Conversei com Ricardo Ribeiro, Diretor Comercial da Direcional Engenharia, empresa presente em oito estados e que gera mais de 11 mil empregos diretos. Ricardo é graduado em Engenharia Civil pela UFMG – Universidade Federal de Minas Gerais, tendo recebido a medalha de ouro no curso, obtendo a maior média de pontos dentre todos os formandos de sua turma.

A Direcional Engenharia já entregou ou incorporou, em seus 30 anos de vida, mais de 40 mil unidades – mais de 3,5 milhões de m2 de área construída ou incorporada e mais de 175 empreendimentos entregues. Segundo Ricardo, para atingir estes resultados, a Direcional aposta em quatro diferenciais estratégicos: posicionamento geográfico diferenciado, foco em projetos de grande escala, padronização do método construtivo e mão de obra própria. Vamos ao papo:

Ricardo, nossos leitores têm muita curiosidade em relação ao que eventos como a Copa do Mundo, em 2014, e as Olimpíadas, em 2016, oferecem em termos de possibilidades para o país. O que devemos considerar neste sentido?

Ricardo Ribeiro: Sem dúvida alguma, a Copa do Mundo e as Olimpíadas trazem grandes oportunidades em vários setores da economia, em função dos vultosos investimentos que serão feitos. Esses investimentos movimentam a economia como um todo e, portanto, as oportunidades não ficam restritas a um setor específico, o que é extremamente positivo para o país.

É claro que, em um primeiro momento e de forma mais direta, as atividades ligadas ao turismo são mais positivamente afetadas. Isso em função do enorme volume de turistas que o país receberá nesse período e do grande volume de recursos que esses turistas deixarão no país. Outro setor também bastante positivamente afetado é o da construção civil e construção pesada, devido aos grandes investimentos em infra-estrutura que deverão ser feitos. Esses são investimentos também muito importantes, visto que os seus benefícios permanecem para uso da população do país após os eventos.

Se considerarmos que os eventos trarão valorização e movimentarão a economia, podemos abordar sua relação também com os investimentos de nossos leitores. Eventos desse porte trazem oportunidades de investimento para o investidor atento? Que alternativas ficam mais evidentes e interessantes? Por quê?

R.R.: Com certeza uma série de oportunidades de investimento se abrem. No entanto, como os eventos têm uma data específica para ocorrer e são passageiros, deve-se tomar bastante cuidado ao se investir considerando apenas o evento em si. Deve-se investir considerando-se os fundamentos do setor como um todo.

A Copa e as Olimpíadas são apenas um catalisador, porém não devem ser a única justificativa para o investimento. Dessa forma, um investimento interessante pode ser, por exemplo, em empresas que se beneficiarão desse grande volume de investimento que será feito em infra-estrutura.

Como funciona o investimento em hotéis? O investidor compra o imóvel (apartamento, flat etc.) e precisa administrá-lo ou toda a operação fica a cargo de uma empresa gestora?

R.R.: No investimento hoteleiro, o investidor compra o apartamento e já existe um contrato de administração hoteleira que fica a cargo de uma empresa administradora que já tem todo o “know how” da operação. Isso é fundamental para se manter a qualidade do serviço e a reputação do hotel e para que o investimento não se deteriore com o passar do tempo. Também é bastante importante para que se consiga manter uma taxa de ocupação bastante elevada, visto que essas empresas administradoras têm toda uma estrutura de venda das diárias.

A escassez de hotéis é uma realidade que o país tem que enfrentar para suprir o crescimento da demanda – antes e depois da Copa do Mundo e das Olimpíadas. Em Minas, por exemplo, o turismo de negócios tem espaço garantido e de destaque em Belo Horizonte, geograficamente localizada no centro econômico do país, entre São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília.

BH já é o 4º destino mais visitado pelos brasileiros. Prova disso é que o movimento de passageiros no aeroporto de Confins cresceu, em média, 20% nos últimos anos. Hoje, o setor de hotelaria já cresce em ocupação e em valor médio de diária e, em Belo Horizonte, apresenta taxas de crescimento superiores as do país e as da região sudeste.

Como deve ser a comparação do investimento em apartamento de hotel com o investimento em um imóvel de valor semelhante? E em relação aos Fundos de Investimentos Imobiliários? O que o investidor deve levar em consideração antes de tomar essa decisão?

R.R.: No hotel, o ganho vem de duas formas. A primeira delas é proveniente da receita das diárias e do consumo dos hóspedes no hotel, sendo que o proprietário dos quartos recebe mensalmente o valor resultante da operação hoteleira. A segunda forma de ganho é proveniente da valorização imobiliária do apartamento. Dessa forma, é fundamental que o hotel esteja bem localizado e tenha uma operação eficiente, de forma a distribuir o máximo possível de recursos para os proprietários dos quartos, valorizando a sua propriedade.

Quais os riscos que envolvem o investimento em hotéis? A taxa de ocupação influencia bastante a receita? A escolha do local e a demanda precisam ser cuidadosamente avaliadas. A gestão influencia a receita? Como se estabelece o valor a ser recebido em um investimento deste tipo?

R.R.: O principal risco do investimento em hotéis é sua taxa de ocupação e o valor da diária. São essas duas variáveis que permitirão que se tenha uma maior ou menor distribuição de recursos para os proprietários dos apartamentos ao final de cada mês. Por isso, é fundamental que o hotel esteja bem localizado, afinal os hóspedes procuram primeiramente comodidade e facilidade de acesso.

A gestão e operação do hotel é outro ponto muito importante. A maior parte das reservas de quartos é proveniente das administradoras, que, portanto, têm grande influência na taxa de ocupação dos quartos. Além disso, uma operação eficiente é fundamental para maximizar a rentabilidade do investimento. É muito importante que se tenha os objetivos da administradora alinhados com os objetivos dos proprietários de quartos.

Que tipo de investidor pode investir em hotéis? O perfil do investidor requer experiência prévia de investimentos e boa diversificação? Qual o valor inicial recomendado? Como proceder?

