Como alguns de vocês sabem, costumo escrever para o Dinheirama sobre cenário macro, investimentos em títulos do Tesouro Direto, economia e mercado de ações (clique aqui para ver minhas publicações).

Recentemente, passei por uma nova fase na vida e acho interessante dividir isso com você.

Espero trazer algum aprendizado com o tema de hoje, tanto para você que ainda não teve esta experiência, como para quem já passou por isso, e compartilha das sensações que eu tive ao comprar um imóvel na planta.

Morei anos de aluguel porque sempre considerei mais vantajoso, por uma série de aspectos, como ter meus recursos investidos em renda fixa e variável, obtendo rendimentos satisfatórios.

Entretanto, casei; e com o casamento, começaram as cobranças para a compra de um imóvel. Aquela famosa “segurança” que milhares de brasileiros gostam de ter, obtendo a “casa própria”.

Por razões óbvias, não irei colocar os valores reais negociados por mim, mas busquei atingir o mais próximo da realidade, utilizando números proporcionais.

Também deve ser levado em consideração que moro em São Paulo, uma das cidades mais caras para se viver no mundo, especialmente se colocarmos na ponta do lápis o custo de vida versus a media de salário da população.

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O início da compra

Antes mesmo do casamento, iniciamos a busca por um imóvel que se adequasse aos nossos padrões de vida e próximo ao local de trabalho de ambos, visto que, em São Paulo é importante esse ponto, para termos uma boa qualidade de vida.

Depois de alguma procura, encontramos algo de acordo com o perfil que buscávamos. Logo ali, em uma pequena sala após a visita ao apartamento decorado, iniciamos as negociações.

A ideia seria adquirir um imóvel na planta e flexibilizar o fluxo de caixa para pagamentos mensais sem que houvesse aquelas parcelas semestrais ou anuais com valores altos a pagar.

O imóvel custaria R$500 mil e por lei, seria necessário dispender ao menos R$100 mil ou 20% do valor total até a entrega das chaves, em pouco mais de um ano.

O tempo passou e pagamos religiosamente mês a mês o valor necessário até o momento que mais esperávamos. Pois bem, é exatamente aí que as surpresas se iniciam. Após os pagamentos realizados, tinha a ideia clara que ainda devia R$400 mil a construtora, mas descobri que não funciona exatamente desta forma.

Para começar, o valor do imóvel – ou da sua dívida – é corrigido pelo INCC mensal. Ou seja, se no período o indicador de inflação avançou 10%, minha dívida total não era R$400 mil e sim R$440 mil, algo já bastante considerável.

O fato é que paguei os R$100 mil no período de construção, mas “foi válido” apenas R$60 mil. Os outros R$40 mil foram incorporados pelo reajuste inflacionário.

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As demais surpresas e o momento do financiamento

Após esta surpresa relevante sobre o valor da dívida, vieram novas dores de cabeça.

O resgate do FGTS junto à Caixa Econômica Federal é um fardo. É necessária muita paciência, pois passado mais um mês, a dívida segue se elevando, caso não tenha obtido sucesso no resgate do fundo do trabalhador.

Dezenas de documentos são solicitados pela forma mais burocrática possível. Enfim, após cerca de pouco mais de um mês, tivemos sucesso; mas saliento que não foi uma tarefa fácil.

Junto com o saldo do FGTS, negociei para garantir os menores juros possíveis sobre o valor do financiamento. Com a taxa de juros da economia ainda elevada, país em crise e restrição ao crédito, é difícil obter algo interessante.

Além destes, começam os pagamentos “extras”. Os principais:

  •  ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis;
  •  Contrato junto ao banco do financiamento;
  •  Registro cartorário.

Somando esses três, poderíamos computar cerca de pouco mais de R$20 mil.

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A entrada no novo apartamento

Depois de tanta espera, tantas fases e pagamentos, chega-se a grande hora: as chaves do seu apartamento estão nas suas mãos. É a realização de um sonho. Será? Para alguns pode ser, para outros ainda não.

Neste momento, iniciam-se as negociações para novos projetos: piso, marcenaria, mobiliário, parte elétrica, gesso, etc.

Novamente voltamos aos problemas do país, como a recessão nos últimos anos e o poder da inflação sobre os preços. Isso encarece o valor final e mostra novas dificuldades para aqueles que não possuem mais tanto poder de compra.

Entre um bom arquiteto, projetos e todo o interior, pelo cálculo final, é possível dizer que facilmente se gasta cerca de 1/3 do valor do imóvel. Obviamente isto pode ser feito aos poucos, mas há aqueles que gostariam de mudar já com um apartamento completo.

