Alguém oferece vender um magnífico apartamento no chiquérrimo bairro do Leblon, no Rio de Janeiro, de frente para a praia, com vista para Luanda, contando com 12 vagas de garagem, varandão com heliporto, torneiras de uísque escocês em todos os 17 banheiros e suíte megamaster com quadra de futebol soçaite e cascata com filhotes de jacaré, por R$5 milhões à vista. Está caro ou barato? Depende.
O primeiro critério de avaliação é comparar o preço do bem ou serviço específico com o preço de bens ou serviços idênticos ou similares. Se um apartamento igual no mesmo prédio custa R$10 milhões, então o ofertado está barato? Sim e não.
Em tese, está barato mesmo, mas há um problema: seu preço, por mais baixo que seja, está totalmente fora do meu alcance porque corresponde a um enorme múltiplo de minha renda e de meu patrimônio líquido pessoal. Se eu vender tudo o que tenho e passar os próximos anos com o padrão de consumo de um refugiado africano, ainda não conseguirei juntar R$5 milhões. Então está caro.
Abre parêntese. Na contabilidade, a noção de patrimônio é muito diferente daquela que lhe dá o senso comum. Quem possui um imóvel costuma dizer que ele representa seu patrimônio, independentemente do fato de talvez o ter comprado por meio de um empréstimo.
Do ponto de vista contábil, um imóvel é um ativo (isto é, um bem ou direito) e o patrimônio líquido equivale à parcela do ativo que supera o passivo exigível (isto é, as dívidas e obrigações para com terceiros). Não se pode dizer exatamente que ativos compõem essa parcela. Se você possui um apartamento de R$100.000 e tem uma dívida de mesmo montante, lamento informar que você não tem patrimônio algum. Matematicamente, seu patrimônio líquido é zero. Fecha parêntese.
Ah, você, como um personagem fictício da infância de minha sogra, ganha infinitos contos de réis por segundo?* Então a história é outra. Para quem tem R$100 milhões, um imóvel de R$5 milhões é barato, desde que não haja outro igual à venda por preço menor. Depreende-se que a melhor maneira de avaliar um preço é transformar seu valor absoluto em valor relativo.
Simples: transforme o valor monetário em horas/dias de trabalho (ou de renda). Por exemplo: uma bolsa “di-vi-na” custa 500 pratas e não há nenhuma igual à vista por preço inferior. Você ganha R$ 10.000,00 líquidos por mês trabalhando, em média, 8½ horas por dia; são 187 horas de trabalho em um mês de 22 dias úteis, o que dá R$53,48 por hora (10.000 ÷ 187). Será que essa bolsa vale mesmo 9,35 horas (500 ÷ 53,48) aturando o patrão? Para mim, não; para você, talvez sim.
Você não trabalha e sua renda mensal de R$10.000 é oriunda de investimentos ou renda passiva? Nesse caso, proponho que utilize a jornada de trabalho padrão de 8 horas diárias. Se fizer as contas com base em um dia de 24 horas – seguindo o raciocínio de que seu dinheiro rende o tempo todo –, uma hora de rendimento “valerá” menos do que uma hora de trabalho. Enfim, transforme o preço em horas (ou em dias, se o valor monetário for elevado) de trabalho/renda e faça o que seu coração mandar. Os preços, como vimos, são relativos.
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*De 1833 a 1942, o Brasil teve como padrão monetário o mil-réis (Rs. 1$000) que, diferentemente das moedas posteriores, seguia o padrão milesimal e não decimal. Um conto de réis correspondia a “mil mil-réis”, isto é, a um milhão de réis. Ao ser criado, em 1o de novembro de 1942, o cruzeiro equivalia a mil-réis. Em 1967, criou-se o cruzeiro novo, correspondente a mil cruzeiros “velhos”, ou seja, a um conto de réis. Quando eu era criança, no começo dos anos de 1970, ainda se usava a palavra “conto” como sinônimo de cruzeiro: “Gastei cinco contos na padaria”. O leitor de mente inquieta já terá percebido que minha sogra nasceu antes de 1942. Cabe acrescentar que o tal personagem era casado com senhora igualmente imaginária que costumava ser convidada para tomar chá com d. Darcy Vargas, esposa do Getúlio, no Palácio do Catete.
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Andrei Winograd é graduado em Ciências Sociais pela Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ) e pós-graduado em Finanças pela Pontifícia Universidade Católica (PUC-RJ) e em Mercados Futuros e de Capitais pela Universidade Cândido Mendes. Atua como executivo e consultor, possuindo vasta experiência na avaliação econômico-financeira de empresas e projetos. Autor dos livros “Alfabetização Financeira” (Editora Novatec) e “(F)Utilidades – Mistérios do dia-a-dia explicados” (Matrix Editora).
