06 jun Imóveis

A casa própria e o imóvel como investimento

Por muitas vezes conversamos sobre imóveis enquanto alternativa de investimento. O tema continua sendo muito oportuno. Quando o país apresenta um crescimento sustentado, ótimas opções de investimento surgem em um piscar de olhos. Assim, estar preparado para aproveitar uma boa chance de multiplicar seu capital é sempre um grande desafio. O primeiro ponto que vou […]

por Ricardo Pereira
há 7 anos

A casa própria e o imóvel como investimentoPor muitas vezes conversamos sobre imóveis enquanto alternativa de investimento. O tema continua sendo muito oportuno. Quando o país apresenta um crescimento sustentado, ótimas opções de investimento[bb] surgem em um piscar de olhos. Assim, estar preparado para aproveitar uma boa chance de multiplicar seu capital é sempre um grande desafio.

O primeiro ponto que vou abordar vem de um assunto extremamente polêmico: a casa própria. Afinal de contas, a casa própria é ou não é um investimento? Todos sonham em fugir do aluguel e uma grande maioria o encara como um dos grandes vilões da vida moderna. O Navarro já abordou o tema em outro excelente artigo: “Imóvel, comprar ou alugar?”

Reconheço que pagar uma quantia alta por uma moradia que não é sua pode ser desgastante, mas em alguns isso representa uma oportunidade, principalmente para casais que estão começando uma vida a dois. No país onde qualquer financiamento cobra juros relativamente altos, o aluguel pode ter seu lado bom. Pode. Mas o que você entende de imóveis[bb]?

Ainda hoje ouvi uma notícia sobre a entrada do Banco do Brasil no mercado de financiamento imobiliário, com taxas anuais de 14%. Para efeitos de comparação, o crédito imobiliário na França é de 4% ao ano. Será que investir o valor da parcela (ou do financiamento), não traz retornos mais interessantes?

O valor investido pode garantir melhores oportunidades no futuro, especialmente para aumentar o valor da entrada ou até mesmo para compra à vista do bem. Em termos práticos, investir é a capacidade de multiplicar determinado valor. Investir também é garantir liquidez para utilização do dinheiro de maneira rápida, não dependendo de vontades alheias.

Quando temos nossa casa, nosso único imóvel, dificilmente nos propomos a vendê-lo, mesmo depois de uma grande valorização. Mudar para uma casa menor, em outro bairro, e usufruir dos rendimentos é algo que passa pela sua cabeça? Eu não conheço ninguém que foi ou pretende ir por este caminho. Pior, a grande verdade da venda de imóveis é seu uso como entrada em imóveis ainda mais caros.

Então, o argumento de que imóveis se valorizam – defendido de forma ferrenha por alguns leitores – nem sempre se aplica a todos os investidores. Pois um imóvel[bb] valorizado só se transforma em dinheiro e em efetivo ganho no bolso quando ele é vendido. Pense nisso!

Imóvel como investimento
Fora as questões que envolvem a casa própria, existem algumas boas opções de investimento em imóveis. As mais comuns são as que visam aproveitar oportunidades de venda, como as de imóveis oferecidos por pessoas que necessitam vender o imóvel (em razão de problemas de saúde, mudança de cidade, morte na família etc.).

Nestas ocasiões, as pessoas aceitam preços inferiores ao valor de mercado do imóvel, visando venda rápida. A realidade é que já vi muitas pessoas construírem verdadeiras fortunas com essa prática. Esse tipo de investimento, apesar da boa rentabilidade, passa pelo problema da liquidez não ser imediata: após a compra, o novo proprietário precisa, muitas vezes, de um bom tempo para repassar a casa a um novo comprador disposto a pagar o preço de mercado ou mais caro.

E o aluguel?
Muitos optam por manter os imóveis como parte do patrimônio e decidem alugá-los. Este é um investimento bastante conservador. Na média, o mercado trabalha com um rendimento mensal bruto de 0,5% a 0,7% do preço da propriedade. Como o valor é bruto, as despesas com manutenção, impostos e taxas estão fora do percentual.

Repare que a tão incompreendida e atacada caderneta de poupança garante rendimento líquido de ao menos 0,5% ao mês. Assim, em muitos casos o valor do imóvel aplicado na caderneta de poupança rende mais que valor recebido no aluguel. Outro ponto a considerar é a inadimplência dos inquilinos e as dificuldades jurídicas em períodos de desocupação.

E os fundos imobiliários?
Existe outra forma de investir em imóveis, sem que você necessite de uma grande soma para comprar um imóvel comercial caro por exemplo (aqueles que rendem mais). Você pode participar de um Fundo de Investimento Imobiliário, ou FII.

