Como você já sabe, o aumento da procura por casas e apartamentos eleva os preços de venda e as margens dos negócios. O princípio é simples e se aplica sempre que há negociação: se muitos querem comprar, é possível vender mais caro, afinal há grandes chances de o negócio se concretizar dessa forma. Outra variante do pensamento também existe: se alguém quer muito comprar, provavelmente está disposto a pagar mais pelo bem.

O fato é que o preço dos imóveis disparou. Segundo dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), o preço médio do metro quadrado de imóveis de dois dormitórios na capital paulista teve alta de 39,4% entre 2006 e 2009. A média indica o movimento geral do mercado, mas certas regiões viram os preços saltar mais de 70% no período.

Na pele do consorciado…
Ao optar por um consórcio imobiliário, o participante estabelece um padrão, uma referência para o cálculo do valor da carta de crédito e sua cota de participação. Suponha que, em 2006, você optou por um consórcio tendo como referência um apartamento de R$ 150 mil. O mercado estava “normal”, a referência era válida.

Em 2009, depois de alguma espera, sua vez chegou e você foi contemplado. Para sua surpresa, aquele imóvel referência, antes no valor de R$ 150 mil, passou a custar R$ 250 mil. Sua carta de crédito foi devidamente corrigida pelo indicador comumente usado nos consórcios deste tipo, o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que acumulou alta de 28,8% no período, mas o valor ficou longe do necessário.

A matemática é simples: o dinheiro disponível para a compra do imóvel foi corrigido em cerca de 30%, mas o imóvel ficou 66% mais caro. A conta não fecha. A sensação é frustrante! A edição de ontem do jornal Folha de S. Paulo dedicou matéria que mostra exemplos reais de consorciados que passaram por situações como essa.

Então consórcio imobiliário não é bom?
Retomo minha polêmica opinião: consórcio não pode ser considerado um investimento. Não recomendo, muito embora ele seja melhor que simplesmente não poupar. Ao optar por participar da modalidade, você paga para que alguém gerencie as somas amealhadas contando com a sorte para estar entre os primeiros a serem sorteados. Se sair logo, ótimo. Do contrário, não vale a pena. Por isso é comum chamarmos o consórcio de “poupança forçada”.

A alternativa? Prefira separar você a quantia a ser investida e a gerencie de forma pró-ativa. O ganho em relação à inflação pode ser obtido com combinações simples de investimento direto em títulos públicos, fundos mistos, caderneta de poupança e ações, especialmente se o prazo médio de contribuição for maior que cinco anos. O valor acumulado será muito maior que o da carta de crédito contratada e que a correção normalmente aplicada nestes contratos.

“O resultado financeiro do consórcio depende da sorte. Se a pessoa é contemplada logo, o consórcio equivale a um financiamento barato. Se a pessoa é contemplada do meio para o final, é uma poupança em que a pessoa paga juros ao invés de recebê-los” – Roy Martelanc, professor de finanças da USP, para a Folha.

Faça sua própria poupança aprendendo a investir com disciplina. Isso é básico. Se ainda preferir o consórcio, dedique mais atenção aos detalhes do mercado imobiliário. Avalie a situação dos preços na região onde pretende comprar sua casa, levante o percentual médio de valorização dos últimos anos e incorpore isso no valor principal da carta de crédito antes de contratar o consórcio ou como uma segunda cota.

Evite surpresas ao ser contemplado e prefira não contar com a sorte. Ela ajuda, mas não resolve.

Crédito da foto para freedigitalphotos.net.

Este artigo apareceu originalmente no site Dinheirama.
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Contrariando a forma mais elegante com que escrevo o início de meus artigos, deixo claro que não sou fã dos consórcios, especialmente os imobiliários. Ah, sim, estou pronto para as pedradas! Matematicamente atraente, o consórcio esconde algumas armadilhas capazes de inviabilizar o negócio e transformá-lo em uma alternativa de compra mais cara que os usuais financiamentos via SAC e(ou) Tabela Price:

Armadilha 1: Sustentar a ilusão de que será sorteado rapidamente
O otimismo característico do brasileiro e sua fé inabalável são fatores emocionais perigosos quando o assunto é negociar um bem caro ou investir na casa própria. O brasileiro típico, que mora de aluguel, acaba entrando em um consórcio esperando ser sorteado ainda no primeiro ou segundo ano. Imagine que o prazo total do consórcio seja de 15 anos (comum) e as chaves saiam apenas no décimo ano. Vale a pena pagar o aluguel e a prestação até lá?

