O mercado de leilões é extremamente diversificado, abrangendo desde imóveis, até automóveis, obras de arte, mobiliário e etc. Com mais de 30 anos no mercado, a Zukerman Leilões, especializada na realização de leilões de imóveis, obteve um aumento efetivo nas vendas de 47% em 2017. A empresa também vem observando uma mudança radical no perfil e comportamento de quem investe em leilões nos últimos anos. Basta dizer que 90% das vendas em leilões é realizada pela internet.
E será que o sistema tem vantagens? Quando se trata de valor parece que sim. Quem resolve comprar uma propriedade utilizando-se de leilões, por exemplo, acaba pagando em média 60% menos do que a avaliação do mercado. Desta vez, o Dinheirama conversou com André Zukerman, diretor da Zukerman Leilões, para trazer a você mais informações sobre o tema!
A Zukerman é uma referência em leilões. Pode contar resumidamente como a empresa começou?
André Zukerman: Começamos com leilão de artes, passamos por leilões de motos, carros e artigos em geral até aproximadamente 2002, e hoje realizamos somente leilões de imóveis. Somos parceiros das principais instituições financeiras do Brasil e diversas empresas e incorporadoras.
Quantos leilões a Zukerman realiza mensalmente? Qual o panorama deste setor no Brasil? O brasileiro participa muito de leilões?
A.Z.: A Zukerman leiloa em média 500 imóveis por mês. Observa-se um avanço contínuo e o ingresso cada vez maior de pessoas no mercado de leilões, principalmente pessoas físicas. Acreditamos que esse crescimento advém da maior divulgação e do desenvolvimento das ferramentas do leilão eletrônico. Além disso, algumas alterações na legislação têm favorecido os arrematantes como, por exemplo, a possibilidade de arrematação de forma parcelada em leilões judiciais e a diminuição de recursos para anular arrematações. Nos extrajudiciais, os imóveis podem ser vendidos com desconto à vista ou parcelado, o que também chama muito a atenção do público.
A Zukerman realiza leilões judiciais e extrajudiciais. Pode explicar as diferenças entre eles?
A.Z.: Os leilões judiciais são aqueles em que o bem tem origem em um processo cível, trabalhista, de falência, execuções fiscais ou dívida de condomínio. Os extrajudiciais são aqueles em que o bem vem de pessoas físicas, jurídicas, instituições bancárias ou alienação fiduciária, quando o imóvel foi dado como garantia.
Como estes leilões funcionam?
A.Z.: Em leilões Judiciais, o leiloeiro é indicado pelo exequente (que é o credor no processo) e nomeado pelo juiz da causa. É realizado em 2 praças (no judicial o leilão é chamado de primeira e segunda praça, ao invés de primeiro e segundo leilão): a primeira pelo valor da avaliação do bem (que será direcionado para o pagamento da dívida e o restante fica para o devedor). Se a propriedade não é vendida nesse primeiro momento, acontece a segunda praça, em que o bem é leiloado com desconto de 50% ou mais, de acordo com a decisão do juiz (geralmente de 50% a 80% de desconto).
– Nos leilões Extrajudiciais – de alienação fiduciária – o imóvel é consolidado em favor do credor que por obrigação legal terá que levá-lo a leilão. São realizados 2 leilões, sendo o primeiro leilão pelo valor estabelecido pelas partes em contrato ou pelo valor atribuído para recolhimento de ITBI, dentre eles o maior. E o segundo leilão será realizado pelo valor da dívida, mais as despesas e outros encargos. Nesse caso recebemos por meio de contratação com empresas e bancos.
– No caso de patrimônio de bancos, também recebemos por meio de contratação dos comitentes bancários. Os valores são definidos por critérios do próprio comitente bancário. É realizado apenas 1 leilão (não 2 como nos outros casos citados acima).
– E no caso de pessoas físicas e jurídicas, recebemos por meio de contratação e os valores e condições de pagamento são definidos pelo vendedor.
Quais as vantagens que um leilão pode proporcionar ao comprador?