É como se você comprasse pedaços de empreendimentos na forma de cotas. É como fazer parte de um condomínio, formando um fundo fechado de capital. Este dinheiro será administrado por uma instituição financeira, que prestará contas à CVM (Comissão de Valores Imobiliários).

Tudo isso com o objetivo de investir pelo menos 75% do próprio patrimônio em um ou mais empreendimentos imobiliários, como hotéis, shopping centers, edifícios comerciais, hospitais, flats, escolas etc., estejam eles durante a construção, recém inaugurados ou até mesmo em pleno funcionamento.

Como todos os investimentos, existem questões a serem bem estudadas. Este é um tipo de investimento que não garante retornos imediatos – lembre-se que bons investimentos[bb] são construídos com o tempo. Cabe também aqui o conselho essencial de todo especialista (aqui adaptado aos FII): não invista todos os seus recursos em um único FII e tampouco apenas neles.

Despeço-me com um pensamento interessante, de Fernando Pessoa, que acredito expressar o verdadeiro sentimento da vida:

“O valor das coisas não está no tempo em que elas duram, mas na intensidade com que acontecem. Por isso existem momentos inesquecíveis, coisas inexplicáveis e pessoas incomparáveis”

Aproveitem o fim de semana para curtir o melhor da vida. Bom descanso, boa sorte e bons investimentos. Sempre!

——
Ricardo Pereira é Analista Financeiro Sênior da ABET Corretora de Seguros, trabalhou no Banco de Investimentos Credit Suisse First Boston e edita a seção de Economia do Dinheirama.
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Ricardo Pereira

Educador financeiro, palestrante, Sócio do Dinheirama é autor do livro "Dinheirama" (Blogbooks), trabalhou no Banco de Investimentos Credit Suisse First Boston e edita a seção de Economia do Dinheirama. No Twitter: @RicardoPereira

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  • Vinicius

    Olá Ricardo,

    Parabéns pelo seu artigo, gostei muito! :)

    Gostaria da sua opinião sobre o investimento em imóveis através de consórcios. Por exemplo, a pessoa adquire uma cota de consórcio para imóveis, é contemplada, compra um imóvel e aluga o mesmo.

    Talvez o valor do aluguel não seja o suficiente para cobrir 100% do valor de cada parcela do consórcio, mas vamos supor que cubra 70 ou 80% da parcela.

    Se o consórcio durar 10 anos (120 meses) e a pessoa for contemplada nos primeiros anos (vamos supor até o 3 ano), e depois disso ela manter o imóvel alugado até o final do consórcio. O que você acha, seria um investimento interessante?

    Muito Obrigado!

    Um Abraço.

  • Samurai

    Faltou levar em consideração também a valorização natural do imóvel. Por exemplo. Um conhecido pagou 190k num imóvel em dez/2007, sendo que hoje o imóvel vale 230k. Mais de 20%. Os 0,5% do alguel pode ser o mesmo da poupança, mas e a valorização do imóvel? Tem que ser levada em consideração também.

    Claro que para isso existem localidades e localidades. Não é toda cidade e nem todo tipo de imóvel que tem boas valorizações.

  • http://dinheirama.com Ricardo Pereira

    Olá Vinicius como vai?

    Obrigado pela força.

    A questão consórcio depende muito do lance, ou da sorte. Se conseguir, ainda assim considero um investimento conservador.

    Samurai, como vai? É muito bom vê-lo por aqui.

    Você tem razão, quanto a questão da valorização natural. Mas não esqueça a dificuldade de liquidez inertente da questão dos imóveis. Outro ponto, é a improvável, mas possível desvalorização. Um grande amigo, comprou um bom apartamento numa região aqui da São Paulo, pagou super barato, inclusive com a intenção de morar.

    Poucos meses após a compra, foi feita uma operação na cidade São Paulo, onde existia uma zona de venda e consumo de drogas. Após essa ação, os consumidores e traficantes se mudaram justamente para o bairro do meu amigo, que era relativamente perto. Ele pagou 150K agora não consegue vender por 90k.

    Importante seu comentário para entender como esse mercado pode ser instável.

    Abraços

  • Samurai

    Isso é verdade. Tem um livro do Mauro Halfeld que é sobre imóveis. Folhei ele uma vez e ele fazia um comparativo com alguns anúncios antigos, coisas de 20 anos atrás. Em alguns casos, um imóvel que valia muito passou a valer nada, e vice versa.