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Conclusão

Nesta história toda, consigo chegar a quatro conclusões:

  • É necessário conhecimento técnico para a realização do sonho;
  • Com o reajuste inflacionário do valor da dívida calculado pelo INCC, o risco de se comprar um imóvel na planta não compensa. Se for realizar um cálculo na ponta do lápis e comprar um imóvel por um preço de metro quadrado de R$8 mil, por exemplo, em dois anos, a depender da inflação no período, este valor poderá chegar a cerca de R$10 mil e não necessariamente você irá vender o imóvel neste valor quando no momento da venda;
  • Se for comprar um imóvel, tenha os recursos disponíveis para pagamento a vista, tendo assim um grande poder de barganha, especialmente em momentos de crises no país;
  • Paciência e dinheiro são recursos indispensáveis neste momento.

Portanto, não diferente do que sempre mencionamos para a realização de um investimento em ações ou renda fixa, o importante é ter conhecimento sobre aquilo que se está realizando. Isso evitará surpresas no final de toda a história. Um grande abraço e até o próximo!

Nota: Esta coluna é mantida pela Rico.com.vc, que contribui para que os leitores do Dinheirama possam ter acesso a conteúdo gratuito de qualidade.

Roberto Indech
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Comentários

  • Gabriela Bezerra

    Normalmente o imóvel na planta é corrigido pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC). De qualquer forma tive uma experiência semelhante. Comprei um imóvel por 200k, paguei 10k de entrada e 45k entre parcelas e balões durante 3 anos. Quando vendi o ap pouco antes da entrega o saldo devedor era os mesmos 200k iniciais. Por sorte isso foi em 2011e ainda consegui pegar a alta dos imóveis.

  • Ele é o rei do investimento e tem FGTS ??? Aí não entendi nada,se ele é empregado como quer dar dicas de independência financeira ?? Outro ponto que não entendi foi nada,ele não leu o contrato ?Não calculou previamente o INCC ?Se um especialista é pego de surpresa como quer dar conselhos ???
    Vários links para uma página que te ensina como ficar rico investindo,mas o mestre do investimento não tinha 40.000.00 ??? Isso está me cheirando a mais um filho do Érico Rocha querendo me vender um curso por 1.000.00 reais que vai me ensinar a como ficar Bilionário apenas investindo renda fixa kkkkkkkkk

    • Roberto Indech

      Rodrigo, boa tarde. Possivelmente você não entendeu a mensagem no texto. Peço por favor que releia com mais atenção. A idéia seria debater e alertar os demais para os cuidados que deveriam ter na compra de um imóvel “na planta”. Infelizmente também ainda não sou rei de nada, mas o analista de investimentos da Rico Corretora e para isso estudo diariamente cerca de 12 horas. Por esta razão e com orgulho recebo FGTS mensal, por ser um trabalhador como outros milhares de brasileiros. Um abraço!
      OBS; Os R$40 mil? Por favor reler novamente também o exemplo no texto.

      • Bom, a culpa agora é minha que não sei ler.
        A internet agora virou a terra dos nutricionistas gordos e de Coaching financeiro pobre.
        Você tem obrigação de estar um passo a frente e saber calcular um índice básico como o I.N.C.C.
        E esse papinho de que é como milhares de trabalhadores é pra se fazer de vitima e fugir do foco.
        Prometer independência financeira recebendo FGTS é como vender adesivos para parar de fumar com um maço de Marlboro no bolso.
        E sobre você não se intitular o rei do investimento ?
        Não é isso que parece quando você coloca seu extenso curriculum no fim do texto.
        OBS: Os R$ 40 mil ? Se você dividir por 36 meses que é o prazo médio para entrega do imóvel dá pouco mais de R$ 1.000.00 reais, por mês que nesse caso não é a valorização do m² e sim a correção monetária do dinheiro que você parcelou.
        Ou você queria que a incorporadora te desse desconto por comprar fiado ?
        E sobre existir uma lei que obrigue alguém a dar 20% de entrada em um imóvel na planta ?
        Eu desconheço e gostaria muito que você nos mostrasse onde ela esta.
        Quero deixar claro que minha contestação é só para mostrar que não se precisa falar mal de algo pra vender seus produtos só isso.
        Falar em um país como o Brasil que imóvel só vale a pena comprar á vista é o mesmo que falar para o povão.Não coloque seu filho na escola publica e não use o SUS kkkkk
        Mas como você mesmo disse acima nós brasileiros comuns temos uma seria dificuldade de interpretação de texto.

