Ao longo dos últimos anos, temos acompanhado de perto a economia mergulhar em uma das mais difíceis crises econômicas.
A inflação alta fez com que o Banco Central elevasse a taxa de juros, o que limitou em muito a estratégia dos pequenos e médios investidores, que perceberam que a renda fixa era garantia de segurança e boa rentabilidade.
A crise econômica foi cruel com o país como um todo, mas foi ainda mais forte para setores como a construção civil e para quem se interessa em investir em imóveis.
Já perto do fundo do poço (ou justamente nele), a economia passou a mostrar sinais de melhora. Com a inflação sob controle, o Banco Central passou a reduzir os juros e a perspectiva geral é que podemos voltar a experimentar um período de crescimento econômico já em 2017.
Temos muito o que avançar, é verdade. Infelizmente, a crise política que perdura por anos ainda limita a tramitação de projetos fundamentais para o Brasil. Ficam paradas as Reformas da Previdência, Fiscal e um projeto digno de Reforma Política.
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Juros caindo: investidor precisa rever sua estratégia
Enquanto escrevo esse material, os juros básicos da economia, a famosa taxa Selic, estão em 7,5% ao ano.
Nesse patamar, a Selic iguala-se ao nível de maio de 2013, quando também estava em 7,5% ao ano. De outubro de 2012 a abril de 2013, a taxa foi mantida em 7,25% ao ano, no menor nível da história, e passou a ser reajustada gradualmente até alcançar 14,25% ao ano em julho de 2015.
A maioria dos analistas do mercado financeiro acredita que, já em 2017, teremos novo corte da Selic, o que nos deixaria em um novo patamar histórico de baixa.
Não se engane, mesmo com os juros no patamar mais baixo de nossa história, estaremos muito distantes das taxas de juros da maioria dos países; por conta disso, não é exagero afirmar que nossos juros continuarão altos ainda por um bom tempo.
Acostumado com juros maiores, muitos investidores começaram a buscar alternativas de investimento. Até por conta da recuperação da economia, um dos investimentos que mais têm despertado o interesse dos investidores são os Fundos de Investimentos Imobiliários, ou FIIs.
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O que são os Fundos de Investimentos Imobiliários
Um fundo de investimentos imobiliários, ou FII, assim como um fundo de investimento qualquer, reúne grupos de investidores que querem alocar recursos em um tipo de aplicação.
Neste caso, o gestor do fundo aplica em negócios imobiliários como prédios comerciais, hotéis, hospitais, universidades, shoppings e outros.
O fundo imobiliário é constituído para comprar empreendimentos e lucrar com a sua venda e/ou com o aluguel. Cada investidor do fundo é dono de uma cota ou fração de cota, ou seja, um “pedaço” do fundo de investimento.
É importante deixar claro que o investidor do fundo não possui nenhuma propriedade, ele possui apenas o percentual de sua cota do fundo de investimento, isto significa dizer que o único dono do imóvel é o fundo imobiliário.
A ideia de investir em imóveis pensando no longo prazo também faz sentido para os investimentos em Fundos Imobiliários.
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Como os investidores ganham dinheiro com os fundos imobiliários
Muita gente se pergunta sobre como os investidores conseguem ganhar dinheiro com os FIIs.
Na realidade, os investidores podem ganhar dinheiro de duas maneiras: a primeira é através da rentabilidade paga pelos fundos (95% dos seus resultados) a outra forma é a venda de suas cotas do fundo pelo valor de mercado no dia da venda.
Imaginemos que um fundo de investimento imobiliário é dono de um shopping. O seu lucro é auferido a partir do valor do aluguel recebido dos lojistas. O investidor não tem direito algum a essas lojas, mas ele receberá parte do pagamento desses lojistas.
Então, sempre que o shopping (citado no exemplo acima) auferir bons resultados, o FII pode cobrar mais dos lojistas, conseguindo melhores resultados e consequentemente ter suas cotas valorizadas na B3 (Bolsa de Valores).
Assim, o investidor se beneficia com o sucesso do shopping indiretamente, sem se preocupar com toda a burocracia do ramo.
No final, é fácil deduzir que mesmo com algumas peculiaridades que os fundos imobiliários são simples, rápidos, seguros, diversos e lucrativos.
