A velocidade com que iniciativas surgem e transformam o mercado é impressionante. Mesmo durante a crise, jovens talentosos, movidos pela vontade de mudar e oferecer às pessoas acesso a estruturas diferenciadas se tornaram recorrentes no Brasil.

Uma dessas iniciativas é o Urbe.me. O Urbe.me é uma empresa de investimento imobiliário, que utiliza o conceito de crowdfunding para tornar estes investimentos acessíveis a todos.

O Urbe.me foi fundado em 2015 por um grupo de jovens empresários gaúchos. Os sócios ficaram dois anos estudando a legislação e a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para desenvolver a plataforma. Enquanto estruturavam a ideia, viam surgir nos EUA sites com propostas semelhantes.

Cada site norte-americano de financiamento coletivo para o setor imobiliário – são mais de 100 – tem seu próprio modelo de negócio. A essência, no entanto, é a mesma: dar a pequenos investidores a chance de aplicar dinheiro no mercado imobiliário, de um jeito simples, sem depender de corretoras ou bancos de investimento. O site Prodigy Network, que surgiu na época em que o Urbe.me era idealizado, já levantou 410 milhões de dólares com 6.500 investidores.

Para falar um pouco mais sobre o Urbe.me e o mercado imobiliário de uma maneira geral conversei com o Lucas Obino. A conversa resultou em uma entrevista exclusiva que você terá a oportunidade de acompanhar agora.

Lucas, tradicionalmente o brasileiro sempre considerou os imóveis um dos investimentos mais seguros. Durante esse último período de crise econômica, o mercado de imóveis foi um dos que mais foi afetado. Chegou o momento de as pessoas voltarem a investir no mercado de imóveis?

Lucas Obino: O mercado imobiliário, bem como a economia como um todo é feito de ciclos que alternam períodos de recessão e de crescimento. O interessante é perceber que nas últimas duas décadas tivemos dois ajustes muito significativos no mercado brasileiro. O primeiro ocorreu nos anos 2000 e perdurou até 2014, foi um período onde a maneira de financiar imóveis mudou no Brasil e passou a ser possível financiar também o primeiro imóvel, isto aliado a uma conjuntura econômica favorável causou um “boom” sem precedentes no mercado imobiliário, de forma que vimos os imóveis se valorizarem muito acima da inflação.

O segundo momento de ajuste ocorreu justamente após este primeiro, e veio para reposicionar estes preços em uma conjuntura de incerteza, em que o mercado voltou a colocar os pés no chão. Mesmo durante este segundo momento, é importante destacar que os imóveis nunca perderam a sua função de reserva de valor, mas agora é claro que simplesmente comprar e esperar valorização não é mais um bom negócio, como já foi no passado.

Neste momento, o clima é novamente de retomada. O mercado já deu sinais de recuperação e a expectativa é que o processo de venda dos imóveis volte a ocorrer normalmente já ao longo dos próximos anos. Apesar disto, importante destacar que o fator de mudança no método de financiamento, tão importante para o nosso último período de avanço no setor, não voltará a ocorrer. Isto significa que este é sim um ótimo momento para aportes em imóveis em função da curva ascendente, mas não basta ao investidor inteligente apenas repetir as práticas que deram certo em outras conjunturas. É preciso agora que se invista em imóveis de forma ativa, ou seja, na própria construção, e não mais na expectativa de elevação extraordinária dos preços, pois na minha visão isto não voltará a ocorrer tão cedo.

Conte-nos um pouco sobre como surgiu o Urbe.me e quais as principais oportunidades que a plataforma oferece para quem quer investir em imóveis.

L.O.: Bom, até seguindo um pouco o tópico da questão anterior, o URBE.ME surgiu justamente como opção de um investimento ativo em imóveis, mas sem o envolvimento e aporte que isto exigiria no modelo tradicional.

A maioria dos sócios fundadores do URBE.ME já tem grande experiência dentro do mercado imobiliário e a partir disto nós sempre sentimos uma carência do mercado no sentido de maneiras regulamentadas de conseguir investidores para complementar os aportes bancários, ou até substitui-los em alguns casos.