    Para diminuir o risco de fazer caca (mesmo diminuindo o risco sempre vai existir). É necessário ver a questão do bairro que você vai comprar, o perfil de quem mora lá, a cidade etc e tal.

    Abraços,
    Samurai

  • http://www.aprendendoempreendendo.com Daniel Heise

    Belo post, dá uma olhada nessa ferramenta para comparar o aluguel com a compra, coloquei num post meu porque achei bem completa e relativamente facil de usar (fonte: ny times)
    http://www.aprendendoempreendendo.com/2008/05/comprar-ou-alugar.html

  • Bernardo Santos Maldonado

    Olá, Ricardo,
    Outro ponto importante ao pensar em um imóvel que valoriza (como sendo a defesa dos que defendem a compra ao invés do aluguel da casa própria) é o aumento também do IPTU, como consequência. Assim, uma pessoa que não tem intenção de vender a casa onde mora não deveria ficar feliz com a sua valorização, já que se precisar vendê-la, terá que vender com um valor muito abaixo do valor de mercado (pois será numa emergência) e se não estiver pensando em fazê-lo, pagará durante toda a vida um imposto caro. É também outro ponto a ser considerado…

    Abraço
    Bernardo

  • Jailton

    Alguem pode comentar sobre a compra de um imovel na planta, acredito ser um bom negocio por que após a entrega das chaves chega a valorizar de 20% a 40%, alguém já comprou imovel na planta?

  • http://www.dinheirama.com Ricardo Pereira

    Jailton, pode vir a ser sim uma boa alternativa, só tome cuidado com a forma de pagamento. Se for financiado, os juros que você poderá pagar serão uma realidade enquanto que a valorização um possibilidade.

    Abraços

  • Jailton

    Obrigado, pela resposta Ricardo geralmente durante a obra não se cobra juros, os juros são cobrados somente após a entrega das chaves pelo menos é o que dizem, estou falando assim por causa das muitas promoções que a gente vê em 10X sem juros por exemplo, mas o interessante neste caso que eu estou buscando é a possível valorização do imovel, o valor valorização neste caso seria sobre o valor total e não sobre o valor que eu dei de entrada, é como se eu tivesse alavancado, alguém pode me dizer se estou correto nas conclusões? Obrigado.

  • Samurai

    Jailton,

    comprar um imóvel no pré lançamento e revender ainda durante a obra pode ser um bom negócio sim. Durante a obra as prestações são atualizadas com o INCC (índice nacional da construção civil), que é pouquinho. Mas pra esse tipo de negócio eu acho que vale mais a compra de coberturas, já que é bastante limitado. Só aconselho a não esperar o término das obras para realizar a venda. Faça isso quando faltar 1 ano ou 6 meses para o término, pois pode demorar um pouco para achar comprador.

  • Jailton

    Obrigado Samurai pelo dica, não tinha pensado quando colocaria a venda, quanto a compra da cobertura por enquanto meu capital ainda não dá pra fazer um investimento deste porte, as coberturas custam muito caro. Quem sabe depois que este primeiro investimento der certo. Obrigado

  • http://dinheirama.com Ricardo Pereira

    Olá Jailton, entendi sua questão. O Samurai, deu uma ótima sugestão.

    Abraços

  • Vitor Pellegrino

    Excelente artigo e uma excelente discussão se deu aqui nos comentários.

    Especialmente para mim que vou casar em breve e estou em busca da casa própria, isso me fez avaliar e reavaliar alguns conceitos.

    Um grande abraço!

  • Fernando Camilo

    Olá Bom dia a todos, estou acompanhado a discussão e gostaria de apresentar minha idéia. Eu e minha namorada compramos um apartamento na planta por 120k o mesmo ficará pronto em Outubro de 2009, estamos pagaremos a entrada até la. Como não mudaremos imediatamente para o Apartamento, penso em alugar por 2 ou 3 anos, para somente depois mudar para lá. Ou seja durante esse período o inquilino será responsável pelo pagamento do financiamento, se eu conseguir uma taxa de juros baixa para o financiamento.
    O que acham?

  • Jailton

    Bom dia a todos! Fernando mesmo que você conseguir alugar o apartamento e com o valor do aluguel pagar o financiamento não acho que seja um bom negocio, afinal você deu em média 25% de entrada então você tem um custo de oportunidade, esse dinheiro poderia estar rendendo na renda fixa, agora tem um detalhe muito importante que não temos como avaliar que é a valorização do imóvel que depende de muitos fatores, outro fator importante é se você gosta do lugar e é importante para você morar naquela região.