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Existe um momento ideal para investir em Fundos Imobiliários?
Essa é uma pergunta que constantemente recebemos por aqui e certamente é uma das maiores dúvidas dos investidores.
Na realidade, a resposta não é tão simples. O que defendo e procuro fazer em minha estratégia de investimentos é a diversificação, com essa perspectiva mantenho investimentos em FIIs, mesmo quando a perspectiva da economia não era tão positiva.
Ainda assim, algumas questões pontuais sobre o momento econômico e as características dos FIIs parecem reforçar positivamente a perspectiva de que atualmente é, sim, um ótimo momento para investir em fundos imobiliários. Acompanhe:
Isenção de Imposto de Renda
Não é segredo, todo mês, os fundos imobiliários são obrigados por lei a distribuir 95% dos seus resultados entre os cotistas. Imagine aqui algo como como se fosse uma renda de aluguel. Essa renda é isenta de Imposto de Renda para pessoas físicas.
No entanto, existe a tributação sobre o ganho de capital ao vender cotas do FII. A tributação acontece de maneira semelhante à venda de ações, com a alíquota de 20% do lucro (diferença entre o que vendeu e o que pagou pelas cotas). Em teoria parece complicado, mas a prática mostra que é algo trivial.
Baixo valor para investimento
Uma grande vantagem dos fundos de investimento imobiliário é a possibilidade de começar a investir com valores acessíveis. Você não precisa de valores milionários para ter sua cota no fundo. Atualmente, não é exagero afirmar que com cerca de R$ 100 já é possível entrar no mercado.
Se, hipoteticamente, você decidisse comprar um imóvel para investir, com R$ 500.000 teria acesso a apenas um imóvel, diferente do fundo que investe em diferentes imóveis ou apenas um negócio com vários locatários como shoppings, prédios comerciais e etc.
Com essa estratégia você diversifica o seu investimento e dilui o risco, afinal quem tem um imóvel corre o risco de ficar sem receber aluguel ou mesmo de não alugar durante certo período.
Quem é dono de um único imóvel sabe exatamente os riscos e imprevistos que existem e que acontecem invariavelmente.
Mais liquidez do que imóveis
Esse é sem dúvidas um dos pontos mais interessantes para os investidores. Negociar suas cotas de FIIs é infinitamente mais ágil, fácil e menos burocrático do que vender um imóvel.
Gestores profissionais que sabem o que estão fazendo
Por mais que muitas pessoas se considerem experts em imóveis, o mercado é cheio de detalhes que somente os profissionais com experiência comprovada conseguem compreender e aproveitar.
Nos FIIs, o gestor realiza todas as atividades necessárias para manter o empreendimento com rentabilidade.
Como profissional envolvido, é do total interesse dele que o negócio apresente bons resultados já que a empresa gestora é comissionada de acordo com os resultados, com a taxa de administração variando costumeiramente entre 1% e 3%.
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Tipos de Fundos Imobiliários
Existem vários tipos de Fundos de Investimento Imobiliário. É importante que o investidor esteja atento as características de cada um deles. Conheça agora alguns dos tipos de FIIs mais comuns:
- Fundos de renda. Os fundos imobiliários de renda trabalham de forma simples: alugando imóveis para ter uma renda mensal fixa. Como esses FIIs possuem mais liberdade, eles investem em tipos de imóveis variados, dando mais segurança ao investidor sobre o seu retorno mensal. A grande maioria dos fundos é especializada em um tipo de imóvel. Podem ser focados em shoppings, agências bancárias, depósitos, imóveis residenciais, corporativos, hotéis e etc;
- Fundos de desenvolvimento. Os fundos chamados de desenvolvimento trabalham na edificação e venda de imóveis. Eles dependem bastante do momento econômico do país, pois sua renda é validada pelo poder de compra e interesse das pessoas;
- Fundos de Trade. Quem esta habituado ao mercado de ações já ouviu falar muito da figura do trader. Nos fundos de Trade, o gestor trabalha da mesma forma. Ele acompanha o mercado e procura aproveitar as melhores oportunidades. Seu objetivo é comprar imóveis baratos para depois vendê-los mais caros. É também comum que os Fundos de Trade mantenham imóveis para aluguel, garantindo dessa forma uma fatia de segurança para os investidores;
- Fundos de Recebíveis. Os Fundos de Recebíveis são semelhantes aos fundos de renda fixa, adotam uma estratégia mais conservadora. A maior parte dos investimentos ocorrem em títulos de crédito privado como CRI’s, LCI’s e etc;
- Fundos de fundos. Os chamados Fundos de fundos são conhecidos por investir em outros fundos imobiliários. Em resumo, a estratégia desses fundos é deixar a gestão imobiliária com profissionais da área. dessa forma os gestores desse tipo de fundo se dedicam apenas em diversificar o capital entre FIIs diferentes.
