Quem já visitou um estande de vendas de apartamento na planta ou pesquisou financiamento para a aquisição de terreno e construção já deve ter se perguntado o que são os juros de obra.
Neste artigo, confira tudo sobre o assunto e entenda o que são, como são calculados e quais as implicações para quem financia a construção de um imóvel.
O que são os juros de obra
Os juros de obra são também conhecidos como “taxa de evolução de obra” ou “encargos de obra”.
São um percentual cobrado pelos bancos para o financiamento de imóveis adquiridos na planta ou, no caso de quem financia compra de terreno e construção, a quantia paga mensalmente ao banco, proporcional aos valores liberados até aquela etapa, enquanto a obra não chega ao fim.
Isso significa que o contratante não paga a parcela do financiamento de fato, somente os juros de obra. Então, após a entrega do imóvel, aí sim ele deixa de pagar os juros de obra e passa a pagar somente as parcelas do financiamento de fato, com os juros do financiamento, e não mais da obra.
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Como os juros de obra funcionam?
Para que uma construtora possa iniciar as obras de um empreendimento, ela precisa do dinheiro do banco financiador.
O banco que faz o financiamento libera então, aos poucos, fase a fase, os valores para que a obra seja entregue no tempo determinado pelo contrato.
A construtora, por sua vez, cobra de quem comprou o imóvel na planta a taxa de evolução da obra, ou seja, o próprio juro da obra.
O mesmo acontece com quem decide construir a própria casa com auxílio do banco, financiando a compra do terreno e da construção por meio de uma linha de crédito para construção.
O banco libera os valores para cada fase da obra e, assim como acontece na construção dos prédios, o contratante precisa pagar ao banco os juros de obra referentes aos valores liberados para aquela etapa.
Para que servem os juros de obra?
Os juros de obra servem para cobrir os gastos do banco com o financiamento e ainda garantir que o imóvel seja entregue ao comprador, no caso de compra de apartamentos na planta.
Essa garantia existe porque, caso a construtora vá à falência durante as obras, o banco toma posse do bem e repassa a outra construtora finalizar, garantindo ao consumidor o recebimento do imóvel dentro do prazo.
Como os juros de obra são aplicados durante a construção
Os juros de obra aumentam aos poucos tanto para quem compra o apartamento na planta quanto para quem constrói em terreno financiado.
Isso acontece porque o banco libera aos poucos o dinheiro do financiamento para a construção do imóvel. A cada etapa, mais dinheiro é liberado, portanto mais juros de obra cobrados.
No caso do apartamento na planta, a construtora vai repassando esses juros referentes ao financiamento para cada comprador, de acordo com a fração do imóvel que a pessoa está adquirindo.
Assim, uma pessoa que compra um apartamento de 60 m2 deve, idealmente, pagar juros de obra menores que uma pessoa que comprou um apartamento de 120 m2.
A cobrança de juros de obra (ou taxa de evolução de obra) é legal?
Sim, é legal a cobrança dos juros de obra. Ainda assim, é necessário que a existência de taxa seja evidenciada no contrato de aquisição ou financiamento e explicada pelo corretor de imóveis ou agente do banco.
Juros de obra são pagos por quanto tempo?
Geralmente o contratante começa a pagar os juros de obra a partir da assinatura do contrato de financiamento de um imóvel na planta ou quando o projeto começa a sair do papel.
O pagamento ocorre até a entrega da obra, momento no qual o comprador decide se quita a aquisição com recursos próprios ou se parte para um financiamento imobiliário diretamente com um banco. A partir desse momento, juros de obra não podem mais ser cobrados, afinal a obra está finalizada.
O que acontece com quem não paga os juros de obra?
Se o juros de obra estiver descrito em contrato (e ele estará quase sempre), seu pagamento se torna obrigatório.
Assim, quem deixar de pagar pode ficar em dívida com a construtora e sofrer as sanções também informadas no contrato (podem variar).
E a construtora, por sua vez, pode solicitar até mesmo a negativação do CPF do comprador.
Outro efeito do não pagamento do encargo é o não recebimento das chaves, no fim da obra. Isso quer dizer que o comprador só poderá receber as chaves após quitar a dívida.
Como calcular os juros de obra?
Não existe um valor fixo dos juros de obra. Geralmente as construtoras costumam estipular um teto máximo, que corresponde a 2% do valor do imóvel.
Para financiamento de obra e construção, é preciso verificar qual é a taxa aplicada no contrato.
Os juros de obra podem acumular no custo total do financiamento?
Em geral, os juros de obra não são pagos ao mesmo tempo que as parcelas do financiamento imobiliário. Isso significa que eles normalmente não se acumulam. Primeiro, paga-se pelos juros de obra e depois pelos juros do financiamento.
No entanto, no fim da obra, perto da entrega, pode ser que uma ou duas parcelas dos juros de obra ainda sejam aplicáveis. Dependendo do andamento da solicitação de financiamento, da liberação, e das regras do banco escolhido, os juros finais da obra tenham que ser pagos ao mesmo tempo que as primeiras parcelas do financiamento.
Estratégias para não se endividar na compra de imóvel
Antes de adquirir um imóvel ou encarar um financiamento de compra e construção, é fundamental ter conhecimento de todos os custos envolvidos na realização desse projeto.
Além disso, é preciso ter uma reserva de emergência em caso de imprevistos, além de escolher uma construtora confiável e transparente.
Tenha em mente que para financiar um imóvel é preciso ter organização e planejamento financeiro, tomar cuidado na escolha do imóvel e considerar também os custos após a compra (móveis, decoração, equipamentos, renda comprometida por longo prazo, impostos etc.).
Confira algumas dicas para que tudo corra bem com a compra de um imóvel ou construção:
● Verifique se seu Serasa Score está na faixa “bom” ou “excelente”. Isso aumenta as chances de aprovação de financiamento. Confira a tabela de Score para financiamento.
● Faça as contas e entenda se o financiamento cabe no orçamento.
● Poupe antes para ter uma entrada maior e financiar um valor menor.
● Faça simulações e compare as taxas de juros dos bancos.
● Considere todos os custos de um financiamento imobiliário.
● Atenção aos documentos para financiamento imobiliário necessários. Lembre-se que é preciso conseguir comprovar renda para conseguir financiar imóvel.
● Escolha com cuidado seu imóvel: confira localização, tamanho, estado de conservação e potencial de valorização.
● Não tenha medo do prazo longo do financiamento. É possível amortizar as parcelas no futuro e diminuir o prazo.
