Imóvel - Comprar ou alugar?Márcia comenta: “Navarro, li seu blog praticamente em uma noite. Adorei. Tenho algum dinheiro guardado no banco e meu pai quase enfarta quando digo que pretendo morar de aluguel. Acho que vale muito mais a pena deixar o meu dinheiro rendendo no banco do que gastá-lo em um apartamento que não me trará rendimento algum, somente gastos. Você já pensou em escrever algo a respeito”?

Oi Márcia. Antes, muito obrigado pelo enorme interesse e pelas tantas horas lendo o Dinheirama. Sua pergunta costuma gerar excelentes debates e revela diversos “especialistas” de norte a sul deste país. São tantos os argumentos subjetivos usados para tentar enterrar a matemática, que muitas vezes fico com a impressão de estar lidando com mais um tabu. Para facilitar a visualização dos resultados, farei uso de simulações e de uma planilha eletrônica, já disponível para download.

A casa própria é um grande sonho do brasileiro e a grande maioria das pessoais afirma que comprar uma casa é sempre melhor que morar de aluguel. “Financiar sua casa é muito melhor, porque depois de 20 anos você tem o SEU espaço” é o que dizem. Tem também aquele preconceito clássico do tipo “fulano trabalha a tanto tempo e continua morando de aluguel”? Ridículo né?

São duas as dúvidas mais interessantes:

  1. Tendo o dinheiro todo em mãos para compra de um imóvel, vale mesmo a pena realizar a compra? Ou será que investir o dinheiro e pagar o aluguel com os rendimentos pode ser interessante?
  2. Há interesse em financiar o imóvel para pagamento em 20 anos. Para isso, a família deve ter capacidade de pagar as parcelas do financiamento, certo? Será que não vale a pena usar dinheiro disponível da parcela para alugar um imóvel e ainda investir a diferença?

Vamos aos exemplos, aos números. Prometo manter os cálculos de forma objetiva e muito simples. Quero que aprendam a pensar no custo/benefício de suas decisões e não apenas no aspecto psicológico e pessoal. Vale lembrar que a maioria das pessoas não acumula riqueza porque não investe tempo suficiente analisando oportunidades. Outro detalhe importante que merece destaque: esta é uma decisão que, cedo ou tarde, todos enfrentam. Portanto preste atenção e faça bom uso da planilha disponível e apresentada neste artigo.

Cenário 1: Tenho dinheiro para comprar um imóvel à vista. Compro ou não?

Imaginemos que você tem R$ 100.000,00 disponíveis para este fim e que decida-se por comprar o imóvel, gastando todo este valor. Seu caixa então ficará zerado e toda a capacidade de investimento futuro dependerá de um valor mensal separado para este fim. Para o exemplo, vamos dizer que você possa investir R$ 200,00 mensais, rendendo 0,8% ao mês, para formar uma nova poupança. Ao final de 10 anos você terá o imóvel e mais R$ 40.043,49 ou R$ 140.043,49 em termos de patrimônio. Em 20 anos, teria o imóvel mais 144.226,24, ou R$ 244.226,24 de patrimônio. Interessante.

Se decidir-se por investir os R$ 100.000,00 na mesma aplicação anterior, que rende 0,8% ao mês e usar seus rendimentos para pagar um aluguel de R$ 750,00 mensais, será que a situação muda? Suponha que você ainda consiga investir os R$ 200,00 mensais nesta mesma aplicação. Em resumo, você pagará um aluguel de R$ 750,00 com dinheiro proveniente de sua aplicação e investirá mensalmente R$ 200,00. Plausível, certo? Em 10 anos você terá acumulado R$ 125.755,40. Em 20 anos seriam R$ 194.538,76. Valor este descontado o aluguel, pago em dia, mês a mês.

Note que se o aluguel for mais barato ou se a rentabilidade for maior, a opçÃo de aluguel pode tornar-se muito interessante. Brinque com os números usando a planilha de simulação disponível aqui e encontre a resposta que a tanto tempo procura. E não se espante se chegar à conclusão de que, mesmo tendo o dinheiro na mão, ainda não é hora de comprar seu imóvel.

Cenário 2: Não tenho dinheiro e pretendo financiar o imóvel. Vale a pena financiar ou será melhor usar o valor da parcela para alugar algo e ainda investir?

Vamos continuar com os mesmos R$ 100.000,00 como valor do imóvel. Via de regra, para financiar um determinado valor, serão cobrados juros e pagamento das parcelas por um determinado tempo. Suponha juros de 1,2% ao mês e financiamento em 20 anos (240 meses). Neste caso, a parcela a ser paga é de R$ 1272,68. Por enquanto você pagou R$ 1272,68 por mês e ao final de 20 anos tem seu imóvel no valor de R$ 100.000,00. É óbvio que, se você optou por este modelo, pode dispor de R$ 1272,68 todo mês.

Note como a matemática financeira pode ser traiçoeira, e por isso muito interessante e valiosa. Se você optasse por pagar um aluguel de R$ 750,00 e portanto investisse a diferença de R$ 522,68 (valor da parcela – valor do aluguel) naquela mesma aplicação de 0,8% ao mês, durante os mesmos 20 anos, quando será que teria? Exatos R$ 376.920,87. Que tal? Os cálculos podem facilmente ser realizados através da mesma planilha de simulação.

Conclusão

Você deve estar achando que sou contra a idéia comprar um imóvel ou que não quero que você tenha “seu cantinho”. De novo, sem sentimentalismo. Agora que você tem a ferramenta para calcular e decidir o que é mais interessante, pare de querer apenas ajeitar seu futuro tendo um lugar pra morar e pense em formar um patrimônio capaz de permitir que more onde quiser, inclusive em um imóvel de padrão muito melhor que aquele que gostaria de comprar. Inteligência financeira faz bem ao seu bolso, pode crer. E isso pode significar que morar de aluguel vá deixá-lo mais rico que tendo sua casa própria.

PS: Muitos leitores afirmam que faltou mencionar o poder de valorização de um imóvel. É verdade. Mas isso não muda o artigo e sua idéia principal. Lembre-se de que a valorização é algo subjetivo e não há como colocá-la na fórmula, porque ela não é um valor conhecido. O imóvel pode valorizar-se muito, mas pode não valorizar nada ou ainda desvalorizar. Muito cuidado na defesa incontestável da compra de imóveis. Pense um pouco “fora da caixa”. Faz bem!

Conrado Navarro
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