    Abraços
    Jailton

  • Fernando Camilo

    Ok entendi. Mas tirando o valor de entrada 25% que será gasto de qualquer forma, com os 3 primeiros anos de financiamento pagos pelo inquilino, posso nesse perído aplicar o valor que seria destinado ao financiamento em um fundo de ações que chutando por cima daria uns 50 mil ( 36mil investidos mais juros) hipótese. Esse montante adicionado a outras aplicações que fazemos somariam mais de 100 mil, que se conseguirmos uma rentabilidade de 1% a.m, conseguiriamos pagar o restante do financiamento. É de se pensar não é?

  • Jailton

    Ótima idéia Fernando, ai sim é um ótimo negócio, a grosso modo os financiamentos são mais caros que o aluguel porque fora os juros cobrados ainda tem alguns encargos que as financeiras embutem na prestação, mas se você conseguir o dinheiro para quitar o financiamento é um ótimo investimento, fora a sensação de segurança de estar em um imóvel que é seu não tem preço.

    Boa sorte
    Jailton

  • http://www.casasgranjaviana.com granja viana terrenos condominio

    Parabens pelo blog
    muito bom
    Gostaria que conhecessem esse site achei bastante interessante
    http://www.casasgranjaviana.com

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  • Alan Martins

    Legal o que o Fernando Camilo pontuou.
    Também pretendo casar daqui uns 4 anos e já estou de olho nos imóveis.
    Olhei em várias construtoras e as possiblidades de financiamento.
    Acho viável comprar o apartamento na planta, pois na maioria das vezes sofre a valorização e pretendo alugá-lo assim que ficar pronto. O próprio aluguel me ajudará a pagar o financiamento.
    Quero aproveitar essa chance enquanto moro com meus pais…

    Obrigado e o blog está d++

  • Dennver

    Este tópico realmente está excelente, e parabenizo a todos que estão participando pelas ótimas idéias apresentadas. Bom, recentemente fiz um consórcio pela CEF, acreditando tratar-se de um bom negócio, já que não tinha casa própria. Antes, fiz uma consulta nas imobiliárias locais, e o imóvel do jeito que eu procurava, há 03 anos, valiam cerca de 50k. Pensando na valorização e na inflação, optei por fazer um consórcio de 60k, acreditando que a valorização da carta acompanharia a valorização do mercado. O consórcio tem prazo de 10 anos, e ao final, vou ter pago no mesmo, contando juros e correções, por volta de 100k. Bom, fui contemplado no terceiro ano, e hoje, encontro-me procurando imóveis similares aos que há 03 anos valiam 50k. Hoje, os mesmos imoveis, não são encontrados por menos de 80/90 k. estou com uma carta de 60k, e a CEF não aceita uma complementação do consórcio, através de outro consórcio ou de outro financiamento. Ou seja, hoje, minha carta compra uma casa muito inferior a de 03 anos atrás. Fico imaginando os pobres coitados que forem contemplados nos últimos anos, não vão comprar nem terreno. Outro fato negativo, a CEF é totalmente burocrática na liberação do crédito, e se o proprietário do imóvel possuir uma única restrição financeira como por exemplo um único cheque devolvido, a CEF já recusa o negócio. E sinceramente, bons negócios surgem apenas quando a pessoa precisa desfazer-se do imóvel, mas geralmente, todas as pessoas que precisam vendem um bom imóvel urgente e por um bom preço, possuem algum tipo de restrição, o que acarreta na dificuldade de fazer-se um bom negócio através do consórcio imobiliário.
    Sinceramente, se fosse hoje, já que eu continuo pagando o aluguel, se fosse investir em imóvel, no mesmo prazo e parcelas pagas à CEF, se o mesmo fosse investido em um fundos de médio risco, em dez anos teria por volta de 200k, e sinceramente, acredito que compraria uma casa bem melhor que a que estou “amarrado” a comprar hoje. Portanto, amigos, olho-vivo. Consórcio e Financiamento são ótimos para quem empresta o dinheiro, apenas para os bancos. Espero ajudar alguém com isto.

  • Rodrigo

    Dennver,

    Me encontro numa situação parecida… fiz meu consórcio pela Caixa com a carta no valor de 50k, há dois anos pagando o consórcio percebo q com esse valor nao consigo comprar praticamente nada. Estou tentando juntar algum por fora para tentar complementar.

    Ainda nao fui contemplado, posso ser o ultimo a ser e com o dinheiro nao comprarei sequer um barracão.

    Infelizmente a melhor opção é ter o dinheiro na mão e comprar a vista. Financiamentos e consórcios são uma furada.

