A diversificação é palavra-chave para qualquer investidor, seja aquele que busca maximizar seus rendimentos ou minimizar seus riscos. Em tempos de queda das taxas de juros básicos da economia, a busca por maiores retornos fica mais árdua, principalmente para o investidor pessoa física, que não tem tempo ou aparato técnico para investir.
É como o próprio Dinheirama já explicou em outro artigo: não dá para ignorar os investimentos que não conhece, sob pena de perder dinheiro (renda fixa pode perder para a inflação). A hora é, portanto, de buscar conhecimento.
FII, você conhece?
Um tipo de aplicação que vem mostrando força nos últimos meses ao juntar bons dividendos mensais e uma valorização de deixar investidores de ações de queixo caído são os Fundos de Investimento Imobiliário, os chamados FIIs. A BM&FBovespa lançou, no dia 03/09/2012, uma carteira teórica dos principais fundos negociados na bolsa ou no mercado de balcão (IFIX), selecionados por sua liquidez no mercado.
Nos últimos dez anos, quase 160 fundos imobiliários foram criados, dos quais 80 mantêm negociação na Bolsa. Juntos, todos os fundos imobiliários já lançados têm valor de mercado de R$ 26,046 bilhões. De janeiro a agosto deste ano, 14 novos fundos foram abertos. E o potencial é enorme, dada a demanda por escritórios, galpões, shoppings e outros no Brasil.
Os fundos imobiliários funcionam como uma empresa de capital aberto, com acionistas, assembleias e distribuição de resultados. Mas em vez de dividir o patrimônio de uma empresa, dividem os rendimentos obtidos pelos alugueis de lajes comerciais de escritórios, de shoppings centers, de hospitais e universidades, de centros de distribuição logística e por ai vai.
O mercado e os FIIs
O Índice de Investimentos em Fundos Imobiliários (IFIX), que passará a ser um benchmark dos FII, tem em sua carteira 44 fundos ponderados por sua liquidez no mercado. Em uma medição de performance feita retroativamente até 30 de dezembro de 2010, as cotas desses 44 fundos tiveram uma valorização de 50,60%. Esse assunto foi amplamente divulgado pela imprensa neste mês.
No mesmo período, do fim de 2010 para cá, o Ibovespa registrou queda de 17,7% enquanto o IMOB, índice que considera as ações de empresas do setor imobiliário e de construção, recuou 15,8%.
Ainda há poucos investidores: 47798 aplicam em fundos imobiliários, enquanto há mais de 560 mil aplicadores pessoas físicas na Bolsa. Mas pelos números da própria BM&FBovespa, 99% dos que aplicam nos FII são investidores comuns e este número cresceu 140% desde janeiro de 2011. O maior atrativo: a renda dos aluguéis que os fundos proporcionam.
Proventos mensais
O Dinheirama publicou recentemente um resumo das dez principais vantagens dos fundos imobiliários. Para quem não viu, vale a leitura! Os maiores atrativos elencados são a praticidade, a possibilidade de diversificação, o baixo preço de entrada (há fundos com cotas a R$ 1, enquanto o preço de um imóvel chinfrim em São Paulo passa dos R$ 100 mil facilmente) e a administração profissional.
Mas, na ótica do pequeno investidor, o maior atrativo é, de longe, o rendimento dos investimentos. Pela lei que regulamenta os FIIs, 95% dos rendimentos e ganhos líquidos do investimento devem ser distribuídos semestralmente, em 31 de junho e 31 de dezembro. Na prática, os retornos vêm mensalmente.
Sergio Belleza, da consultoria Fundo Imobiliário, especializado nessa modalidade de investimento, diz que os FIIs são os melhores pagadores de dividendos do mercado atualmente. Vejamos alguns exemplos de Fundos Imobiliários interessantes extraídos das tabelas compiladas do site Fundoimobiliario.com.br e quais informações olhar na hora de investir em FIIs:
1. Dividend yield
O fundo Max Retail (MAXR11B ) é o pagador do melhor dividend yield mensal, em termos de relação do valor do provento com o valor da cota. Em agosto, o percentual ficou em 1,47%, superando todos os outros fundos nesse percentual. Lançado em junho de 2010, a cota de R$ 1.000 vale R$ 1.200, e paga proventos mensais de R$ 17,5886. Apesar do alto dividend yield, a liquidez é mediana (roda na casa dos 1,01%).
O Max Retail tem como foco a exploração de imóveis comerciais alugados a redes varejistas. Na carteira, o fundo detém 100% de oito imóveis, em um total de 63.446,73 m², em oito cidades do Brasil. Seis lojas estão locadas atualmente para as Lojas Americanas, uma para o Hipermercado Carrefour, e uma para o Supermercado Bom Preço, do grupo WalMart.