Armadilha 2: Encarar os valores das parcelas sem pensar no longo prazo
Um pouco de matemática* nos ajuda a ilustrar a questão. Suponha que o brasileiro do exemplo anterior paga R$ 500,00 de aluguel (reajustados anualmente) e que as prestações pagas no consórcio contratado são de R$ 1500,00 (também reajustadas). Caso ele seja contemplado somente no décimo ano, os números ficam assim:

• Ele terá pago aproximadamente R$ 70 mil de aluguel;
• Ele terá pago aproximadamente R$ 183 mil no consórcio.

Você deve estar se questionando sobre o uso de um montante como lance. Calma, falaremos disso na seguinte armadilha. Por enquanto, imagine que este cidadão decida aplicar, ainda que na poupança, os R$ 1500,00 do valor mensal das prestações. Ele teria, nos mesmos dez anos, aproximadamente R$ 260 mil (equivalentes a R$ 180 mil se corrigidos pela inflação). Usando alternativas mais interessantes (fundos mistos, ações etc), o valor passaria dos R$ 500 mil.

A realidade aqui nos brinda com duas conclusões óbvias(?):

1. Poupando e usando os juros compostos a família pode comprar o imóvel antes do tempo total previsto pelo consórcio;
2. O brasileiro em questão pode, dada sua capacidade poupança, deixar de pagar aluguel mais cedo se optar pela paciência e disciplina nos investimentos.

Armadilha 3: O lance
A verdade neste caso é simples: quem não tem dinheiro para dar um bom lance paga para poupar. Basta lembrar-se do exemplo dado no início do texto. Aquele parente que diz que “o consórcio é legal porque ficamos comprometidos com o pagamento e isso serve como poupança” está simplesmente assumindo sua incapacidade (ou preguiça) de gerir seu próprio dinheiro.

Ele prefere entrar numa “poupança forçada” que custa caro – volte ao exemplo da segunda armadilha se achar que estou exagerando. E quem tem muito dinheiro para o lance? Respondo com uma pergunta. Você sabia que, em média, o valor do lance contemplado no primeiro mês vale 50% do crédito? Pois é, não sabia!

Quem faz isso entra em um péssimo negócio, já que nessas condições o financiamento com as taxas de juros atuais garante pagamento final menor (mesmo que as parcelas sejam mais altas). Pagar metade do valor do crédito (lance) e ainda permanecer com as parcelas custa mais caro que um financiamento simples. E custa muito mais caro que economizar, poupar, investir e deixar para comprar o bem à vista dentro de alguns anos.

Pode fazer as contas, o lance dado até os cinco primeiros anos do contrato somado às prestações pagas ao longo do tempo caracterizam um mau negócio. Quando o assunto é a primeira casa própria, especialmente se o objetivo é fugir do aluguel, a situação se agrava: durante este período estão correndo despesas como aluguel, água, condomínio etc.

Sabe aquele primo “chato” que casou-se recentemente e que vive lhe dizendo que eles ainda pagam aluguel e poupam parte da renda para comprar a casa só daqui cinco, seis, sete anos? Aquele, que considera consórcio, financiamento e endividamento algo ruim e que defende que pagar aluguel pode ser uma atitude inteligente, lembra? Pois é, não se espante se ele se mudar antes de você e ainda sustentar um fluxo de caixa mais livre.

Eu sou um primo bem “chato”, acredite! No fundo, toda a implicância tem apenas um objetivo: alertá-lo de que seu dinheiro é sua responsabilidade direta e que, tirando aqueles que realmente sabem o que a alavancagem significa, entrar em consórcio, financiar e se endividar são péssimas atitudes. Mas chega de chatice, não é?

* Não vou entrar nos detalhes de cálculos de matemática financeira, apesar dos valores já contarem com os reajustes e uso das funções financeiras correspondentes. Acredite, poupar e usar o tempo como aliado nos investimentos ainda é o melhor caminho para a independência financeira.

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