Uma pessoa quer vender a casa onde mora, mas ainda está pagando o financiamento imobiliário. O comprador, por sua vez, também depende de um financiamento para fechar o negócio, mas prefere firmar um contrato de crédito com outro banco.
Essa operação acontece por meio de um instrumento desconhecido de muita gente: o interveniente quitante.
Entenda o que significa esse conceito, quem é o interveniente quitante e como acontece esse processo.
O que é interveniente quitante
O interveniente quitante é o nome dado ao processo que facilita a quitação das dívidas de um imóvel financiado ou hipotecado quando isso precisa acontecer de maneira rápida.
Essa operação é acionada quando o saldo em aberto ainda é relativamente alto e está inviabilizando o proprietário de alcançar aquilo que almeja por falta de recursos suficientes – como colocar o imóvel à venda, por exemplo.
Dessa forma, o interveniente quitante é a figura que intervém para saldar o valor restante do financiamento, permitindo que o imóvel seja transferido livre de ônus ao comprador. É como se ele pagasse a dívida em nome do vendedor, assegurando que o comprador receba o imóvel sem pendências financeiras.
Por exemplo: uma casa avaliada em R$500.000 está à venda, mesmo com financiamento ativo. Porém, o saldo devedor desse empréstimo ainda é alto, com pendências de R$300.000. Então, aparece um comprador interessado com uma carta de crédito já aprovada no exato valor do imóvel (R$500.000). A questão, no entanto, é que esse crédito é oriundo de um banco diferente do atual financiamento.
Assim, para permitir a compra desse imóvel sem que o comprador assuma o financiamento do vendedor, entra em cena o interveniente quitante. Neste formato:
● o banco do comprador usa o crédito de R$500.000 para adquirir o imóvel (financiado) que seu cliente deseja;
● esse montante é usado para quitar o saldo devedor (R$300.000) com o banco do vendedor, onde o financiamento ainda está ativo;
● o valor restante, que já havia sido pago pelo vendedor em seu financiamento (R$200.000), será repassado diretamente a ele.
Ou seja: a dívida contraída anteriormente pelo vendedor é quitada com o banco e o comprador passa a ser o novo devedor do imóvel.
Diferenças para a portabilidade de crédito
O interveniente quitante é diferente do procedimento de portabilidade de crédito.
Embora a portabilidade de crédito também seja uma operação de transferência de dívida de um banco para outro, o objetivo é outro: em geral, obter taxas de juros menores e melhores condições de pagamento.
O que acontece, portanto, é apenas a mudança do débito de um lugar para outro. Não é possível aumentar o valor ou o prazo financiado, nem solicitar mais dinheiro ao banco, por exemplo.
O interveniente quitante, por sua vez, permite que isso aconteça. Afinal, trata-se de uma nova contratação de crédito que começa do zero.
Esse processo pode ser vantajoso em diversas situações, pois:
● permite a compra de imóveis que estão financiados, ampliando as opções do comprador;
● facilita e simplifica o processo de compra e venda, eliminando a necessidade do comprador assumir a dívida existente;
● assegura que o comprador receberá o imóvel livre de ônus, evitando futuros problemas legais.
Além disso, não são apenas imóveis financiados que podem acionar o interveniente quitante. Essa operação também pode ser solicitada em bens com dívidas de hipoteca e outras garantias – especialmente nos casos em que o imóvel está com alguma pendência que precisa ser quitada antes de ser transferido.
Além disso, não são apenas imóveis financiados que podem acionar o interveniente quitante. Essa operação também pode ser solicitada em bens com dívidas de hipoteca e outras garantias – especialmente nos casos em que o imóvel está com alguma pendência que precisa ser quitada antes de ser transferido.
Como funciona o processo
O processo com interveniente quitante varia de banco para banco e depende dos contextos em que acontecem. Mas, em geral, costuma seguir a mesma lógica.
Identificação da dívida
O primeiro passo é o vendedor comunicar o banco que pretende vender seu imóvel financiado. A instituição, então, identifica a dívida e a situação do saldo devedor. Enquanto isso, o comprador já está em busca de seu próprio financiamento, no valor desejado.
Ambas as instituições, no entanto, precisam aceitar o processo de interveniente quitante, e nem todos os bancos realizam esse processo.
Acordo de compra e venda
Então, o comprador e o vendedor chegam a um acordo sobre a compra do imóvel. Os dois bancos, por sua vez, passam a analisar a situação das partes técnicas e jurídicas do novo contrato para tornar viável toda a operação.
Intervenção do quitante
O interveniente quitante entra na transação para quitar as parcelas do financiamento do vendedor que ainda estão em aberto. Com isso, ocorre a liquidação do contrato, encerrando o vínculo com o banco anterior.
Transferência de propriedade
Após a quitação da dívida, o imóvel é transferido para o comprador sem ônus, dando início a um novo processo de financiamento.
Com isso, ele se torna o novo proprietário do imóvel e uma nova escritura pública é emitida. Resta apenas atualizar a alteração no Cartório de Registro de Imóveis, com a informação da nova alienação fiduciária.
Taxa de interveniente quitante
A taxa de interveniente quitante é uma cobrança adicional que pode ser aplicada pela instituição financeira que está liberando o imóvel da dívida. Esta taxa cobre os custos administrativos e operacionais envolvidos no processo de quitação antecipada da dívida e transferência do bem. O valor da taxa pode variar de acordo com a instituição financeira e a complexidade da transação.