2. Rendimento da cota
O fundo com a cota mais cara do mercado é o BB Fundo de Investimento Imobiliário Progressivo (BBFI11B), que pagou, em valores absolutos, R$ 22,0175 por cota em agosto. Lançado em julho de 2004, o fundo investiu inicialmente em dois imóveis (um no Rio de Janeiro e outro em Brasília) comprados do Banco do Brasil e locados a empresas.
Até o fim de julho de 2012, o fundo já havia adquirido, com escritura pública, 13 imóveis na cidade de São Paulo, um em Campinas, um em Santo André, um em São Bernardo do Campo e um em Osasco, totalizando 17 imóveis adquiridos compondo a carteira de ativos do fundo. Alguns estão em obras, mas os aluguéis tendem a fazer os rendimentos crescerem cada vez mais.
3. Valor da cota – Mais alta
O fundo com a cota mais cara negociada é o Edificio Almirante Barroso (FAMB11B), lançado em 2003. O fundo distribuiu suas cotas a R$ 1.000 e em agosto elas fecharam valendo R$ 4.500. O provento que vem da cota está na casa dos R$ 16, mas a procura por este fundo é tão grande que houve uma valorização expressiva do valor da cota.
A explicação está no contrato e no imóvel-alvo: o Edifício Almirante Barroso, no centro do Rio de Janeiro, está locado à Caixa Econômica Federal por, pelo menos, dez anos, com possibilidade de prorrogação. Além da agência, uma boa parte de escritórios do banco está neste prédio.
4. Valor da cota – Mais baixa
No caminho contrário, a cota mais barata sai por um dinheiro mais barato do que a passagem do ônibus. Isso significa que não há desculpa para não investir em FIIs. O fundo Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11) encerrou o mês de agosto negociado a R$ 1,99. Isso não significa que ele esteja subvalorizado: quando foi lançado, em novembro de 2003, a cota valia R$ 0,70. Se a cota é barata em termos absolutos, o rendimento também vem na casa dos centavos: R$ 0,0118, mas com um dividend yield de 0,6%.
O fundo investe na aquisição e gestão de imóveis comerciais, como lajes corporativas e conjuntos comerciais. Na carteira, há cinco edifícios comerciais em regiões empresariais de São Paulo.
5. Rentabilidade
O FII Hotel Maxinvest (HTMX11B) foi o fundo de maior rentabilidade desde o lançamento, em termos percentuais, entre os mais negociados dos FIIs. Desde o lançamento, em julho de 2007, o rendimento da cota valorizou 3,35% desde o lançamento. Em julho, o rendimento bruto de cada cota foi de R$ 3,34%. Os bons resultados fizeram o valor do papel passar de R$ 100 a cota para R$ 358,02.
A meta do fundo era aproveitar a recuperação do mercado hoteleiro da cidade de São Paulo, investindo em unidades residenciais como flats e prédios comerciais voltados ao mercado hoteleiro. Nos próximos exercícios, a administradora do fundo anunciou que pretende realizar o lucro de algumas unidades, vendendo-as após intensa valorização vista no mercado imobiliário de São Paulo.
6. Liquidez mensal
O FII Hospital Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11B) é o que detém o maior volume de negociações entre as cotas negociadas no mercado. A taxa de 10,85% garante que haja negociações desse fundo sempre. O valor da cota deste FII, desde seu lançamento em outubro de 2006, saltou de R$ 100 para R$ 195,65 (dados de agosto), e o provento pago foi de R$ 1,4173 por cota.
O fundo é proprietário da totalidade do empreendimento imobiliário denominado Hospital e Maternidade Nossa Senhora de Lourdes, em São Paulo. A cota ainda mantém sua posição entre as mais líquidas, mas andou sofrendo quedas devido a uma ação revisional dos valores dos aluguéis, o que poderia derrubar o dividend yield e o rendimento das cotas. Esse é um risco inerente aos fundos imobiliários lastreados em hospitais e universidades, dado o caráter social desses empreendimentos. Apesar disso, o NSLU11B tem sua liquidez como maior vantagem para o investidor.
Aprendendo
O artigo visava a dar exemplos práticos, com papeis reais do mercado, sobre os principais aspectos que um investidor que busca um fundo imobiliário deve olhar. Isso não anula a necessidade de ler o prospecto e o regulamento do fundo de interesse.
Dali, é possível obter informações relevantes sobre o cenário econômico do setor em que este fundo vai atuar, saber quais imóveis estão no alvo do fundo e visitá-los, se possível (o que é mais divertido) antes decidir pela aplicação. Todas as informações podem ser encontradas no site da BM&FBovespa.
Para quem busca ganho com aluguéis sem a dor de cabeça de comprar um imóvel, os FIIs são, sem dúvida, a melhor opção. E a grande vantagem é que há um potencial enorme para este mercado se desenvolver. Até a próxima.
Foto de sxc.hu.
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