Por Márcio Fenelon, especialista em imóveis do Criando Riqueza.

Caro leitor, a velocidade e a disponibilidade da informação estão nos tornando cada vez mais viciados em soluções e resultados de curto prazo. Minha proposta aqui é olhar para o longo prazo, tentando entender como as tendências tecnológicas e do mundo dos negócios podem afetar a indústria imobiliária.

A minha maior preocupação é com o aparecimento de tecnologias de ruptura de modelos de negócio. Repare como a internet está castigando a mídia impressa. A indústria de notícias virou uma commodity, e jornais e revistas têm o enorme desafio de se reinventar. As redações estão cada vez mais vazias.

Um outro bom exemplo de ruptura e destruição de um modelo de negócio é o da cadeia americana de lojas de varejo Sears. Para se ter uma ideia de sua importância, suas vendas eram equivalentes a 1% do PIB americano na década de 1970. De cada três cidadãos americanos, um fazia compras regulares na empresa.

A Sears, quase 50 anos depois, é só uma sombra do que já foi, e quem lidera o varejo americano é a implacável Amazon, cujas vendas representaram 0,46% do PIB americano em 2015. São mais de 300 milhões de contas ativas no mundo todo.

A ruptura que a Amazon trouxe para o negócio de varejo foi monstruosa. A empresa substituiu as lojas físicas por centros de distribuição, com alta tecnologia e ganhos de escala sem precedentes, para ter preços cada vez mais baixos.

A Amazon, principalmente, introduziu uma visão de negócios em que o mais importante é dominar o mercado em detrimento da lucratividade. Até hoje, a margem de lucro da empresa é mínima.

Mesmo com todo esse esforço da Amazon e de todas as outras empresas de tecnologia americanas, a venda por comércio eletrônico ainda representa apenas 6,5% do total do varejo americano.

O varejo tradicional brasileiro está ameaçado?

No Brasil as coisas sempre andam mais devagar. A participação do comércio eletrônico ainda é de 2,6% das vendas totais do varejo. São menos investimentos e menor penetração de acesso à internet em comparação aos Estados Unidos.

Me parece que a probabilidade de uma participação dominante do comércio eletrônico é baixa. Em primeiro lugar porque existem alguns produtos que são incompatíveis com a experiência de compra virtual, principalmente aqueles em que vemos necessidade de sentir, tocar e experimentar.

Em segundo lugar, a experiência de comprar ainda é muito agradável para a maioria das pessoas. Ir a uma loja causa mais prazer do que a compra virtual. É só verificar como ainda encaramos a visita a um shopping center como um passeio.

Em terceiro lugar, a substituição massiva das lojas de varejo necessita de um tipo de investimento que pressupõe um custo de capital muito menor do que parece possível no Brasil.

São necessários investimentos gigantescos em galpões, equipamentos e estoque. Tendo os maiores juros do planeta, a conta de um negócio que é intensivo em capital e com baixas margens simplesmente não fecha.

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O forte crescimento estará no comércio eletrônico

É inegável, porém, que é no mercado de comércio eletrônico que existem as maiores oportunidades de crescimento. Podemos utilizar, como base para projeção, os dados de crescimento de 21,8% ao ano do comércio eletrônico desde 2011, em comparação ao crescimento de 3,8% do varejo no geral.

Supondo que essa incrível diferença de crescimento se mantenha nos próximos 10 anos, ainda assim o comércio eletrônico teria uma participação relativamente pequena, de 11%, no varejo brasileiro em 2026.

O comércio eletrônico continuará crescendo mais rapidamente do que o varejo tradicional por anos, desde que os investidores em tecnologia não se importem em continuar despejando dinheiro para tentar obter uma posição de dominância. Resta saber se essa posição resultará em lucros que sustentem o negócio quando o dinheiro acabar.

Ter uma posição de 89% de mercado está longe de ser um problema para o varejo de lojas físicas, que ainda terá uma posição majoritária, porém, é importante ficar de olhos abertos.

Para investidores em lojas de varejo, recomendo manter um monitoramento constante dos seguintes itens:

  • Taxa de crescimento de comércio eletrônico: muito mais de 20% pode indicar uma mudança estrutural;
  • Avanço da compra virtual para segmentos que antes não tinham grande sucesso, como aparecer um modelo de sucesso para a negociação de carros exclusivamente pela internet;
  • Mudança de comportamento, principalmente do consumidor mais jovem, que é menos resistente às mudanças;
  • Diminuição de volume de vendas no varejo tradicional de shoppings. A redução de desempenho dos bons shoppings brasileiros seria um sinal amarelo para o varejo físico.

O comércio ainda vai precisar de imóveis

O mais interessante é que, embora com baixa probabilidade, se realmente acontecer uma ruptura do modelo de negócios de varejo, ainda assim haverá oportunidades para investidores imobiliários.

As empresas de varejo continuarão precisando de imóveis, porém, em vez de lojas físicas em ruas movimentadas ou em shoppings, o operador de comércio virtual precisará de muitos centros de distribuição. Só a Amazon tem mais de 100 galpões!

Tenho certeza de que operadores de comércio eletrônico ficarão muito contentes quando um investidor imobiliário aceitar comprar ou construir um galpão. O investidor terá o seu retorno desejado com o aluguel, e o operador de varejo poderá concentrar seus recursos em investimentos em tecnologia, equipamentos e estoque.

Podemos esperar uma demanda crescente de galpões para centros de distribuição de comércio eletrônico, mas precisamos ter consciência de que essa demanda ainda é marginal. O comércio eletrônico tem uma participação de apenas 2,6% nas vendas totais de varejo.

O mais interessante é que investidores em galpões poderão contar com a demanda do varejo físico, que também utiliza centros de distribuição para sua lojas.

Parece-nos que o segmento de galpões de logística funcionaria como um hegde para qualquer ameaça de ruptura do modelo de negócios do varejo, pois joga nas duas pontas.

Investidores institucionais já perceberam a tendência e inundaram o mercado brasileiro com a construção de novos galpões, o que torna tudo mais difícil no curto e médio prazo, porém, com grandes perspectivas de longo prazo.

Voltarei a tratar este assunto, para continuarmos abordando as ameaças e as oportunidades para os segmentos residencial, de escritórios e hoteleiro. Antes de me despedir, peço que dê uma olhada neste conteúdo imperdível (basta clicar aqui). Um abraço e até a próxima!

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