R.R.: Qualquer pessoa pode investir em hotéis. No entanto, é muito importante que os recursos investidos sejam de longo prazo, afinal, é um investimento com liquidez mais restrita – vender um imóvel nem sempre é algo rápido. Para se investir, basta adquirir uma ou mais unidades hoteleiras que estejam em construção, com incorporação registrada em cartório ou já concluídas e em operação.

Sempre é muito importante analisar a incorporadora responsável pela construção do empreendimento, a administradora hoteleira que irá operar o hotel, a localização e como está a taxa de ocupação e o valor das diárias de hotéis na cidade e na região onde será construído o hotel.

O Tulip Inn Savassi, em Belo Horizonte, é um investimento da Direcional Engenharia que exemplifica bem essas características. A localização é ideal para garantir maior ocupação, há o suporte de uma rede internacional, a gestão com foco nos resultados e uma bandeira forte. O leitor pode acessar www.tulipinnbh.com.br e ter mais detalhes sobre o investimento no setor hoteleiro.

Ricardo, obrigado pelas explicações e disponibilidade em nos atender.

R.R.: Fico muito contente em poder esclarecer dúvidas de um tipo de investimento ainda pouco conhecido dos brasileiros. Parabéns pelo trabalho e pelo espaço dedicado à educação financeira.

Foto: divulgação.

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Marcelo

Com a crise de crédito de 2008, os EUA entraram em um período muito dolorido para sua população: desemprego e recessão são, desde então, palavras constantes no noticiário econômico. Um dos pilares da crise aconteceu justamente no mercado imobiliário, mais precisamente com as chamadas hipotecas. Se a crise foi sinônimo de problemas para a maior parte da população, também representou algumas oportunidades para quem tinha algum dinheiro em caixa.

A desvalorização dos imóveis e a falta de compradores interessados fizeram com que verdadeiras pechinchas surgissem a cada esquina. Vejo que você foi um dos que aproveitou a oportunidade de comprar bons imóveis a preços baixos. Observando friamente, a economia norte-americana está longe do que já foi, mas alguns dados mostram que já existe certa recuperação – o que lentamente fará desaparecer as boas oportunidades. Estando ai, acho interessante a opção por imóveis a preços bem abaixo do potencial.

Brasil fez opção ao crescimento para fugir da crise
O Brasil atravessou a crise apostando no consumo interno como arma para manter o emprego e fazer crescer a economia. O plano deu certo e o país cresceu forte, inclusive fora de sua capacidade de produção, o que criou, no começo do ano, outra preocupação: a temida inflação.

Respondendo sua pergunta, creio que alguns pontos precisam ser bem definidos para sua estratégia de investimentos realmente funcionar. A primeira pergunta que me ocorre é: quando você pretende voltar para o Brasil? Trata-se de uma pergunta-chave para traçar seu futuro. Uma alternativa interessante para a volta seria considerar a abertura de algum empreendimento para, quando voltar, ter seu próprio negócio, aproveitando o crescimento brasileiro.

Ações, 2011 com oscilações e muita volatilidade
O mercado de ações passa por alguns momentos de ajuste, principalmente por questões referentes ao novo governo. A inflação nos países emergentes e a crise na Europa também afetam o desempenho da bolsa brasileira. Então, se o seu dinheiro está comprometido no curto prazo ou se você tem aversão ao risco, busque outras alternativas. Faça isso até que o cenário se defina de uma forma um pouco mais clara.

Para conter a inflação, o Brasil adotou algumas medidas para encarecer o crédito. Dessa forma, os juros subiram e o mercado de renda fixa voltou a atrair atenção de todos. O Tesouro Direto, compra de títulos públicos, está na pauta e foi descrito de forma didática pelo Navarro no artigo “Tesouro Direto: como investir, rentabilidade, vantagens e características”. Trata-se de uma excelente alternativa conservadora de investimentos.

Como pode perceber, a resposta para sua dúvida não é única, nem definitiva. Tudo dependerá dos objetivos para seus investimentos, do prazo definido para a aplicação e de suas metas pessoais (retorno ou não ao Brasil, por exemplo). Defina o que quer para o futuro e quanto pretende investir nele (separe curto, médio e longo prazo). Descobrir quais serão os melhores investimentos para alcançar suas metas será o passo a seguir, ok? E faremos isso juntos.

Valeu e até a próxima! Foto de sxc.hu.

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Desde a última e excelente matéria sobre fundos imobiliários publicada pelo Dinheirama em agosto de 2007, este mercado evoluiu bastante. Naquele período, havia em torno de 20 Fundos Imobiliários disponíveis, com valor de mercado de cerca de R$ 2 bilhões e a liquidez na Bovespa era um grande problema.

Hoje, com mais de 40 fundos disponíveis para negociação, valor de mercado acima de R$ 4 bilhões e com fundos apresentando mais de 300 negócios em apenas um mês, os fundos imobiliários caíram no gosto popular. E não é por acaso. Eles oferecem uma série de vantagens em relação ao investimento direto em imóveis e a algumas das principais aplicações de renda fixa.

Tenho a oportunidade de trabalhar ao lado de Sérgio Belleza, maior consultor de Fundos Imobiliários do Brasil e criador do site Fundo Imobiliário, e aproveitarei esta oportunidade para guiar agregar mais valor ao seu conhecimento sobre o tema, caro leitor. Convido-o para, neste artigo, conhecer um pouco mais sobre as diversas vantagens dos fundos imobiliários.

As 10 principais vantagens dos Fundos Imobiliários

1. Praticidade. Se você já lidou com a compra ou venda de um imóvel, provavelmente já passou pela burocracia e chateação envolvidas com a negociação. Intermediação de um corretor, idas ao cartório, advogados, uma série de certidões, anuências, legalização do imóvel, mais custos, impostos etc. Chega! Não é este tipo de preocupação que queremos na hora de negociarmos imóveis. E este é um dos principais motivos pelo qual os fundos imobiliários são bastante práticos.

