Trocar imóveis diretamente tende a ser um negócio mais econômico do que vender para comprar outro. Em negociações de compra ou venda de imóveis, a permuta imobiliária pode ser um recurso muito eficiente para se pagar menos imposto. As regras do imposto de renda (IR) sobre as transações de permuta de imóveis são específicas e comentadas apenas superficialmente. Porém, é bem interessante conhecer as peculiaridades, para não deixar escapar a chance de usufruir de vantagens que podem significar uma grande economia.
Para começar, deve-se compreender que, sob a ótica do regulamento do IR, todo tipo de imóvel está elegível à permuta – seja ele um terreno, um lote desmembrado de terreno, um prédio construído para venda, uma casa pronta para morar ou até um apartamento a construir. Também é importante compreender que a permuta pode ocorrer de duas formas distintas: pela troca de um ou mais bens, de valor de mercado equivalente, ou através da troca de bens acompanhada de um pagamento adicional. A esse pagamento, dá-se o nome de torna.
Sob o ponto de vista da Receita Federal, o custo da aquisição do imóvel recebido em permuta, quando não há torna, é igual ao valor declarado do imóvel pelo antigo dono. E essa transação é isenta de imposto de renda. Pode parecer curioso, mas é isso mesmo. Se um imóvel declarado por R$ 1 milhão for permutado por outro, de valor de mercado equivalente, mas declarado por R$ 200 mil, a pessoa que antigamente declarava R$ 1 milhão vai passar a declarar a posse de um bem de R$ 200 mil e vice-versa. E ninguém paga IR.
Quando há torna, o IR pode ter de ser pago por quem a recebeu. Porém, é importante ressaltar que todos os redutores de IR de ganho de capital sobre imóvel continuam válidos! E quanto menos representar a torna sobre o valor do imóvel recebido, menor o ganho de capital. Logo, menor o pagamento de IR.
A isenção do imposto de renda para a venda de um único imóvel de até R$ 440 mil, contando que nenhum outro imóvel tenha sido vendido ou transferido nos últimos cinco anos, também vale para permutas com torna.
Uma leitura um pouco arrojada da legislação dá a entender que, quando a torna é inferior a R$ 440mil, dentro da condição dos 5 anos acima, cabe isenção de IR. É difícil encontrar alguma publicação de tal informação. Mas convidamos as pessoas a lerem as regras vigentes. Na dúvida, para quem quer ser conservador, como nós da DeclareCerto e Dinheirama, o melhor é considerar que a isenção ocorre quando o valor declarado do imóvel recebido somado da torna está abaixo do patamar de R$ 440mil. Neste caso, não há dúvida sobre a isenção.
De qualquer forma, você não concorda que a permuta pode gerar boas oportunidades de negócio, sobretudo para quem tem imóveis declarados por valores bem defasados?
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