Comprar o primeiro imóvel é uma decisão muito importante, que impacta as finanças profundamente. Para se ter ideia, geralmente a parcela de um financiamento imobiliário chega a comprometer aproximadamente 30% da renda mensal familiar por um longo período.
Por isso, confira tudo que é preciso saber antes de adquirir o primeiro imóvel com segurança, sem se endividar de forma descontrolada.
Para adquirir um imóvel pela primeira vez com tranquilidade é preciso seguir alguns passos fundamentais. Confira:
Organize as finanças
Antes de comprar o primeiro imóvel, é importante ter uma planilha financeira organizada, com todos os custos mensais, fixos e variáveis.
Essa é a melhor forma de compreender a real capacidade financeira, a verba disponível e se nela cabem os custos de um imóvel. Afinal, eles não são poucos.
Depois de fazer as contas e avaliar se vale mais a pena comprar ou alugar um imóvel, verifique qual seu orçamento disponível para a aquisição e defina:
● qual o valor máximo do imóvel que pode comprar;
● quanto tem de recursos disponíveis para pagar a entrada, a documentação, os impostos e possíveis reformas;
● qual a forma de pagamento do imóvel (à vista, por meio de carta de crédito de consórcio já contemplada, financiamento com instituição financeira e outras).
Faça simulações de financiamento imobiliário
Se for financiar, fazer simulações em bancos diferentes é muito importante. Primeiro, para saber se terá crédito aprovado, qual o valor e com quais condições. Segundo, para comparar as ofertas de cada um e encontrar a mais vantajosa.
É preciso olhar além do valor das parcelas mensais. O fundamental, ao fazer essa comparação, é prestar atenção no custo efetivo total (CET) da operação, que engloba taxas de juros, multas e outras tarifas.
É importante saber que existe a cobrança obrigatória de seguros que servem para cobrir riscos de morte ou invalidez (MIP) do tomador e danos ao imóvel (DFI).
As taxas de financiamento imobiliário variam dependendo da situação econômica do país no momento da solicitação e da Selic, a taxa básica de juros da economia.
Além disso, também podem ser impactadas pelo relacionamento do consumidor com a instituição que concederá o crédito.
A pontuação de crédito do consumidor também pode refletir nos juros aplicados no contrato. Clientes com o Serasa Score elevado, por exemplo, podem ter mais chances de conseguir aprovação na análise de crédito.
Pesquise o imóvel ideal
Cada pessoa ou família tem necessidades específicas e buscam um imóvel que melhor atende a essas necessidades. Liste, neste momento, tudo que é importante que o novo imóvel tenha/seja.
Essas características otimizam as buscas, já que é possível filtrar a pesquisa exatamente para o que se está procurando.
Os corretores também vão querer receber esse tipo de informação para conseguirem indicar as ofertas que mais têm a ver com seu desejo.
Além do valor, outros critérios para selecionar o imóvel ideal são:
● casa ou apartamento;
● localização;
● metragem;
● quantidade de cômodos, banheiros e suítes;
● garagem para carro;
● área de lazer;
● valor do condomínio;
● imóvel pronto ou na planta;
● com ou sem quintal.
Além disso, reflita sobre suas experiências anteriores de moradia e avalie o que não gostava antes, o que faltava na casa, quantidade de moradores, se está localizada perto de seus lugares preferidos.
Sabendo disso, fica mais fácil fazer as buscas pelo primeiro imóvel. Além de pesquisar em sites especializados online, como Viva Real, Zap Imóveis, Imóvel Web, Quinto Andar, entre em contato com corretores de confiança e peça ajuda para encontrar o melhor imóvel.
Agende visitas presenciais
Agendar e fazer visitas de forma presencial é o melhor jeito de conhecer o bairro, verificar eventuais falhas no imóvel, avaliar se será necessário fazer reformas. O custo de eventuais reformas e intervenções deve estar somado já no planejamento financeiro para adquirir o imóvel.
Durante a visita ao imóvel observe os seguintes fatores:
● infraestrutura do bairro/rua e região;
● localização;
● vizinhança;
● conservação do imóvel;
● iluminação e ventilação;
● tamanho e disposição dos cômodos;
● infraestrutura do condomínio;
● taxas condominiais.
Levante e verifique a documentação necessária
Nessa etapa, é recomendável contar com os serviços de um advogado especializado em direito imobiliário.
Será preciso verificar se o imóvel está dentro das regularidades, se tem dívidas ou pendências jurídicas.
Alguns documentos que deverão ser analisados nessa etapa podem ser: escrituras, certidões negativas, impostos em dia, certidão de IPTU; certidão de inexistência de débitos condominiais, matrícula atualizada, entre outros.
Além disso, é preciso analisar também a documentação do vendedor, como certidão emitida pela justiça estadual ou federal e identificações da imobiliária ou proprietário (RG, CPF, CNPJ, CRECI).
Faça a proposta
Se já achou o imóvel, agora é preciso fazer uma proposta oficial ao vendedor. Caso a oferta seja aceita, a proposta de imóvel servirá para validar a compra.
Por isso, solicite o documento logo após escolher o imóvel. Na proposta do imóvel, encontram-se os dados do interessados, além das seguintes informações:
● banco para financiamento;
● data da escritura;
● valor do sinal;
● detalhamento da forma de pagamento.
Após receber este documento, o proprietário tem três opções de resposta: aceite, contraproposta e recusa.
Emita o contrato de compra e venda
Com todos os documentos corretos e a análise de crédito aprovada, é realizada a emissão do contrato.
O contrato é fundamental porque define as regras da negociação e da venda. Nele, costumam constar informações como:
● valor final do pagamento;
● valor da entrada;
● finalidade do imóvel;
● forma de pagamento;
● entre outras.
O contrato de compra e venda não garante a propriedade de um bem. A troca da titularidade só é concretizada com a emissão da escritura do imóvel ou contrato de financiamento imobiliário averbado na matrícula.
Agora, se o imóvel está em construção ou em reforma, o contrato de compra e venda é fundamental, uma vez que a finalização da compra, realizada pelo registro de imóveis (RGI), não é imediata.
Faça a escritura e pague as custas do cartório
A escritura oficializa a transferência do imóvel. Sem a escritura do imóvel não é possível fazer o registro do bem.
Esse documento oferece a segurança necessária para a compra do imóvel. Assim, o atual proprietário não poderá vendê-lo a outra pessoa.
No cartório, serão solicitados documentos de todas as partes envolvidas no processo (comprador, vendedor, além da documentação do imóvel).
Registre o imóvel e pague o imposto
Agora é hora de pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e registrar o imóvel em cartório. Nesse momento é preciso pagar algumas taxas também no cartório.
O valor do ITBI varia de município para município, e sua alíquota pode chegar a 3% do valor do bem.
No caso de imóveis financiados, o registro do imóvel é realizado apenas na quitação do saldo final.
Quem compra o primeiro imóvel tem desconto no ITBI?
A isenção de ITBI no primeiro imóvel é uma regra que existe sim. Para garantir o desconto ou a isenção, o comprador precisa atender a alguns critérios, como:
- ● nunca ter tido imóvel antes;
- ● utilizar o imóvel para residência própria.
Comprou o primeiro imóvel por financiamento e as parcelas estão muito altas: o que fazer?
A portabilidade de financiamento é uma opção válida para esses casos. Ela serve para renegociar um contrato quando se constata que as taxas de juros do banco estão maiores que as aplicadas pela concorrência.
Com a portabilidade de crédito, é possível transferir a dívida para outro banco e, dessa forma, diminuir os juros.