Os Fundos Imobiliários são negociados em mercados organizados (Bovespa), podendo ser comprados e vendidos diretamente através de seu Home-broker, assim como ações, com apenas um clique. É possível também saber, a qualquer momento, o valor de mercado dos imóveis (no caso, dos fundos), além de observar rapidamente, através do book de ofertas, os preços oferecidos por compradores e vendedores.

2. Fracionamento. Imagine a seguinte situação: Seu João possui um imóvel no valor de R$ 100 mil, que aluga para gerar uma renda mensal. Porém, ele precisa urgentemente de R$ 15 mil com o objetivo de pagar uma cirurgia para sua esposa que sofreu um acidente. O que ele faz? Não podendo vender apenas parte deste imóvel, ele terá que recorrer a outros meios para levantar este dinheiro.

Entretanto, ao investir nos fundos imobiliários, ele poderá simplesmente vender apenas uma parte de suas cotas no fundo, levantando os R$ 15 mil (ele receberá o dinheiro após o 3º dia útil da venda, D+3, assim como nas ações), pagando a cirurgia e ainda terá os R$ 85 mil investidos no fundo lhe rendendo os aluguéis mensais. Embora não seja possível dividir imóveis para vender apenas uma parte, é possível vender uma parte das cotas do fundo para ter em mãos a quantia desejada.

3. Preços a partir de R$ 1,00. Acredite! O investimento em fundos imobiliários pode ser realizado a partir de apenas R$ 1,00. Para ser mais preciso, o fundo imobiliário com o menor valor de cota é o Continental Square Faria Lima (FLMA11), negociado em torno de R$ 1,20. Além dele, outro fundo com baixíssimo valor é o Rio Bravo Renda Corporativa, negociado em torno de R$ 1,35.

Entretanto, a grande maioria dos Fundos Imobiliários tem preços em torno de R$ 100,00 e R$ 1.000,00. Estes são os valores de cota mais comuns quando eles são ofertados inicialmente ao mercado.

4. Atividades e inquilinos de primeira linha. Comprar um imóvel com o objetivo de gerar renda através do aluguel pode acabar numa furada caso o inquilino (locatário) não tenha condições de pagar o aluguel. Comum em imóveis de baixo valor alugados para pessoas de baixa renda e/ou com alto endividamento, você pode ficar meses sem ver a cor do dinheiro, tendo que obrigar a pessoa a se retirar, procurar outro inquilino ou esperar ela acertar suas dívidas.

Os fundos imobiliários brasileiros são proprietários de grandes shopping centers, como o Shopping Higienópolis, Dom Pedro, ABC Plaza, entre outros, além de possuírem imóveis locados a inquilinos de excelente qualidade, como a Petrobrás, no Fundo Torre Almirante; Atento (Grupo Telefônica) no Memorial Office; Caixa Econômica Federal no Almirante Barroso ou o Banco do Brasil no BB Progressivo. A possibilidade destas empresas (os inquilinos) aplicarem um calote nos fundos imobiliários é infinitamente menor do que um imóvel alugado para aquele indivíduo duvidoso.

5. Diversificação. Porque ficar dependente dos ganhos de apenas um único imóvel, seja ele um apartamento ou um escritório, se você pode diluir o risco investindo em vários setores, tendo vários inquilinos diferentes?

O segmento dos Fundos Imobiliários é bastante extenso. É possível investir em fundos que administram shoppings, como o ABC Plaza Shopping (ABCP11). Ou escritórios, como o Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11). Ou hospitais, como o Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11B). Ou hotéis, como o Hotel Maxinvest (HTMX11B), entre outros. Se você já jogou o famoso jogo Banco Imobiliário (Monopoly), sabe do que estou falando. Diversificar é importante para não depender dos lucros apenas de um setor.

6. Administração de imóveis feita por profissionais. Manutenção do Imóvel, relação com os inquilinos, reuniões de condomínio, entre outras, são atividades que você precisa fazer ao alugar um imóvel. Que tal se ausentar de todas estas obrigações e aproveitar somente a parte boa, receber os rendimentos mensais?

Ao comprar cotas de um fundo imobiliário você está transferindo toda a administração dos imóveis para profissionais especializados e certificados, que atuam em grandes empresas imobiliárias no país, terceirizando todas as exigências para a manutenção do imóvel. Seu único trabalho será decidir o que fazer com os rendimentos mensais que cairão em sua conta.

7. Imóveis de qualidade. Os fundos reúnem vários investidores que, somados, representam um volume de investimento importante, possibilitando adquirir participações ou mesmo imóveis inteiros antes inacessíveis a investidores individuais. Veja na colagem abaixo como os imóveis são novos, bem conservados e, sobretudo, com visual bem apelativo:

8. Baixo Custo. Os custos que incidem na negociação dos Fundos Imobiliários são:

• Corretagem: semelhante às ações, com exceção do fato do lote padrão ser de uma cota. Portanto, não há mercado fracionário;
• Taxas de Administração: variam entre 0,2% e 5,0%. Entretanto, elas já são descontadas antes de repassar os rendimentos para os cotistas. Logo, ao analisar os rendimentos mensais do fundo, você já sabe qual será seu rendimento líquido;
• Imposto de Renda: 20% sobre o lucro auferido com a venda de cotas.

9. Excelentes geradores de renda. A maior vantagem dos Fundos Imobiliários são as distribuições mensais, que colocam este tipo de investimento entre os mais eficientes e rentáveis de todo o mercado, já que os rendimentos são isentos de imposto de renda.

Na teoria, para um fundo estar elegível a isenção do imposto de renda ele deve ter mais do que 50 cotistas, sendo que um cotista não pode ter mais do que 10% do patrimônio do fundo e as cotas devem ser negociadas exclusivamente em Bolsa ou em um mercado de balcão organizado. Na prática, todos os fundos estão elegíveis e se beneficiam da isenção de imposto nas ditribuições mensais.

Portanto, para aqueles que desejam viver de renda, retirando mensalmente um valor de suas aplicações para cobrir os gastos do dia-a-dia, os Fundos Imobiliários são altamente recomendados, de acordo com as vantagens citadas acima.

