Um grande mito envolvendo os imóveis diz respeito a acreditar que os preços são estáveis ao longo do tempo, quando na verdade são cíclicos, isto é, alternam ciclos de alta e de baixa. Não importa o país, cidade ou bairro, uma análise mais apurada sempre revelará o ciclo dos imóveis.

Um ponto importante é que com base neste ciclo podemos estruturar melhores estratégias de investimento e se distanciar de armadilhas. A figura abaixo representa uma simplificação do ciclo dos imóveis e suas 4 etapas: Recuperação, Expansão, Excesso de oferta e Recessão.

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Recuperação

Etapa que se inicia logo após o fim de um ciclo de baixa e inaugura o novo ciclo de alta. Há uma retomada da atividade econômica, e por consequência do setor de construção, e uma queda no patamar dos imóveis vagos (taxa de vacância).

Apesar da melhora, o sentimento em relação ao setor é negativo e pairam desconfianças sobre a possibilidade de o ciclo de baixa ter se encerrado.

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Expansão

Nesta etapa, os astros se alinham e tudo conspira a favor da alta dos imóveis. Aumento da renda, do emprego, incentivo ao crédito imobiliário reduzem o número de imóveis vagos e incentivam o setor de construção.

Os preços dos imóveis sobem rapidamente, e atraem atenção da mídia, que alimenta ainda mais otimismo com o setor.

Excesso de Oferta

O preço dos imóveis começa a se estabilizar nesta etapa, ao mesmo tempo que o número de imóveis vagos aumenta e a atividade de construção desacelera.

Ao contrário do que seria racional, o sentimento otimista é ainda maior que na fase da expansão, com uma confiança que o ciclo de alta está longe do fim. Porém, é nesta etapa que se inicia o novo ciclo de baixa.

Recessão

A realidade vem à tona, com a queda na renda, emprego, restrições ao crédito imobiliário e o excesso de oferta de imóveis no mercado. O descompasso entre oferta e demanda por imóveis pressiona o preço dos imóveis e aumenta o pessimismo em relação ao setor.

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Mas, afinal, em que etapa do ciclo está o Brasil hoje?

Não é muito difícil perceber que estamos na etapa da recessão. Mas, para uma análise mais detalhada, fiz um levantamento através dos dados da FIPE dos principais ciclos de baixa no Brasil desde 1980.

No gráfico abaixo temos os quatro piores ciclos dos últimos 36 anos, com o eixo vertical indicando a queda percentual acumulada e o eixo horizontal o número de semestres de duração do ciclo:

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Pontos relevantes

  • Os principais ciclos de baixa ocorreram de 1981 a 1984; 1986 a 1990; 2000 a 2004;
  • A média de duração de um ciclo de baixa é de cerca de 8 semestres, ou 4 anos;
  • O pior ciclo de baixa ocorreu de 1986 a 1990 quando acumulou uma queda real (descontada a inflação) de cerca de 80%, enquanto que o mais ameno no período foi o de 2000 a 2004, com uma queda real acumulada de cerca de 32%;
  • O atual ciclo (linha roxa), iniciado em junho de 2014 acumula uma queda real até março de 2016 de pouco mais de 9%. De acordo com projeções da FIPE, até o final do ano, a queda real acumulada poderá chega a 20% (linha preta no gráfico), bem similar com o que ocorreu no ciclo de 2000 a 2004;
  • Em dezembro de 2017, o atual ciclo completará 8 semestres, tempo médio de um ciclo de baixa.

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Ao contrário das previsões dos últimos anos, o atual ciclo de baixa está bem distante da pior queda ocorrida (1986-90) e, com base na duração média, poderia se encerrar na passagem de 2017 para 2018, ou seja, este seria um bom período para analisar as oportunidades no mercado imobiliário.

Foto: House, Shutterstock.

Richard Rytenband
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