Na outra ponta, o investidor que desejasse entrar neste mercado e investir via modelo tradicional, como sócio de um empreendimento, encontrava 3 grandes problemas: a necessidade de ter um relacionamento próximo com alguma incorporadora; o aporte elevado para que a operação venha a fazer sentido para ambas as partes (mínimo + ou -1 milhão) e; o risco de se tornar sócio de um negócio.

Com o URBE.ME conseguimos resolver todos estes problemas: a incorporadora tem uma fonte segura de captar estes recursos a um preço parecido do que conseguiria com banco ou investidores de maior porte. Já os investidores conseguem em média o dobro da rentabilidade que conseguiriam em um título bancário, com um aporte a partir de 1 mil reais e ainda sem nenhum risco societário envolvido, pois o nosso modelo funciona através de títulos de dívida.

Um dos temas, mais buscados no Dinheirama é uma dúvida recorrente dos brasileiros. Comprar ou alugar, como você enxerga (como profundo conhecedor do assunto) esse tema? Vocês também criaram uma calculadora que ajuda na hora de fazer as contas, como tudo isso funciona?

L.O.: Exatamente. A conta que muitas vezes não é feita por muitas pessoas que decidem adquirir um imóvel é que o dinheiro imobilizado enquanto pagamos a entrada e as parcelas do imóvel poderia estar sendo reinvestido. Além disto, os juros do banco, a menos que você esteja comprando um imóvel com juros subsidiados, acaba compondo boa parte do custo que este imóvel efetivamente vai ter para o consumidor.

Tendo esta lógica em vista, montamos uma calculadora que funciona gratuitamente no nosso site para ajudar as pessoas a calcular isto e tomar uma decisão mais consciente sobre a melhor decisão para a sua situação. Muitas vezes é possível comprar um imóvel novo a vista morando de 5 a 10 anos de aluguel, ao invés de acabar amarrado a um financiamento de 15 a 20 anos…

Qual a diferença do Urbe.me para um fundo imobiliário?

L.O.: A primeira grande diferença do URBE.ME para um fundo imobiliário é que o investidor aporta em um empreendimento específico escolhido por ele e o seu dinheiro é utilizado na construção daquele empreendimento. Além da transparência na administração dos recursos, isto também acarreta rentabilidades maiores para os projetos via URBE.ME em comparação com fundos imobiliários tradicionais, pois o investidor sempre entra na parte mais rentável do negócio, onde a incorporadora ainda oferece rentabilidades reais superiores a 1% ao mês.

Ainda, no URBE.ME não temos taxa alguma para investimento nem contamos com pesadas instituições financeiras por trás, que acabam adicionando custos ao processo e impactando negativamente a rentabilidade do investidor. No URBE.ME procuramos manter o mais simples e claro possível, de forma que possamos sempre mirar em rentabilidade bastante superiores aos que o nosso investidor conseguiria no sistema financeiro tradicional.

O modelo de crowdfunding se tornou um sucesso no Brasil e no mundo. Conte um pouco de como vocês adotaram esse modelo e como funciona a regulação da CVM para o crowdfunding de investimentos no Brasil.

L.O.: Quando começamos a trabalhar no mercado ainda não havia regulação específica da CVM sobre o assunto, o que causava uma insegurança jurídica muito grande no que fazíamos. A cada projeto precisávamos consultar novamente a comissão para saber se poderíamos colocar no ar a captação e as respostas nem sempre eram as esperadas.

Para nós era claro que mais cedo ou mais tarde, com o crescimento do mercado no Brasil, precisaríamos de uma regulação ou pelo menos de uma jurisprudência mais sólida para poder dar previsibilidade as atividades praticadas nas plataformas de crowdfunding.

Felizmente, a CVM reagiu de forma ágil e estabeleceu-se um intenso diálogo da nossa parte e também de algumas associações no sentido de elaborar esta nova regulamentação em termos que respeitasse todas as normas indispensáveis para a segurança do investidor e do mercado, mas sem deixar de lado a necessidade de que fossem estabelecidos parâmetros viáveis para a operação das plataformas.

Assim, na metade do ano passado, foi lançada uma nova instrução especificamente a respeito de plataformas de crowdfunding de investimento, que está em vigor hoje no mercado.

Essa regulamentação certamente trouxe mais segurança para o investidor, quanto a plataforma e o investimento, quais os principais riscos?

L.O.: Sim, é importante pois deixa os parâmetros de atuação das plataformas bem claros e uniformizados.