10. Baixo Risco. Apesar de serem menos arriscados, é importante que você compreenda o que está envolvido quando se trata de negociar cotas de Fundos Imobiliários. Entenda também porque os riscos inerentes a este tipo de investimento são bem inferiores ao investimento direto em imóveis:

• Risco de crédito (inadimplência ou o vulgo calote): risco decorrente da possibilidade de a contraparte não cumprir suas obrigações, parcial ou integralmente, diante da data combinada. Como vimos acima, com inquilinos de primeira linha este risco é bastante minimizado;
• Risco de mercado: esse tipo de risco é associado à possibilidade de desvalorização ou de valorização de um ativo. Este é o maior risco. Ao contrário do que muitos pensam, imóveis não se valorizam eternamente. Conforme vimos nos EUA, durante a crise do Subprime, os imóveis podem perder valor rapidamente e, portanto, afetar também os fundos imobiliários;
• Risco de liquidez: o risco de liquidez surge da dificuldade em conseguir encontrar compradores potenciais de determinado ativo no momento e no preço desejado. Comparado ao investimento direto em imóveis, a liquidez dos Fundos Imobiliários é bastante superior, mas ainda tem muito espaço para se popularizar. A média diária de negociação ainda se situa por volta de cinco negócios diários;
• Risco de vacância: é o risco de um imóvel ficar desocupado por um período de tempo. Grandes empreendimentos raramente têm este tipo de problema, mas é um risco a ser considerado. No caso de Shoppings, o nível de ocupação geralmente fica acima de 90%, dada a grande quantidade de lojas e a rotatividade entre elas.

Comparativo de rentabilidade
Para finalizar este artigo, gostaria de trazer a rentabilidade dos Fundos Imobiliários em comparação com outros tipos de investimentos no período de janeiro/2008 até setembro/2010:

A rentabilidade dos FII (Fundos de Investimento Imobiliário) foi calculada através da evolução do valor de mercado de 16 fundos representativos. Este é um método conservador para os cálculos, mas fácil de ser compreendido. O Imob é o Índice BM&F BOVESPA Imobiliário, que mede o comportamento das ações das empresas representativas dos setores de atividade imobiliária.

Desde 2008, os Fundos Imobiliários tiveram o melhor desempenho entre os diversos investimentos analisados. É esperado que eles tenham desempenho superior ao CDI no longo prazo. Atualmente, apresentam uma rentabilidade de praticamente 10% ao ano, considerando somente os rendimentos mensais isentos de imposto de renda. Para calcular a rentabilidade total, seria ainda necessário adicionar a variável valorização da cota.

No ano de 2010, boas oportunidades surgiram para investimento nos fundos imobiliários, proporcionando ganhos superiores ao CDI, conforme relatado neste balanço do primeiro semestre de 2010. Agora que você já está mais familiarizado com o tema, que tal buscar novas oportunidades de diversificação para sua carteira de investimentos?

Espero que através deste artigo sua visão sobre os fundos imobiliários tenha ampliado consideravelmente. Caso tenha qualquer tipo de dúvida, deixe um comentário. Terei grande prazer em respondê-lo.

Crédito da foto para fundoimobiliário.com.br.

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Como você já sabe, o aumento da procura por casas e apartamentos eleva os preços de venda e as margens dos negócios. O princípio é simples e se aplica sempre que há negociação: se muitos querem comprar, é possível vender mais caro, afinal há grandes chances de o negócio se concretizar dessa forma. Outra variante do pensamento também existe: se alguém quer muito comprar, provavelmente está disposto a pagar mais pelo bem.

O fato é que o preço dos imóveis disparou. Segundo dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), o preço médio do metro quadrado de imóveis de dois dormitórios na capital paulista teve alta de 39,4% entre 2006 e 2009. A média indica o movimento geral do mercado, mas certas regiões viram os preços saltar mais de 70% no período.

Na pele do consorciado…
Ao optar por um consórcio imobiliário, o participante estabelece um padrão, uma referência para o cálculo do valor da carta de crédito e sua cota de participação. Suponha que, em 2006, você optou por um consórcio tendo como referência um apartamento de R$ 150 mil. O mercado estava “normal”, a referência era válida.

Em 2009, depois de alguma espera, sua vez chegou e você foi contemplado. Para sua surpresa, aquele imóvel referência, antes no valor de R$ 150 mil, passou a custar R$ 250 mil. Sua carta de crédito foi devidamente corrigida pelo indicador comumente usado nos consórcios deste tipo, o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que acumulou alta de 28,8% no período, mas o valor ficou longe do necessário.

A matemática é simples: o dinheiro disponível para a compra do imóvel foi corrigido em cerca de 30%, mas o imóvel ficou 66% mais caro. A conta não fecha. A sensação é frustrante! A edição de ontem do jornal Folha de S. Paulo dedicou matéria que mostra exemplos reais de consorciados que passaram por situações como essa.

Então consórcio imobiliário não é bom?
Retomo minha polêmica opinião: consórcio não pode ser considerado um investimento. Não recomendo, muito embora ele seja melhor que simplesmente não poupar. Ao optar por participar da modalidade, você paga para que alguém gerencie as somas amealhadas contando com a sorte para estar entre os primeiros a serem sorteados. Se sair logo, ótimo. Do contrário, não vale a pena. Por isso é comum chamarmos o consórcio de “poupança forçada”.

A alternativa? Prefira separar você a quantia a ser investida e a gerencie de forma pró-ativa. O ganho em relação à inflação pode ser obtido com combinações simples de investimento direto em títulos públicos, fundos mistos, caderneta de poupança e ações, especialmente se o prazo médio de contribuição for maior que cinco anos. O valor acumulado será muito maior que o da carta de crédito contratada e que a correção normalmente aplicada nestes contratos.

“O resultado financeiro do consórcio depende da sorte. Se a pessoa é contemplada logo, o consórcio equivale a um financiamento barato. Se a pessoa é contemplada do meio para o final, é uma poupança em que a pessoa paga juros ao invés de recebê-los” – Roy Martelanc, professor de finanças da USP, para a Folha.

