando de leilões, disseram que essa é uma forma de comprarmos boas casas e apartamentos por preços mais baixos. Isso é verdade? Nunca participei de um leilão antes e gostaria de saber quais os cuidados que devo tomar e como começar. Obrigado.”
Ricardo, obrigado pela visita. Os leilões são importantes e oferecem boas oportunidades, mas merecem a mesma atenção dada à compra de imóveis através de corretores e imobiliárias. Como em uma compra usual, é preciso validar, por exemplo, as referências do imóvel, sua situação perante a justiça e seu estado de conservação. O edital, por vezes repleto de letras miúdas, é de suma importância. Leia o material com muita atenção.
É claro que existem pechinchas e imóveis com ótima relação custo/benefício. No entanto, se levarmos em conta que a maioria dos imóveis leiloados são retomados de pessoas inadimplentes, chegaremos à conclusão de que o preço mínimo será, no mínimo, igual ou superior ao prejuízo da instituição financeira responsável pelo financiamento. Ou seja, os lances mínimos praticados nos leilões muitas vezes se aproximam dos valores praticados no mercado.
Em caso de leilão, também é preciso levar em conta que:
- Você deve acrescentar 5% como comissão do leiloeiro;
- Deverão ser pagos o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Intervivos) e a taxa de registro (RGI);
- Preços muito baixos podem significar pendências judiciais, situação irregular ou bem inacabado. Desconfie. Entrar nessa pode significar leilão anulado e a cobrança de mais despesas (desocupação por exemplo).
Leilões judiciais
Também é comum encontrarmos situações em que imóveis penhorados pela Justiça são colocados à venda através de leilões. Uma definição do TRT ajuda a entender o processo:
“Apura-se o valor devido (liquidação) e a parte responsável é intimada para efetuar o pagamento ou oferecer bens à penhora. Essa venda do bem penhorado, pelo Poder Judiciário, é realizada através de um ato público denominado Leilão judicial. O leilão ocorre em data pré-estabelecida pelo Tribunal do Trabalho e é realizado pela Central de Leilões, em parceria com leiloeiro oficial. No leilão os bens serão vendidos a quem oferecer o maior lance”
Ao decidir participar de um leilão judicial, preste atenção aos seguintes detalhes:
- Verifique se a execução é definitiva. Se não for, o antigo proprietário pode conseguir um recurso na Justiça e você ficará sem a carta de arrematação;
- Certifique-se de que o imóvel já não foi arrematado em outro leilão;
- Certifique-se de que este não seja o único imóvel da família, constituindo-se assim um bem impenhorável;
- Veja se a penhora está devidamente registrada no documento de matrícula do imóvel.
Nunca deixe de visitar o imóvel
Com a facilidade encontrada através da Internet, surgem também mais possibilidades de fraudes. Ao optar pelo leilão virtual, esteja certo de que os mesmos procedimentos usados no leilão presencial serão respeitados. Em caso de dúvida, prefira os leilões presenciais. Segundo a Zukerman, empresa que leiloa bens devidamente registrada na Junta Comercial, antes de dar seu lance é importante:
- Vistoriar o bem pretendido;
- Esclarecer todas as dúvidas com a equipe do leiloeiro;
- Anotar o número do lote de seu interesse;
- Estar ciente das condições de venda e pagamento.
Algumas dicas e informações dispostas neste artigo foram retiradas do “Guia Valor Econômico de Imóveis”, escrito por Geraldo Mainenti e publicado pela Editora Globo.
Crédito da foto para Marcio Eugenio.
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16 comentários
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Eu confesso-me absolutamente descrente quanto ao INVESTIMENTO em imóveis. Imóvel, para mim, é bem de CONSUMO.
Saudações
Navarro, suas respostas e o artigo ficaram nota 10! Muito obrigado por responder ao meu e-mail e formular o artigo! As dicas são ótimas e servem como ótima referência. Já estou enviando o artigo para alguns amigos e espero que eles também acessem o blog e participem dessa importante iniciativa. Parabéns pra vc e toda sua equipe. Abs.
Realmente é bom tomar bastante cuidado, ou melhor, todo cuidado é pouco.
E em caso de dúvida sebre a papelada, é bom procurar um profissional no assunto pra que não acabe comprando “gato por lebre”.
Boa tarde,
Dr Navarro, gostaria de alguns esclarecimentos com relação a leilões de apartamentos com dívidas condominiais, IPTU e hipoteca, o imóvel em questão está sendo leiloado devido a uma pendência judicial trabalhista, no que implicaria as demais pendências mencionadas acima ?
Tais pendências ficariam a cargo do comprador ?
As mesmas impediriam o registro da escritura ?
Em resumo, além do valor do imóvel o comprador arcaria com algumas dessas dívidas já pendentes do imóvel ?
Agradeço antecipadamente.