No que diz respeito a segurança do investimento em si, falando especificamente no caso do URBE.ME, nós temos uma série de avaliações que são realizadas em todas as empresas que captam via plataforma. Através delas nos certificamos que a empresa que deseja captar tem histórico de empreendimentos e experiência no setor, está em boa saúde financeira e também que o projeto apresentado é viável.

Além disto, contamos com algumas garantias padrão mais burocráticas para estabelecer mais segurança ainda ao investimento.  Todos os empreendimentos disponibilizados no URBE.ME deverão ser obrigatoriamente registrados sob patrimônio de afetação. Patrimônio de afetação é um instrumento que consiste na adoção de um patrimônio próprio para cada empreendimento, conferindo segurança aos investidores sobre a destinação dos recursos aplicados no projeto. Isso é mais uma garantia para o investidor de que o empreendimento será concluído.

Por fim, importante esclarecer que na pior das hipóteses, como no caso de falência da incorporadora, o investidor ainda entrará na lista de credores para reaver o seu investimento. Esta é a grande vantagem do modelo URBE.ME de investimento, visto que nas das modalidades tradicionais (investimento direto com a incorporadora via SCP/SPE) a insolvência da empresa acarreta a perda do seu investimento.

Na eventualidade de a incorporadora suspender a obra, a empresa é obrigada – por força de contrato – a lhe devolver os recursos atualizados pela garantia mínima contratual estabelecida no seu contrato de mútuo. No URBE.ME sempre há uma garantia mínima, que pode variar de um projeto para o outro e é atrelada ao CDI.

Vocês cresceram muito rápido e se tornaram uma das startups mais admiradas no país. Conte um pouco dessa experiência de empreender no Brasil e o papel da equipe para o sucesso.

L.O.: Realmente foi tudo bastante acelerado nos últimos anos. Só até a metade deste ano já dobramos a quantidade de projetos do ano passado, assim como no ano passado já tínhamos dobrado a métrica do ano anterior. É muito legal especialmente porque este aumento de projetos reflete um aumento na base de investidores, ou seja, mais pessoas acreditando que dá para construir investimento de uma maneira mais transparente e participativa.

Com todo um movimento em diversos setores que dialoga com a economia colaborativa, acreditamos que o segmento de investimento imobiliário não poderia ficar de fora desta mudança de paradigma, e certamente a forma de inclui-lo nesta nova lógica de mercado que está sendo construída é através do crowdfunding.

No que diz respeito ao fator Brasil, com certeza ainda temos muitos desafios para enfrentar enquanto país. Ficamos felizes em ter um diálogo bastante aberto com a nossa principal reguladora, conforme já comentei nas questões anteriores, mas ainda é um país bastante burocrático, aí incluindo questões de empresa mesmo, cartório, junta, contabilidade, banco, etc… Neste sentido também acreditamos que as Start Ups, nos seus mais diversos setores, possam via a contribuir muito para tornar processos mais eficazes e ágeis.

Lucas, muito obrigado pela entrevista. Conte um pouco dos próximos passos e desafios do Urbe.me e deixe uma mensagem final para o leitor do Dinheirama que ficou ainda mais curiosos em conhecer o Urbe.me.

L.O.: É claro que pensamos grande no que diz respeito ao futuro da empresa. Acreditamos muito no potencial do URBE.ME no sentido não só de oferecer maiores ganhos financeiros aos investidores, mas também de democratizar as decisões que são tomadas no marcado imobiliário, aproximando as pessoas das cidades e privilegiando aqueles empreendimentos com impactos urbanos positivos.

Em relação a desafios, acho importante pontuar que ainda tem muita gente a margem das novidades que chegam ao mercado financeiro. Infelizmente, é um setor conservador, o que têm como consequência uma aversão a serviços prestados fora do eixo tradicional. É uma realidade que tem de ser enfrentada ainda. Acho que o próximo passo de expansão do mercado dentro do Brasil será conseguir convencer realmente o grande público de que existem outras boas opções viáveis de serviços financeiros fora dos bancos e corretoras tradicionais.

Bom, para concluir, estão todos convidados para entrar no nosso site e nos conhecer melhor. Ficamos à disposição para esclarecer qualquer dúvida e, em nome da equipe URBE.ME, desejo ótimos investimentos!

Ricardo Pereira
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