Faça sua própria poupança aprendendo a investir com disciplina. Isso é básico. Se ainda preferir o consórcio, dedique mais atenção aos detalhes do mercado imobiliário. Avalie a situação dos preços na região onde pretende comprar sua casa, levante o percentual médio de valorização dos últimos anos e incorpore isso no valor principal da carta de crédito antes de contratar o consórcio ou como uma segunda cota.

Evite surpresas ao ser contemplado e prefira não contar com a sorte. Ela ajuda, mas não resolve.

Crédito da foto para freedigitalphotos.net.

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Atenção então pessoal. Sempre que forem realizar uma negociação, dediquem muito tempo aos detalhes da transação, ao contrato e à pesquisa dos antecedentes das empresas envolvidas. Trata-se de um momento em que a emoção fala muito alto, mas é preciso abrir espaço para que a razão cerque-se de todos os cuidados a fim de garantir emoção, felicidade e muitos momentos felizes sempre. Parabéns Ricardo, a entrevista ficou ótima. Quem quiser saber um pouco mais sobre a carreira do Ricardo, acesse seu perfil clicando aqui.

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dinheiro

Erros e acertos
A maneira como somos educados hoje propõe, infelizmente, que só muito tarde tenhamos consciência da utilidade do dinheiro. Normalmente, nessa fase (entre 15 e 18 anos) já ocorrem os primeiros grandes erros financeiros que podem nos acompanhar por boa parte da vida. Alguns por falta de bons exemplos e exercício prévio.

Pois bem, já falamos anteriormente que decisões tomadas em momentos de grande emoção podem representar insucessos e perdas consideráveis. Essa máxima pode ser levada adiante em diversos momentos, desde os preparativos para o inicio de uma vida a dois, por exemplo, até a fase da transição do namoro para o casamento.

Um bom exemplo de falta de planejamento e conhecimento financeiro surge de um velho conceito de que o casal precisa de um imóvel próprio para iniciar uma vida. A partir daí, verdadeiras loucuras financeiras são realizadas. Será que começar uma vida com um comprometimento financeiro de 10, 20 ou até 30 anos é algo saudável e inteligente?

“Mas o aluguel é um dinheiro que não será recuperado e a casa própria pode se valorizar, alem de ser um bem da família”. Ah sim, isso é o que normalmente ouvimos aqui e ali. E não deixam de ser afirmações significativas e emblemáticas, mas quando o assunto são as finanças pessoais devemos aprender a enxergar algumas variáveis “fora da caixa”.

Hoje em dia, um imóvel padrão de 3 quartos (o mais procurado em São Paulo e outras cidades) gira em torno de R$ 110 mil – um pouco mais ou menos dependendo da área.  Tendo como base um exemplo matemático para um financiamento de 20 anos, as parcelas mensais para esse mesmo imóvel de R$ 110 mil ficarão por não menos de R$ 1.211,00 (levando-se em conta o financiamento total do imóvel).

Como referência, o valor base de um aluguel gira em torno de 0,8% do valor do imóvel. No nosso exemplo, isso significa alugar o imóvel por cerca de R$ 880,00. Ora, se a diferença entre o valor da parcela do financiamento e o valor do aluguel, R$ 331,00, for aplicada a juros de poupança durante os mesmos 20 anos, o valor final seria quase R$  177 mil.

Este valor final, se aplicado na caderneta de poupança, com apenas com 0,5% de rentabilidade mensal, é capaz de garantir um rendimento mensal de R$ 883,37, suficiente para o pagamento do aluguel de uma casa de padrão semelhante à que se usa no exemplo. O valor do financiamento, com pagamento mensal de R$ 1.211,00 durante 20 anos, chegaria a perturbadores R$ 290.640,00.

Sem verdades absolutas
O exemplo faz uso da matemática financeira básica e parte de premissas simples. Assim, três coisas importantes merecem destaque, para que ninguém fique com a impressão, incorreta, de que alugar é sempre a melhor alternativa. O importante é aprender a pensar:

1. No cálculo não foram usadas correções monetárias decorrentes da inflação. Sabe-se que o valor do aluguel e o poder de compra sofrem com a inflação, o que mudaria um pouco o cenário do valor do aluguel e do financiamento. Por outro lado, é comum que os reajustes salariais também aconteçam anualmente.

Optei por manter o cálculo simples, sem inflação, com objetivos puramente didáticos. O raciocínio e a consciência financeira por trás do cálculo são mais importantes que a conta em si.

2. Quando se fala em compra de imóvel, deve-se levar em conta o chamado ganho de capital, que é a variável representada pela valorização (ou desvalorização) do bem. Se o imóvel tem valorização anual positiva em seu valor, o ganho de capital trará ótimos resultados em termos de patrimônio, mesmo que o imóvel seja financiado.

No entanto, comprar um bom imóvel e ter a certeza de que ele se valorizará não é uma tarefa simples. Por isso o artigo trabalha a tese de que, para casais em começo de vida, o ideal é alugar e então passar a analisar melhor a situação e planejar-se de forma conjunta.

3. Um bom valor para dar como entrada, reduzindo o valor do principal financiado, pode ser o melhor negócio. Daí a importância de começar devagar e analisar bem antes de assinar qualquer contrato. Se necessário, peçam ajuda!

Este artigo tenta ilustrar um dos exemplos mais práticos de quanto más escolhas podem atrapalhar o desenvolvimento de uma relação. Uma decisão apressada e tomada apenas com base em pressões sociais pode levar o casal a passar por sérios problemas financeiros, desnecessariamente.

Por mais que resista e prospere no inicio de um relacionamento, o amor não resiste à falta de perspectivas. Entrar em maus negócios sem raciocinar implica muitas vezes viver uma vida de gastos estritamente necessários (alimentação, saúde, transporte e moradia) sem espaço para o prazer e a diversão.

Lembre-se que quando vocês dois se conheceram, o relacionamento era muito mais de sonhar do que sobreviver. Manter esta chama acesa significa dar atenção ao dinheiro e encará-lo com seriedade e disciplina. É preciso aprender a discutir as alternativas, e não apenas aceitá-las.

