Não, meu caro leitor e minha querida leitora, o “R” em questão não é de Ricardo.
Definitivamente, não será neste espaço que você encontrará o narcisismo em sua essência. Com 20 anos de mercado financeiro e tendo as referências que tive, caso eu venha a ser alvo de uma lobotomia, pode até ser que você veja um “autoendeusamento” por aqui, mas hoje, não.
O mercado de fundos imobiliários teve um segundo trimestre como há tempos aguardávamos, além de abrir o 3T23 mantendo o otimismo. Entre 31/3 e 16/8, o Ifix acumulou alta de 16,3%, colocando o índice em campo positivo em dois dígitos no acumulado do ano: 12,0%.
A alta no preço das cotas dos FIIs tem alguns elementos bem-vindos que vamos abordar um a um.
Liquidez: desde maio/2023, retomamos um nível de liquidez diária acima de R$ 200 milhões por dia, sendo que em junho e julho, a média diária ficou ao redor de R$ 240 milhões. Liquidez acima de R$ 200 milhões/dia era um patamar não visitado desde meados de novembro/2022.
Volatilidade: o aumento no volume de negócios que impulsionou os preços das cotas dos FIIs não afetou a volatilidade da classe. Pelo contrário, conforme levantamento feito pela Hedge Investments, em 2023, o Ifix tem a menor oscilação desde 2019 e a segundo menor vol da série histórica do índice.
O ressurgimento dos segmentos de tijolos e FoFs-FII: depois de anos preteridos em relação aos FIIs de recebíveis imobiliários, fundos de tijolos e os fundos de fundos imobiliários (FoFs-FII) despontaram em 2023 como líderes de retorno aos seus investidores.
Até o fechamento de julho/2023, o Ifix acumulava alta de 11,51%. Já o consolidado de FoFs-FII tinha retorno de 22%, logística, 14%, e escritórios, 13%, conforme levantamento feito internamente pela Spiti com base nos dados da Economatica. Já os FIIs de recebíveis ficam com o último lugar no ranking de retorno setorial, com acumulado inferior a 6% em 2023, muito por conta da performance ruim dos FII de CRI de perfil high yield.
Mas o que trouxe esse movimento comprador para as cotas dos FIIs que empurrou o índice para cima, tirando-o do campo negativo em que se encontrava ao final do 1T23 (alta essa liderada por segmentos que estavam em segundo plano nas carteiras dos investidores, e tudo isso sem causar volatilidade acima da média, muito pelo contrário)?
Observe o movimento da curva de juros com base no contrato futuro do DI negociado na B3.
A curva laranja mostra que os vencimentos longos, ao final do 1T23, pontuavam um juro nominal ao redor de 13% a.a. Já no encerramento de julho, víamos uma redução de 200 pontos-base ou 2% em tais vencimentos.
Sim, tivemos contribuição do ambiente político com o avanço do arcabouço fiscal como nova âncora para trazer previsibilidade para movimento da dinâmica da dívida pública federal, especialmente por se tratar de instrumento que, em tese, mostra que a variável não teria trajetória explosiva, como receava parte do mercado.
Mas durante todo esse período, a autoridade monetária, o Banco Central, fora severamente criticado pelo governo por conta do nível de taxa de juros. O argumento era que a inflação corrente caía, se aproximava da meta e, inerte, o BC mantinha a taxa Selic em 13,75% a.a. fazendo com que o Brasil liderasse o ranking de maiores juros reais entre as economias mundiais de maior importância.
E foi justamente essa resiliência do Banco Central em não sucumbir às críticas e manter-se fiel ao bom manual de macroeconomia que reza que, em regime de meta de inflação (o nosso, por sinal), é dever único da autoridade monetária, envidar os melhores esforços para fazer com que a inflação convirja à meta, e não apenas para uma bela fotografia sobre o alvo, mas como movimento perene, era preciso que as expectativas para os períodos vindouros também se ancorassem ao redor das respectivas metas.
Se observarmos o Boletim Focus, divulgado pelo Banco Central às segundas-feiras com a expectativa dos economistas de mercado sobre o comportamento vindouro das principais variáveis econômicas, veremos que no início de 2023 (boletim de 13/1), o mercado esperava para o ano corrente um IPCA em 5,39% contra uma meta de 3,25%, e para 2024, 3,70%, contra uma meta de 3,00%.