A.Z.: Economia no preço, transparência e segurança. Vamos aos detalhes:
- Economia: As oportunidades podem chegar a até 60% de desconto. As opções de pagamento variam de acordo com o detentor do bem, sendo que existem casos – em sua maioria de instituições financeiras – que permitem o parcelamento em 30, 45 e 60 vezes, além de fornecerem desconto para pagamento à vista.
- Transparência:Desde o momento do anúncio de um leilão, todas as informações são disponibilizadas. O edital reúne dados como o lance mínimo, o proprietário, a situação do bem, a data, etc. Ao deixar tudo explícito, não existe especulação visando à valorização do imóvel, transformando-se em um negócio justo para ambas as partes, sem que ocorra nenhum tipo de vantagem.
- Segurança:Ao arrematar um imóvel em um leilão, o comprador recebe todas as orientações dos processos pós-compra, como condições de pagamento e comissão do leiloeiro. Além disso, o adquirente da propriedade também possui toda a segurança financeira, pois tem o direito de, caso a venda seja anulada ou impugnada, receber de volta todo o valor pago, garantindo a integridade da transação. Outro fator importante é que a maioria das negociações é realizada e respaldada por Tribunais de Justiça e grandes instituições financeiras, fato que endossa a procedência dos imóveis e das transações.
Quais os riscos? A pessoa interessada deve tomar algum cuidado específico?
A.Z.: As dicas seriam estas:
- Estude o mercado:Essa dica pode ser aplicada não só para leilões de imóveis. Entender o cenário e realizar comparativos de valores é essencial para aumentar a percepção sobre o negócio. No caso de leilões, por vezes não é possível visitar a casa ou o apartamento por estarem ocupados. O recomendado, entretanto, é conversar com o zelador e moradores do bairro para saber informações.
- 2. Realize os cálculos imobiliários:Ao adquirir um bem por meio de um leilão, calcule os valores envolvidos na transação. Além do arremate, existe uma taxa de 5% sobre o total que deve ser pago ao leiloeiro. Há ainda os registros, ITBI, documentações, valor de IPTU, condomínio, e é preciso considerar uma reserva para possíveis reformas. Tudo isso vai ajudar o comprador a decidir se realmente vale a participação do leilão. Para os compradores que têm interesse em adquirir um imóvel como forma de investimento, os custos referentes à venda e comissões de locação devem ser considerados.
- Mantenha o controle emocional:Participar de leilões é empolgante e uma vez que o lote é arrematado, não é possível desistir da compra. Por isso, mantenha o controle emocional e não se permita ultrapassar o valor que já havia sido definido anteriormente.
- Leia o edital:Cada leilão possui seu próprio edital e condições diferentes. Além disso, no documento constam todas as informações importantes referentes ao leilão, como se o imóvel já está envolvido em algum processo judicial, se está ocupado, se possui dívidas e também as condições de pagamento.
- Consulte um advogado:Contar com um profissional especializado desde o começo é primordial, pois ele será responsável pela análise do edital, podendo se antecipar às necessidades para a habilitação e sanar todas as dúvidas dos consumidores.
E para quem investe? Pode ser uma oportunidade a se prestar mais atenção?
A.Z.: Sim, com certeza. Das vantagens citadas acima, a questão preço é uma das mais importantes. Os investidores tem possibilidade de comprar imóveis com até 60% de desconto, ou mesmo imóveis comerciais já locados, entre outras oportunidades. Mesmo se tratando de imóveis ocupados ou com dívidas, ainda sim alguns casos ficam abaixo do valor de mercado. Vale a pena analisar caso a caso. O leilão de imóveis é mais uma opção de compra de imóveis tanto para consumidores finais, quanto para investidores.
A empresa lançou uma plataforma na internet e me parece que notou um aumento grande na movimentação, certo? Pode falar um pouco mais sobre isso? Quais as tendências neste mercado?
A.Z.: A Zukerman Leilões está há mais de 30 anos no mercado e há 10 anos foi pioneira nos leilões online, criando uma plataforma para leilões online e online e presencial, esse segundo com transmissão simultânea. Em maio do ano passado colocamos no ar nosso novo site, repaginado e mais intuitivo, visando a uma experiencia melhor de navegação para nossos usuários. Essa nova plataforma acompanhou o crescimento das oportunidades em leilões e vendas.