O amor pode não acabar, mas o dinheiro às vezes desaparece…
Então, as brigas passam a ser constantes, ladeadas por desavenças ligadas a bens de consumo, carros e gastos desnecessários. É porque o marido comprou um DVD novo e não havia dinheiro para isso, é porque a esposa gastou um pouco mais no salão de beleza ou comprou um sapato novo.

Quer ver só: chegou o aniversário de casamento e nem mesmo um simples presente foi dado? Será que o amor acabou? Arrisco-me a dizer que não, mas se não foram tomadas atitudes inteligentes desde o começo, é essa a impressão que perdurará. Dinheiro é coisa séria.

Essas são as armadilhas do mundo capitalista. Infelizmente. Ou será felizmente, já que está em nossas mãos o poder para mudar de atitude? Quem não se enquadrar, correrá riscos e mais riscos de encontrar uma jornada mais difícil em sua vida. Por opção.

Ah, sim, existem muitas escolhas boas e ruins. Nem sempre é possível acertar 100% das vezes. Não teria graça. O ideal é manter sempre aberto o diálogo e manter o planejamento feito e em dia. A expectativa de vida cada vez maior exige que tratemos melhor nossa saúde física, mas também requer cuidados intensos com a saúde financeira. Até sexta.

——
Ricardo Pereira é consultor financeiro, trabalhou no Banco de Investimentos Credit Suisse First Boston e edita a seção de Economia do Dinheirama.
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Contrariando a forma mais elegante com que escrevo o início de meus artigos, deixo claro que não sou fã dos consórcios, especialmente os imobiliários. Ah, sim, estou pronto para as pedradas! Matematicamente atraente, o consórcio esconde algumas armadilhas capazes de inviabilizar o negócio e transformá-lo em uma alternativa de compra mais cara que os usuais financiamentos via SAC e(ou) Tabela Price:

Armadilha 1: Sustentar a ilusão de que será sorteado rapidamente
O otimismo característico do brasileiro e sua fé inabalável são fatores emocionais perigosos quando o assunto é negociar um bem caro ou investir na casa própria. O brasileiro típico, que mora de aluguel, acaba entrando em um consórcio esperando ser sorteado ainda no primeiro ou segundo ano. Imagine que o prazo total do consórcio seja de 15 anos (comum) e as chaves saiam apenas no décimo ano. Vale a pena pagar o aluguel e a prestação até lá?

Armadilha 2: Encarar os valores das parcelas sem pensar no longo prazo
Um pouco de matemática* nos ajuda a ilustrar a questão. Suponha que o brasileiro do exemplo anterior paga R$ 500,00 de aluguel (reajustados anualmente) e que as prestações pagas no consórcio contratado são de R$ 1500,00 (também reajustadas). Caso ele seja contemplado somente no décimo ano, os números ficam assim:

• Ele terá pago aproximadamente R$ 70 mil de aluguel;
• Ele terá pago aproximadamente R$ 183 mil no consórcio.

Você deve estar se questionando sobre o uso de um montante como lance. Calma, falaremos disso na seguinte armadilha. Por enquanto, imagine que este cidadão decida aplicar, ainda que na poupança, os R$ 1500,00 do valor mensal das prestações. Ele teria, nos mesmos dez anos, aproximadamente R$ 260 mil (equivalentes a R$ 180 mil se corrigidos pela inflação). Usando alternativas mais interessantes (fundos mistos, ações etc), o valor passaria dos R$ 500 mil.

A realidade aqui nos brinda com duas conclusões óbvias(?):

1. Poupando e usando os juros compostos a família pode comprar o imóvel antes do tempo total previsto pelo consórcio;
2. O brasileiro em questão pode, dada sua capacidade poupança, deixar de pagar aluguel mais cedo se optar pela paciência e disciplina nos investimentos.

Armadilha 3: O lance
A verdade neste caso é simples: quem não tem dinheiro para dar um bom lance paga para poupar. Basta lembrar-se do exemplo dado no início do texto. Aquele parente que diz que “o consórcio é legal porque ficamos comprometidos com o pagamento e isso serve como poupança” está simplesmente assumindo sua incapacidade (ou preguiça) de gerir seu próprio dinheiro.

Ele prefere entrar numa “poupança forçada” que custa caro – volte ao exemplo da segunda armadilha se achar que estou exagerando. E quem tem muito dinheiro para o lance? Respondo com uma pergunta. Você sabia que, em média, o valor do lance contemplado no primeiro mês vale 50% do crédito? Pois é, não sabia!

Quem faz isso entra em um péssimo negócio, já que nessas condições o financiamento com as taxas de juros atuais garante pagamento final menor (mesmo que as parcelas sejam mais altas). Pagar metade do valor do crédito (lance) e ainda permanecer com as parcelas custa mais caro que um financiamento simples. E custa muito mais caro que economizar, poupar, investir e deixar para comprar o bem à vista dentro de alguns anos.

Pode fazer as contas, o lance dado até os cinco primeiros anos do contrato somado às prestações pagas ao longo do tempo caracterizam um mau negócio. Quando o assunto é a primeira casa própria, especialmente se o objetivo é fugir do aluguel, a situação se agrava: durante este período estão correndo despesas como aluguel, água, condomínio etc.

Sabe aquele primo “chato” que casou-se recentemente e que vive lhe dizendo que eles ainda pagam aluguel e poupam parte da renda para comprar a casa só daqui cinco, seis, sete anos? Aquele, que considera consórcio, financiamento e endividamento algo ruim e que defende que pagar aluguel pode ser uma atitude inteligente, lembra? Pois é, não se espante se ele se mudar antes de você e ainda sustentar um fluxo de caixa mais livre.

Eu sou um primo bem “chato”, acredite! No fundo, toda a implicância tem apenas um objetivo: alertá-lo de que seu dinheiro é sua responsabilidade direta e que, tirando aqueles que realmente sabem o que a alavancagem significa, entrar em consórcio, financiar e se endividar são péssimas atitudes. Mas chega de chatice, não é?

