Como alguns de vocês sabem, costumo escrever para o Dinheirama sobre cenário macro, investimentos em títulos do Tesouro Direto, economia e mercado de ações (clique aqui para ver minhas publicações).

Recentemente, passei por uma nova fase na vida e acho interessante dividir isso com você.

Espero trazer algum aprendizado com o tema de hoje, tanto para você que ainda não teve esta experiência, como para quem já passou por isso, e compartilha das sensações que eu tive ao comprar um imóvel na planta.

Morei anos de aluguel porque sempre considerei mais vantajoso, por uma série de aspectos, como ter meus recursos investidos em renda fixa e variável, obtendo rendimentos satisfatórios.

Entretanto, casei; e com o casamento, começaram as cobranças para a compra de um imóvel. Aquela famosa “segurança” que milhares de brasileiros gostam de ter, obtendo a “casa própria”.

Por razões óbvias, não irei colocar os valores reais negociados por mim, mas busquei atingir o mais próximo da realidade, utilizando números proporcionais.

Também deve ser levado em consideração que moro em São Paulo, uma das cidades mais caras para se viver no mundo, especialmente se colocarmos na ponta do lápis o custo de vida versus a media de salário da população.

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O início da compra

Antes mesmo do casamento, iniciamos a busca por um imóvel que se adequasse aos nossos padrões de vida e próximo ao local de trabalho de ambos, visto que, em São Paulo é importante esse ponto, para termos uma boa qualidade de vida.

Depois de alguma procura, encontramos algo de acordo com o perfil que buscávamos. Logo ali, em uma pequena sala após a visita ao apartamento decorado, iniciamos as negociações.

A ideia seria adquirir um imóvel na planta e flexibilizar o fluxo de caixa para pagamentos mensais sem que houvesse aquelas parcelas semestrais ou anuais com valores altos a pagar.

O imóvel custaria R$500 mil e por lei, seria necessário dispender ao menos R$100 mil ou 20% do valor total até a entrega das chaves, em pouco mais de um ano.

O tempo passou e pagamos religiosamente mês a mês o valor necessário até o momento que mais esperávamos. Pois bem, é exatamente aí que as surpresas se iniciam. Após os pagamentos realizados, tinha a ideia clara que ainda devia R$400 mil a construtora, mas descobri que não funciona exatamente desta forma.

Para começar, o valor do imóvel – ou da sua dívida – é corrigido pelo INCC mensal. Ou seja, se no período o indicador de inflação avançou 10%, minha dívida total não era R$400 mil e sim R$440 mil, algo já bastante considerável.

O fato é que paguei os R$100 mil no período de construção, mas “foi válido” apenas R$60 mil. Os outros R$40 mil foram incorporados pelo reajuste inflacionário.

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As demais surpresas e o momento do financiamento

Após esta surpresa relevante sobre o valor da dívida, vieram novas dores de cabeça.

O resgate do FGTS junto à Caixa Econômica Federal é um fardo. É necessária muita paciência, pois passado mais um mês, a dívida segue se elevando, caso não tenha obtido sucesso no resgate do fundo do trabalhador.

Dezenas de documentos são solicitados pela forma mais burocrática possível. Enfim, após cerca de pouco mais de um mês, tivemos sucesso; mas saliento que não foi uma tarefa fácil.

Junto com o saldo do FGTS, negociei para garantir os menores juros possíveis sobre o valor do financiamento. Com a taxa de juros da economia ainda elevada, país em crise e restrição ao crédito, é difícil obter algo interessante.

Além destes, começam os pagamentos “extras”. Os principais:

  •  ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis;
  •  Contrato junto ao banco do financiamento;
  •  Registro cartorário.

Somando esses três, poderíamos computar cerca de pouco mais de R$20 mil.

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A entrada no novo apartamento

Depois de tanta espera, tantas fases e pagamentos, chega-se a grande hora: as chaves do seu apartamento estão nas suas mãos. É a realização de um sonho. Será? Para alguns pode ser, para outros ainda não.

Neste momento, iniciam-se as negociações para novos projetos: piso, marcenaria, mobiliário, parte elétrica, gesso, etc.

Novamente voltamos aos problemas do país, como a recessão nos últimos anos e o poder da inflação sobre os preços. Isso encarece o valor final e mostra novas dificuldades para aqueles que não possuem mais tanto poder de compra.

Entre um bom arquiteto, projetos e todo o interior, pelo cálculo final, é possível dizer que facilmente se gasta cerca de 1/3 do valor do imóvel. Obviamente isto pode ser feito aos poucos, mas há aqueles que gostariam de mudar já com um apartamento completo.

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Conclusão

Nesta história toda, consigo chegar a quatro conclusões:

  • É necessário conhecimento técnico para a realização do sonho;
  • Com o reajuste inflacionário do valor da dívida calculado pelo INCC, o risco de se comprar um imóvel na planta não compensa. Se for realizar um cálculo na ponta do lápis e comprar um imóvel por um preço de metro quadrado de R$8 mil, por exemplo, em dois anos, a depender da inflação no período, este valor poderá chegar a cerca de R$10 mil e não necessariamente você irá vender o imóvel neste valor quando no momento da venda;
  • Se for comprar um imóvel, tenha os recursos disponíveis para pagamento a vista, tendo assim um grande poder de barganha, especialmente em momentos de crises no país;
  • Paciência e dinheiro são recursos indispensáveis neste momento.

Portanto, não diferente do que sempre mencionamos para a realização de um investimento em ações ou renda fixa, o importante é ter conhecimento sobre aquilo que se está realizando. Isso evitará surpresas no final de toda a história. Um grande abraço e até o próximo!

Nota: Esta coluna é mantida pela Rico.com.vc, que contribui para que os leitores do Dinheirama possam ter acesso a conteúdo gratuito de qualidade.

Roberto Indech
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