Ao chegarmos ao fim do 1T23, as expectativas para 2023 já estavam em praticamente 6% para o IPCA do ano, muito distante da meta, e deterioração para 2024 e 2025 com IPCA em tais anos em 4,1% e 4,0%, respectivamente (Boletim Focus de 31/3/2023).
Lembro que aqui pairava dúvida inclusive se teríamos movimentos para substituição da presidência no Banco Central através de processo de exoneração de Roberto Campos Neto, justamente por não atingir a meta de inflação.
Por sorte, a autonomia do Banco Central, vitória conquistada com a Lei Complementar 179/2021, garante ao presidente do BC e aos diretores mandatos com prazos definidos, mitigando assim o risco de que o responsável pela política monetária não seja trocado ao bel-prazer do líder do Poder Executivo. Sim, cabe ao presidente da República a indicação do mandatário da autoridade monetária, mas isso quando do vencimento do mandato vigente, que, no caso, ocorrerá apenas ao final de 2024.
A credibilidade do Banco Central é historicamente fator-chave para ancoragem das metas de inflação. Por óbvio, somam-se a isso medidas efetivas de responsabilidade que, como vimos, ao menos foram endereçadas no campo teórico com o avanço do arcabouço fiscal.
E justamente tal credibilidade permitiu que aquilo que beneficiava os índices de inflação correntes ecoasse também sobre as expectativas para o IPCA nos exercícios vindouros.
As expectativas para o IPCA para 2024, 2025 e 2026 foram caindo semana após semana no Boletim Focus. Em 14/7/2023, o boletim apontava IPCA abaixo de 5% para 2023, 3,9% em 2024, 3,5% em 2025 e 2026.
A atualização divulgada em 14/8/2023 mostra IPCA ainda mais ameno em 2023 (4,8%) e em 2024 (3,8%), mantendo-se ao redor de 3,5% em 2025 e 2026.
São movimentos que se retroalimentam. Menor expectativa inflacionária ecoa de forma positiva na curva de juros porque o mercado entende que abre espaço para o Banco Central adotar uma postura mais dovish, ou seja, caminhar para menor nível de juros.
Dito e feito, na mais recente reunião do Copom, o Comitê de Política Monetária, o BC decidiu reduzir a taxa Selic para 13,25% a.a. em um corte de 50 pontos-base, indicando inclusive em seu comunicado que esse seria o ritmo de corte para a próxima reunião do colegiado, em setembro/2023.
A ata da reunião divulgada posteriormente não fechou as portas para um corte mais agressivo, de 0,75 ponto percentual, mas para tal requiriu a materialização de dados mostrando maior arrefecimento da inflação. Se a decisão de cortar 0,50 p.p. em agosto não foi unânime no colegiado, o movimento seguinte foi uma sinalização uníssona dos membros do Copom, e isso é positivo para os ativos de risco, como os FIIs.
Menor nível de juros leva investidores e investidoras a adotarem posições com maior exposição aos ativos de risco, e maior volume nesses mercados acaba impulsionando o preço dos ativos, como vimos nos meses que seguiram após o 1T23.
Na opinião deste analista, há espaço para uma apreciação ainda maior das cotas dos FIIs, em que velocidade e intensidade vão depender justamente da dinâmica do ciclo de cortes na taxa de juros, além de fatores políticos internos e, por óbvio, condições internacionais envolvendo especialmente as maiores economias.
Por enquanto, sigo otimista com o mercado de FIIs. E lembro que se você está gostando da performance de sua carteira em 2023, “faz o R” – no caso, de Roberto Campos Neto.
Que os bons manuais de Economia sejam preservados e seguidos, ainda que um ou outro tente desqualificá-los como ultrapassados.
Um grande abraço,
Ricardo Figueiredo
É analista CNPI, especialista em fundos imobiliários da Spiti. Bacharel em Economia com especialização em Mercados Financeiros e MBA em Gestão Financeira e Atuarial, começou a carreira como professor na área de tecnologia. Migrou para mercado financeiro, no qual atua há cerca de 20 anos. Entre 2003 e 2021, passou pela área de investimentos da Vivest, maior fundo de pensão de capital privado do país. Realizou análise e gestão de investimentos em imóveis e carteira de fundos imobiliários, que totalizavam mais de R$ 1,2 bilhão.