* Não vou entrar nos detalhes de cálculos de matemática financeira, apesar dos valores já contarem com os reajustes e uso das funções financeiras correspondentes. Acredite, poupar e usar o tempo como aliado nos investimentos ainda é o melhor caminho para a independência financeira.

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opções de investimento

O primeiro ponto que vou abordar vem de um assunto extremamente polêmico: a casa própria. Afinal de contas, a casa própria é ou não é um investimento? Todos sonham em fugir do aluguel e uma grande maioria o encara como um dos grandes vilões da vida moderna. O Navarro já abordou o tema em outro excelente artigo: “Imóvel, comprar ou alugar?”

Reconheço que pagar uma quantia alta por uma moradia que não é sua pode ser desgastante, mas em alguns isso representa uma oportunidade, principalmente para casais que estão começando uma vida a dois. No país onde qualquer financiamento cobra juros relativamente altos, o aluguel pode ter seu lado bom. Pode. Mas o que você entende de imóveis?

Ainda hoje ouvi uma notícia sobre a entrada do Banco do Brasil no mercado de financiamento imobiliário, com taxas anuais de 14%. Para efeitos de comparação, o crédito imobiliário na França é de 4% ao ano. Será que investir o valor da parcela (ou do financiamento), não traz retornos mais interessantes?

O valor investido pode garantir melhores oportunidades no futuro, especialmente para aumentar o valor da entrada ou até mesmo para compra à vista do bem. Em termos práticos, investir é a capacidade de multiplicar determinado valor. Investir também é garantir liquidez para utilização do dinheiro de maneira rápida, não dependendo de vontades alheias.

Quando temos nossa casa, nosso único imóvel, dificilmente nos propomos a vendê-lo, mesmo depois de uma grande valorização. Mudar para uma casa menor, em outro bairro, e usufruir dos rendimentos é algo que passa pela sua cabeça? Eu não conheço ninguém que foi ou pretende ir por este caminho. Pior, a grande verdade da venda de imóveis é seu uso como entrada em imóveis ainda mais caros.

Então, o argumento de que imóveis se valorizam – defendido de forma ferrenha por alguns leitores – nem sempre se aplica a todos os investidores. Pois um imóvel valorizado só se transforma em dinheiro e em efetivo ganho no bolso quando ele é vendido. Pense nisso!

Imóvel como investimento
Fora as questões que envolvem a casa própria, existem algumas boas opções de investimento em imóveis. As mais comuns são as que visam aproveitar oportunidades de venda, como as de imóveis oferecidos por pessoas que necessitam vender o imóvel (em razão de problemas de saúde, mudança de cidade, morte na família etc.).

Nestas ocasiões, as pessoas aceitam preços inferiores ao valor de mercado do imóvel, visando venda rápida. A realidade é que já vi muitas pessoas construírem verdadeiras fortunas com essa prática. Esse tipo de investimento, apesar da boa rentabilidade, passa pelo problema da liquidez não ser imediata: após a compra, o novo proprietário precisa, muitas vezes, de um bom tempo para repassar a casa a um novo comprador disposto a pagar o preço de mercado ou mais caro.

E o aluguel?
Muitos optam por manter os imóveis como parte do patrimônio e decidem alugá-los. Este é um investimento bastante conservador. Na média, o mercado trabalha com um rendimento mensal bruto de 0,5% a 0,7% do preço da propriedade. Como o valor é bruto, as despesas com manutenção, impostos e taxas estão fora do percentual.

Repare que a tão incompreendida e atacada caderneta de poupança garante rendimento líquido de ao menos 0,5% ao mês. Assim, em muitos casos o valor do imóvel aplicado na caderneta de poupança rende mais que valor recebido no aluguel. Outro ponto a considerar é a inadimplência dos inquilinos e as dificuldades jurídicas em períodos de desocupação.

E os fundos imobiliários?
Existe outra forma de investir em imóveis, sem que você necessite de uma grande soma para comprar um imóvel comercial caro por exemplo (aqueles que rendem mais). Você pode participar de um Fundo de Investimento Imobiliário, ou FII.

É como se você comprasse pedaços de empreendimentos na forma de cotas. É como fazer parte de um condomínio, formando um fundo fechado de capital. Este dinheiro será administrado por uma instituição financeira, que prestará contas à CVM (Comissão de Valores Imobiliários).

Tudo isso com o objetivo de investir pelo menos 75% do próprio patrimônio em um ou mais empreendimentos imobiliários, como hotéis, shopping centers, edifícios comerciais, hospitais, flats, escolas etc., estejam eles durante a construção, recém inaugurados ou até mesmo em pleno funcionamento.

Como todos os investimentos, existem questões a serem bem estudadas. Este é um tipo de investimento que não garante retornos imediatos – lembre-se que bons investimentos são construídos com o tempo. Cabe também aqui o conselho essencial de todo especialista (aqui adaptado aos FII): não invista todos os seus recursos em um único FII e tampouco apenas neles.

Despeço-me com um pensamento interessante, de Fernando Pessoa, que acredito expressar o verdadeiro sentimento da vida:

“O valor das coisas não está no tempo em que elas duram, mas na intensidade com que acontecem. Por isso existem momentos inesquecíveis, coisas inexplicáveis e pessoas incomparáveis”

Aproveitem o fim de semana para curtir o melhor da vida. Bom descanso, boa sorte e bons investimentos. Sempre!

——
Ricardo Pereira é Analista Financeiro Sênior da ABET Corretora de Seguros, trabalhou no Banco de Investimentos Credit Suisse First Boston e edita a seção de Economia do Dinheirama.
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Ricardo, obrigado pela visita. Os leilões são importantes e oferecem boas oportunidades, mas merecem a mesma atenção dada à compra de imóveis através de corretores e imobiliárias. Como em uma compra usual, é preciso validar, por exemplo, as referências do imóvel, sua situação perante a justiça e seu estado de conservação. O edital, por vezes repleto de letras miúdas, é de suma importância. Leia o material com muita atenção.