  • Alan Martins

    Não sei se todo consórcio é furada.
    Trabalhei na Fiat e fiz um consórcio de um pálio, por ser funcionário Fiat tive desconto de 18% sobre o veículo. O consórcio compõe-se de 80 parcelas e na 7ª fui contemplado. (Sei que foi sorte). Porém as prestações e a carta de crédito são reajustadas de acordo com o valor atual do bem.
    Minha carta de crédito foi de 28.000
    Se eu quitar tudo hoje, vou pagar 30.000
    E o carro vale 34.000 (0km)
    O que vocês acham?! Foi um bom negócio??
    Ressaltando que paguei 3.000 e já estou com um carro novo. Se fosse financiar, sairia muito mais caro..

  • Lilian

    Interessante o artigo, só que o que não foi considerado e que deveria ter sido, foi o fato de o aluguél ter reajustes anuais, sendo que após o término do contrato (geralmente de 30 meses ),ocorre um reajuste muito maior que os anuais.Por outro lado,comprar um imóvel financiado só vale a pena quando o valor das prestações mais do condomínio e I.P.T.U. não ultrapassar o valor do aluguél.Gostaria que comentassem a respeito.
    Um abraço a todos . Lilian

  • Marcello

    QUERIA Q VC PUBLICASSE EM INVESTIMENTO DE KITINETES , OBRIGADO.

  • CHRISTIAN

    olá pessoal. adorei os comentários. moro em nova iguaçú -rj. tinha uma casa grande e resolvi, dividi-la em três kitinets, moro em uma e aluguei as outras duas. gastei cerca de 15k em toda a reforma, e aluguei uma por 250 e outra por 235…negoção né, mas apenas redividi e aumentei algumas partes da casa. agora estou fazendo mais 4 casas, para alugar cada uma por 230 e cada uma vai ficar por volta de 15k no máximo, sendo bem exagerado. compro tudo à vista e consigo descontos incríveis e reinvisto o dinheiro. agora estou pretendendo vender duas fazendo 100% de lucro do meu investimento, e continuando com as 2 novas alugadas para continuar a fazer casas, depois vender novamente, sempre deixando algumas alugadas pra trás. bem esse é o meu plano conservador. meu e-mail é também meu msn se alguém quiser me adicionar pra gente fazer amizades e trocar umas idéias adoraria muito mas mandem uma mensagem pro meu e-mail dizendo que me conheceu na dinheirama pra eu identificar de onde vem e aceitar. tchau pessoal.christianperfumes@yahoo.com.br

  • Adelino

    Tenho uma dúvida relativamente simples, mas ainda não encontrei a resposta. Vamos supor que eu decida participar de um financiamento imobiliário do qual meu pai é o titular. Eu apenas apresento meus contracheques para elevar a renda familiar e tentar, assim, conseguir a liberação de um crédito maior para ele. Se alguns meses depois eu quiser fazer um financiamento em meu nome, para aquisição de imóvel na mesma cidade, terei algum impedimento?

  • Marcelo

    Olá Ricardo.
    Estou vendo que o tema é vivo e continua gerando comentários um anos depois do post.
    Notei que algumas pessoas aderiram a consórcios e acabaram optando por cartas de crédito de valor mais baixo do que o valor do imóvel dos sonhos.
    Para evitar esse erro, sugiro que acessem o portal Minhacasaviaweb, de conteúdo especializado em construção residencial, onde se pode gerar uma estimativa orçamentária on-line do custo de construção de uma casa (atenção, o serviço é pago): http://www.minhacasaviaweb.com.br/custo.aspx
    Note que, se o custo estimado para construção de um imóvel novo for maior ou igual ao valor da carta de crédito, está claro que as pessoas não conseguirão comprar um imóvel pronto pelo valor da carta.
    Espero ter ajudado.
    Abs.

  • alex

    bom dia pessoal eu so tenho uma observacao sobre o assunto ,quando ele fala sobre o percentual do alugueleu concordo que o aluguel e 0,5 do valor aplicado mais tem avalorizacao do imovel lhe faco mue exemplo .comprei um aprtamento em floripa que paguei 160k ,2 quartos alugava por 1 mil reais hoje elevale 320 k avaliado pelo banco ,o dobro isso faz 4 anos e alugo por 16000reais ok agora no aluguel eu ganho liquido 90 % depois de pagar inpostos posso lhe dizer que em quatro anos fiz mais de 220 mil !!! se nao e um bom negocio nenhum dos investimentos que fiz me deu essse lucro fiz 1,3 milhoes em 3 anos investindo em imoveis eu so posso dizer compre alugue e seja feliz