A Nord Research vê com bons olhos a aquisição de 13 ativos logísticos da GLP pelo fundo imobiliário BTG Pactual Logística (BTLG11) pelo valor de R$ 1,77 bilhão e reiterou a sua recomendação de compra.
Os empreendimentos totalizam 541,72 mil m² em área locável, majoritariamente localizados em São Paulo, fortalecendo sua presença no setor.
O analista Marx Gonçalves, em seu relatório divulgado neste sábado (26), ressaltou que o preço pago por metro quadrado (R$ 3.266) está em linha com o custo de reposição para imóveis de padrão similar, reforçando a competitividade da transação.
Modelo de aquisição BTLG11
Ele destacou a estrutura de pagamento do acordo, conhecida como “sellers finance”, que permite ao fundo receber integralmente as receitas dos imóveis após o pagamento da primeira parcela (65% do total), mantendo a segunda parcela de R$ 614,25 milhões para ser quitada em 18 meses, corrigida pelo IPCA.
Esse modelo temporário de financiamento eleva a rentabilidade do fundo, com um yield estimado de 14,6% ao ano durante esse período e um cap rate estabilizado de 9,5% após o pagamento final.
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O novo portfólio é composto por galpões logísticos de alta qualidade (A+), alugados para grandes empresas, como DHL, Nestlé e Shopee. A maioria dos contratos têm prazos de seis anos e 88% deles contam com multas robustas em caso de rescisão, o que, segundo Gonçalves, reforça a estabilidade da receita.
Além disso, o portfólio possui uma vacância física de apenas 3%, reduzindo a exposição a riscos de ocupação, e um sistema de Renda Mínima Garantida (RMG) para a vacância atual, assegurando um fluxo de caixa contínuo ao fundo.
Destaques
Entre os ativos, destacam-se os nove galpões localizados no complexo logístico de Louveira (SP), considerados um dos pontos fortes da aquisição por estarem 100% ocupados e próximos à capital paulista, uma região com vacância zerada e grande atratividade no setor. Gonçalves elogiou a localização dos imóveis, com 71% da receita do fundo agora vinculada a ativos situados em um raio de até 60 km da capital paulista, considerada a área de maior demanda logística do país.
Os ativos em regiões secundárias, como Queimados (RJ) e Ipojuca (PE), representam desafios, mas estão em locais industriais consolidados, como o Porto de Suape, em Pernambuco, que oferecem algum respaldo em termos de demanda. O analista observou que, apesar desses desafios, a qualidade dos imóveis e a solidez dos inquilinos compensam a localização menos dinâmica desses galpões.
Com a aquisição, o BTLG11 amplia seu portfólio para 32 imóveis e eleva a qualidade do portfólio, aumentando a proporção de ativos A+ de 92% para 97%. A diversificação de inquilinos também foi destacada como um ponto positivo, com os 10 maiores locatários representando 50% da receita do fundo.
Conforme ressaltado por Gonçalves, a aquisição reforça a competência da gestão do BTLG11 e aumenta o potencial de rentabilidade do fundo, mesmo após o término da vantagem financeira do parcelamento. Ele conclui a análise reiterando a recomendação de compra para o BTLG11, com perspectiva de valorização sustentada pela qualidade do portfólio e pela estratégia de aquisição.