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Os riscos para o investidor dos Fundos de Investimento Imobiliário
Apesar de ser um mercado aquecido com tendência de retomar uma tendência positiva, existem alguns riscos a serem considerados. Veja-os a seguir:
Risco de mercado
É fundamental que o investidor que tenha em seu portfólio de investimentos os FIIs conheça os riscos que existem.
Os FIIs pertencem ao grupo chamado de renda variável, mas é verdade que os fundos imobiliários possuem uma característica mista, pois também garantem (em alguns casos) renda fixa pelos aluguéis, mas também acompanham a cotação do mercado que sofre variações.
Importante! Se você precisar do seu dinheiro e por algum motivo o seu FII estiver desvalorizado, você deverá receber menos pela mesma quantidade de cotas ou fração de cotas.
O alerta é importante para que o investidor perceba e entenda as características e os riscos envolvidos no investimento.
Inadimplência
O risco de inadimplência existe e sem dúvida é um dos mais presentes no mercado de fundos imobiliários. O não recebimento de aluguéis é um risco importante e nos momentos de crise econômica esse ingrediente de risco costuma ser maior.
Lembre-se que existem tipos diferentes de FIIs, ter uma estratégia de diversificação com fundos diferentes pode representar uma oportunidade para diminuir os riscos envolvidos.
Liquidez
Assim como o valor das cotas é afetado pelo mercado, você também pode ter menos agilidade dependendo do momento vivido pela economia e FII em questão.
No Brasil, mesmo com a grande procura por FIIs, ainda temos um mercado em desenvolvimento, isso significa dizer que em determinadas circunstâncias onde a oferta das cotas é maior em relação à procura, a venda com certeza será mais demorada.
Ainda assim, quando comparada a liquides dos FIIs com a compra e venda de imóveis não resta dúvida que o investidor dos FIIs não têm do que reclamar.
Risco de obra
Se o FII escolhido por você é do tipo que opta por construir os empreendimentos, todos os riscos operacionais devem entrar na sua avaliação.
Nesse ponto o entendimento é simples, afinal quem nunca teve problemas com obras? É comum surgirem ao longo de uma reforma gastos imprevistos que quebram o orçamento, acidentes, atrasos na entrega. Como por aqui as obras costumam ser significativas existem ainda riscos externos como que podem paralisar a obra.
É fundamental que o investidor leve todos esses detalhes em consideração.
Vacância
Mais um risco que costuma se fazer maior em períodos de crise econômica. O risco de vacância ou inocupação é item importante nos FIIs de renda.
O entendimento também é simples, afinal, todo imóvel pode ficar desocupado por certo período. Vale destacar que imóveis com características específicas podem significar maior dificuldade no momento da locação.
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Quer saber mais?
Você certamente se interessou pelos Fundos de Investimento Imobiliário e quer saber ainda mais sobre esse assunto, certo?
Recentemente, meu amigo Conrado Navarro participou de uma transmissão ao vivo em que o tema foram justamente os FIIs. O evento contou com a participação dos especialistas em investimentos da modalmais Fernando Montanari e Vinicius Fuzikawa. O vídeo é uma verdadeira aula sobre o tema e merece agora sua atenção:
Conclusão
Ao longo dos anos temos presenciado uma série de oportunidades para quem está disposto a sair da zona de conforto e buscar novas opções de investimento.
Não me restam dúvidas de que os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) são certamente uma dessas portas, que podem ajudar e muito, qualquer investidor a conquistar boa rentabilidade.
Como sempre, é fundamental entender o produto em questão e manter em dia o planejamento, sempre vinculando sua carteira de investimentos à realização de seus objetivos. Até a próxima!