Vanessa Episcopo
Oi, bom dia? Estou de olho em uma casa, e no edital ta escrito assim? Venda condicionada ao não exercício da preferência a que têm direito os proprietários das frações ideais remanescentes. e esta ocupada tambem, oque seria essa informação, se é boa o má??? Obrigado…
Olá! gostaria de saber se existe algum site que tenha agenda de leilões públicos de imóveis no estado do Pará .
Olá! Dr.Gostaria de saber em um lelilão trabalista o arrematador responde pelas pendências do imóvel ex. IPTU, LUZ, AGUÁ em atraso ?
As mesmas impediriam o registro da escritura ?
E no caso de o 1º leilão ser negativo o segundo para haver a arrematção se inicia apartir de um lance mínimo de acordo com o valor do imóvel?
E como funciona se no caso o imóvel só estiver sendo leiloado 50%, pois o restante é de outro proprietário que não é parte na reclamação trabalhistal como será este arrematador (novo dono) e outro que já é dono de 50%.
Desde já agradeço a sua atenção
Patrícia
Essa dicas são vitais pra quem esta buscando adquirir o imóvel próprio! Com toda certeza é preciso ter atenção para não se envolver em situações desagradáveis.
Prezados Senhores,
Aos interessados na compra de imóveis através de leilões judiciais, aconselho a procurar um advogado. Muito embora o leilão seja aberto ao público em geral, podendo participar qualquer pessoa que possua pleno exercício dos seus direitos, o procedimento é bastante complexo e não poderá ser concluído sem a presença de um advogado. No mínimo, a carta de arrematação (que é o documento judicial de transferência da propriedade, semelhante à escritura pública na venda entre particulares) deverá ser requerida por um advogado, após o pagamento da taxa judiciária correspondente e a apresentação das peças necessárias para a formação deste documento.
As questões relativas ao IPTU, taxa condominial, hipoteca e demais ônus sobre o imóvel devem ser analisadas caso a caso, podendo, inclusive, serem eliminadas.
Particularmente, acho um grande investimento. Todavia, devo ressaltar que se trata de um investimento entre médio e longo prazo. Por outro lado, os riscos financeiros são quase que inexistentes, tendo em vista que no caso do desfazimento da arrematação, o dinheiro é devolvido ao arrematante corrigido com juros da poupança. Afinal, qual o investimento que, dando certo, pode retornar um lucro líquido com cerca de 60% e, na pior hipótese, lhe retornar os juros de uma caderneta de poupança?
Gostaria de saber da possibilidade da compra de imovel com pagamento de precatório alimentício devido pelo governo do estado de São Paulo.
[...] É claro que existem pechinchas e imóveis com ótima relação custo/benefício. No entanto, se lev… [...]
Gostaria de saber da possibilidade da compra de imovel com pagamento de precatório alimentício devido pelo governo do estado de São Paulo.
Ou ainda, se sabe onde posso negociar um precatorio no valor de $261,000,00, sou de SP
Grata pela atenção
Marlene
Se eu comprar um bem arrolado pela receita federal que foi penhorado pela justiça do trabalho, se o imóvel fica livre após a compra e se tiver outras penhoras se eu comprar primeiro, se serei efetivamente dono?
Caro Dr: tenho acompanhado um leilão judicial onde tem uma casa com as seguintes colocações .
1 duvida este imovel terá seu inicio pela metade do valor avaliado?
2 como posso visita-lo sem que a pessoa se stresse comigo afinal a justiça está exigindo dela uma resolução?
3 e a documentação a questão de outro leilão como faço prá saber?
4 e como saber se é unico patrimonio ? o valor disso tudo sem a certeza da compra valeria apena?
Segue adiante uma cópia da relação escrita pelo escrevente…afinal eles estão leiloanda a casa toda ou metade?não ficou muito claro prá mim!! seria a casa dos meus sonhos a tão sonhada casa própria .
50% Imóvel lote de terreno e prédio nº 000 da Rua Visconde do Rio Branco, da vila Jardini, São Paulo/SP, área de 150,00 m², área construída de 58,7 m²; matrícula nº 11.072, no 2º Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de São Paulo ; a descrição das confrontações e do prédio estão descritas abaixo em Maiores Informações.
Valor da Avaliação da parte de 50% do imóvel: R$ 70.000,00 (setenta mil reais).
Havendo embargos à arrematação ou à adjudicação sobre bem móvel, o Juiz poderá transferir o depósito judicial do bem penhorado, e conseqüentemente a posse precária do mesmo, a quem arrematar ou adjudicar o bem, até final decisão dos embargos.
No estado em que se encontra(m).
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o valor inicial é de 35,000 desde já agradeço a sua ajuda torcendo prá que tudo corra bem e eu consiga a minha casinha própria sem nenhum problema amém…abraço
Como saber se meu imovel financiado foi a leilão?
Explico efetuei um financiamento no banespa em meu nome, para um terceiro e o mesmo deixou de paga-lo em 2001. Me encontro no Amazonas longe da cidade de Ribeirão Preto onde isto se deu. Como posso saber se houve solução para a inadimplência, como o leilão por exemplo.