        • Leandro Martins

          Rodrigo, bom dia. Acho q vc levou para o lado pessoal, visto que você é um profissional da área imobiliária.
          Ninguém é rei de nada, assim como vc não é o rei dos imóveis. O Dinheirama é um espaço democrático, mas desde que tenha argumentos e não ataques. Acho que você poderia repensar seu comentário, e utilizar o espaço para colocar argumentos a favor de investir em móveis nos dia de hoje e não atacar um profissional respeitado no mercado.
          Abraços

          • O que eu estou esperando é para saber como um gênio do investimento não sabe calcular um índice básico como o I.N.C.C e que lei é essa que obriga o consumidor a dar 20% de entrada em um imóvel na planta isso sim.
            Eu não ataquei ninguém o que eu fiz foi contestar o texto,quem ataca a inteligencia dos leitores é quem simplesmente senta no PC escreve o que quer e depois não quer ouvir o que não quer.
            Volto a dizer o que disse acima nutricionista tem que ser magro,quem aconselha sobre investimento tem que ser rico.
            E esse mimimi de quem esta ofendido ou isso ou aquilo não respondem as questões acima não é ?

        • Rodrigo, obrigado pelo comentário, acho pertinente que você escreva um texto com os seus pontos de vista para também publicarmos, assim equilibramos e damos espaço para todas as linhas de pensamento e opinião. O que acha? Estamos esperando seu material. Valeu! Abraços.

    • Victor Alves

      Não gosto muito de me intrometer, mas achei injusto seu comentário.

      Sempre acompanho as dicas do Roberto Indech e realmente, ele é um analisar de investimentos (um ótimo analista, por isso faz um grande sucesso). Nunca ouvi ele mencionando que quem seguir as dicas dele vai ficar milionário, muito menos bilionário. As dicas são para você aprender a investir melhor seu dinheiro e não apenas deixar a inflação comendo seu dinheiro na poupança.

      • Já pensou se todo mundo fosse analista ?
        Seria ótimo pois é só viver de blá blá blá tipo vidente se der certo foi eu que acertei se der errado foi o governo com sua politica econômica errada que não dá condições para o investidor e blá blá blá.
        Eu imagino um médico receitando remédio no achismo e um engenheiro calculando o quanto de concreto vai ser usado numa ponte na base de tendencias,com certeza nosso mundo seria uma maravilha.
        Compromisso zero com a produção geração de emprego e desenvolvimento do pais.
        Só no verbo na conversa e ser der errado o investimento é muito simples inventa outra moda rapinho de um investimento maravilhoso onde pobre vai ficar rico comprando qualquer papel que não vale nada e pronto.A mídia toda já te acha um gênio.

        • Giovanni

          Caramba amigo, você precisa tomar um chazinho, alguém abusou de você ? quanto ódio kkkk..
          Niguem está pedindo para você acreditar nele ou não… ele só disse que não tinha experiencia na compra de imóvel e se ferrou um pouco e queria repassar a experiencia aprendida.

  • Fiz um comentário e fui censurado ??
    Lamentável o Brasil ter uma mídia podre e manipuladora como essa.Valeu Dinheirama continue assim.Parabens

    • O comentário foi pra fila de moderação e está no ar. Não somos podres, nem manipuladores, se você quiser escrever um artigo complementando, refutando e colocando seu ponto de vista, o espaço está aberto. Nosso email: [email protected] – mas vamos manter o nível do debate legal? Obrigado.

    • RicardoLPereira

      Olá Rodrigo, como vai?
      Fazemos a moderação dos comentários. Só não aprovamos aqueles que tenham ofensas ou linguagem inapropriada.
      Seu comentário esta aprovado.
      Obrigado

  • Coruja

    Desculpe, mas, com todo respeito, fiquei pasmo ao ver alguém da área de finanças desconhecer coisas básicas como o INCC.

    • Roberto Indech

      Prezado (a), o desconhecimento não era sobre o INCC, realmente algo básico no mercado e sim sobre o reajuste do valor total da dívida, especialmente por ser a compra do 1º imóvel. E tenho certeza que como eu, milhares de pessoas também desconhecem essa prática. Um abraço.

  • Monica de Souza Gonçalves

    Olá agradeço
    Roberto Indech e
    Rodrigo Anselmo foram fundamentais para fazer vale esse comentário em dois pontos de visao para um melhor investimento
    Comprar imóvel na planta: será que vale mesmo a pena?
    obrigado