É claro que existem pechinchas e imóveis com ótima relação custo/benefício. No entanto, se levarmos em conta que a maioria dos imóveis leiloados são retomados de pessoas inadimplentes, chegaremos à conclusão de que o preço mínimo será, no mínimo, igual ou superior ao prejuízo da instituição financeira responsável pelo financiamento. Ou seja, os lances mínimos praticados nos leilões muitas vezes se aproximam dos valores praticados no mercado.

Em caso de leilão, também é preciso levar em conta que:

• Você deve acrescentar 5% como comissão do leiloeiro;
• Deverão ser pagos o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Intervivos) e a taxa de registro (RGI);
• Preços muito baixos podem significar pendências judiciais, situação irregular ou bem inacabado. Desconfie. Entrar nessa pode significar leilão anulado e a cobrança de mais despesas (desocupação por exemplo).

Leilões judiciais
Também é comum encontrarmos situações em que imóveis penhorados pela Justiça são colocados à venda através de leilões. Uma definição do TRT ajuda a entender o processo:

“Apura-se o valor devido (liquidação) e a parte responsável é intimada para efetuar o pagamento ou oferecer bens à penhora. Essa venda do bem penhorado, pelo Poder Judiciário, é realizada através de um ato público denominado Leilão judicial. O leilão ocorre em data pré-estabelecida pelo Tribunal do Trabalho e é realizado pela Central de Leilões, em parceria com leiloeiro oficial. No leilão os bens serão vendidos a quem oferecer o maior lance”

Ao decidir participar de um leilão judicial, preste atenção aos seguintes detalhes:

• Verifique se a execução é definitiva. Se não for, o antigo proprietário pode conseguir um recurso na Justiça e você ficará sem a carta de arrematação;
• Certifique-se de que o imóvel já não foi arrematado em outro leilão;
• Certifique-se de que este não seja o único imóvel da família, constituindo-se assim um bem impenhorável;
• Veja se a penhora está devidamente registrada no documento de matrícula do imóvel.

Nunca deixe de visitar o imóvel
Com a facilidade encontrada através da Internet, surgem também mais possibilidades de fraudes. Ao optar pelo leilão virtual, esteja certo de que os mesmos procedimentos usados no leilão presencial serão respeitados. Em caso de dúvida, prefira os leilões presenciais. Segundo a Zukerman, empresa que leiloa bens devidamente registrada na Junta Comercial, antes de dar seu lance é importante:

• Vistoriar o bem pretendido;
• Esclarecer todas as dúvidas com a equipe do leiloeiro;
• Anotar o número do lote de seu interesse;
• Estar ciente das condições de venda e pagamento.

Algumas dicas e informações dispostas neste artigo foram retiradas do “Guia Valor Econômico de Imóveis”, escrito por Geraldo Mainenti e publicado pela Editora Globo.

Crédito da foto para Marcio Eugenio.

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investimento

Tudo que ganha valor no tempo é um investimento, desde que você tenha condições de usufruir dos resultados obtidos com o aumento de valor. Na linguagem usada por especialistas, um investimento precisa ter liquidez, ou seja, a transformação dele em dinheiro deve ser viável quando você precisar. Não considero a casa própria, por exemplo, um investimento. Por mais que ela tenha potencial de valorização, dificilmente você aceitará, no futuro, vender sua casa supervalorizada e mudar-se para uma moradia econômica, visando viver dos rendimentos da diferença poupada. É mais provável que você ofereça a casa como entrada em uma moradia mais cara ainda. Casa própria, portanto, é consumo. Investir vai bem além de comprar bens que valorizam.

Uma das primeiras regras que você deve aprender sobre investimentos é que investir é multiplicar, transformar 1 em 2. Investir não é somente guardar parte da renda ou aplicar na caderneta de poupança. Investir é também comprar barato e vender caro. Alguns optam por se especializar na compra e venda de imóveis. Procuram pechinchas e as vendem, algum tempo depois, pelo real valor de mercado. Quem já procurou imóveis em uma imobiliária deparou com a pergunta: “O que o senhor (ou a senhora) procura é para morar ou para investir?” O corretor imobiliário sabe que aqueles que querem um imóvel para morar darão valor a aspectos que nem sempre se refletem no valor de mercado, como a beleza do jardim, a ventilação da casa, a vista da janela, a facilidade de uma padaria próxima. Por valorizar tais aspectos, muitas vezes estarão dispostos a pagar preços que incluem as qualidades detectadas pelo proprietário original.

Quando se está procurando um imóvel para investir, na percepção dos corretores, o objetivo é qualquer imóvel que valha menos que um “para morar” valeria – o ideal é que valha muito menos – e não seja difícil revender no futuro. Tais qualidades não são fáceis de conseguir, exigem um trabalho de garimpagem. Em geral, dependem de um proprietário realmente interessado em se desfazer do imóvel, como acontece em casos de herança, viagem súbita para o exterior, separações conjugais e problemas financeiros. É assim que se ganha dinheiro no mercado imobiliário. Os “que investem”, com capital e tempo para esperar uma oportunidade, compram imóveis dos “desesperados para vender”, e então esperam a oportunidade de encontrar um “que quer morar”, que lhes pagará preço maior. Para conseguir esse preço maior, o corretor, muitas vezes, usa todas as técnicas de vendas que ele aprendeu em incontáveis cursos e seminários de vendas. Assim, aquele que quiser investir no mercado imobiliário não dependerá apenas de sua decisão.

É preciso conhecer imóveis, conhecer as imobiliárias, preferencialmente ter alguns corretores de confiança, visitar as imobiliárias com freqüência, manter o foco em um mercado específico (ninguém consegue estar informado sobre todos os tipos de imóvel de todas as regiões de uma grande cidade) e constantemente atualizar informações e conhecimentos. Em outras palavras, será preciso ser um profundo conhecedor do assunto se não quiser perder dinheiro em seus investimentos.

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Gustavo Cerbasi (www.maisdinheiro.com.br) é consultor financeiro pessoal e autor de Casais Inteligentes Enriquecem Juntos e Dinheiro – Os Segredos de Quem Tem.

Crédito da foto para Marcio Eugenio.

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