Muitos de nossos leitores nos enviaram questões sobre investimentos relacionados aos grandes eventos de 2014 e 2016 a serem sediados no Brasil. O que muda com a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016? Decidimos conversar com um profissional que trabalha em uma empresa diretamente relacionada ao tema. Afinal, como o investidor deve encarar a chegada desses eventos e a mudança que eles trarão na nossa infraestrutura?
Conversei com Ricardo Ribeiro, Diretor Comercial da Direcional Engenharia, empresa presente em oito estados e que gera mais de 11 mil empregos diretos. Ricardo é graduado em Engenharia Civil pela UFMG – Universidade Federal de Minas Gerais, tendo recebido a medalha de ouro no curso, obtendo a maior média de pontos dentre todos os formandos de sua turma.
A Direcional Engenharia já entregou ou incorporou, em seus 30 anos de vida, mais de 40 mil unidades – mais de 3,5 milhões de m2 de área construída ou incorporada e mais de 175 empreendimentos entregues. Segundo Ricardo, para atingir estes resultados, a Direcional aposta em quatro diferenciais estratégicos: posicionamento geográfico diferenciado, foco em projetos de grande escala, padronização do método construtivo e mão de obra própria. Vamos ao papo:
Ricardo, nossos leitores têm muita curiosidade em relação ao que eventos como a Copa do Mundo, em 2014, e as Olimpíadas, em 2016, oferecem em termos de possibilidades para o país. O que devemos considerar neste sentido?
Ricardo Ribeiro: Sem dúvida alguma, a Copa do Mundo e as Olimpíadas trazem grandes oportunidades em vários setores da economia, em função dos vultosos investimentos que serão feitos. Esses investimentos movimentam a economia como um todo e, portanto, as oportunidades não ficam restritas a um setor específico, o que é extremamente positivo para o país.
É claro que, em um primeiro momento e de forma mais direta, as atividades ligadas ao turismo são mais positivamente afetadas. Isso em função do enorme volume de turistas que o país receberá nesse período e do grande volume de recursos que esses turistas deixarão no país. Outro setor também bastante positivamente afetado é o da construção civil e construção pesada, devido aos grandes investimentos em infra-estrutura que deverão ser feitos. Esses são investimentos também muito importantes, visto que os seus benefícios permanecem para uso da população do país após os eventos.
Se considerarmos que os eventos trarão valorização e movimentarão a economia, podemos abordar sua relação também com os investimentos de nossos leitores. Eventos desse porte trazem oportunidades de investimento para o investidor atento? Que alternativas ficam mais evidentes e interessantes? Por quê?
R.R.: Com certeza uma série de oportunidades de investimento se abrem. No entanto, como os eventos têm uma data específica para ocorrer e são passageiros, deve-se tomar bastante cuidado ao se investir considerando apenas o evento em si. Deve-se investir considerando-se os fundamentos do setor como um todo.
A Copa e as Olimpíadas são apenas um catalisador, porém não devem ser a única justificativa para o investimento. Dessa forma, um investimento interessante pode ser, por exemplo, em empresas que se beneficiarão desse grande volume de investimento que será feito em infra-estrutura.
Como funciona o investimento em hotéis? O investidor compra o imóvel (apartamento, flat etc.) e precisa administrá-lo ou toda a operação fica a cargo de uma empresa gestora?
R.R.: No investimento hoteleiro, o investidor compra o apartamento e já existe um contrato de administração hoteleira que fica a cargo de uma empresa administradora que já tem todo o “know how” da operação. Isso é fundamental para se manter a qualidade do serviço e a reputação do hotel e para que o investimento não se deteriore com o passar do tempo. Também é bastante importante para que se consiga manter uma taxa de ocupação bastante elevada, visto que essas empresas administradoras têm toda uma estrutura de venda das diárias.
A escassez de hotéis é uma realidade que o país tem que enfrentar para suprir o crescimento da demanda – antes e depois da Copa do Mundo e das Olimpíadas. Em Minas, por exemplo, o turismo de negócios tem espaço garantido e de destaque em Belo Horizonte, geograficamente localizada no centro econômico do país, entre São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília.
BH já é o 4º destino mais visitado pelos brasileiros. Prova disso é que o movimento de passageiros no aeroporto de Confins cresceu, em média, 20% nos últimos anos. Hoje, o setor de hotelaria já cresce em ocupação e em valor médio de diária e, em Belo Horizonte, apresenta taxas de crescimento superiores as do país e as da região sudeste.
Como deve ser a comparação do investimento em apartamento de hotel com o investimento em um imóvel de valor semelhante? E em relação aos Fundos de Investimentos Imobiliários? O que o investidor deve levar em consideração antes de tomar essa decisão?
R.R.: No hotel, o ganho vem de duas formas. A primeira delas é proveniente da receita das diárias e do consumo dos hóspedes no hotel, sendo que o proprietário dos quartos recebe mensalmente o valor resultante da operação hoteleira. A segunda forma de ganho é proveniente da valorização imobiliária do apartamento. Dessa forma, é fundamental que o hotel esteja bem localizado e tenha uma operação eficiente, de forma a distribuir o máximo possível de recursos para os proprietários dos quartos, valorizando a sua propriedade.
Quais os riscos que envolvem o investimento em hotéis? A taxa de ocupação influencia bastante a receita? A escolha do local e a demanda precisam ser cuidadosamente avaliadas. A gestão influencia a receita? Como se estabelece o valor a ser recebido em um investimento deste tipo?
R.R.: O principal risco do investimento em hotéis é sua taxa de ocupação e o valor da diária. São essas duas variáveis que permitirão que se tenha uma maior ou menor distribuição de recursos para os proprietários dos apartamentos ao final de cada mês. Por isso, é fundamental que o hotel esteja bem localizado, afinal os hóspedes procuram primeiramente comodidade e facilidade de acesso.
A gestão e operação do hotel é outro ponto muito importante. A maior parte das reservas de quartos é proveniente das administradoras, que, portanto, têm grande influência na taxa de ocupação dos quartos. Além disso, uma operação eficiente é fundamental para maximizar a rentabilidade do investimento. É muito importante que se tenha os objetivos da administradora alinhados com os objetivos dos proprietários de quartos.
Que tipo de investidor pode investir em hotéis? O perfil do investidor requer experiência prévia de investimentos e boa diversificação? Qual o valor inicial recomendado? Como proceder?
R.R.: Qualquer pessoa pode investir em hotéis. No entanto, é muito importante que os recursos investidos sejam de longo prazo, afinal, é um investimento com liquidez mais restrita – vender um imóvel nem sempre é algo rápido. Para se investir, basta adquirir uma ou mais unidades hoteleiras que estejam em construção, com incorporação registrada em cartório ou já concluídas e em operação.
Sempre é muito importante analisar a incorporadora responsável pela construção do empreendimento, a administradora hoteleira que irá operar o hotel, a localização e como está a taxa de ocupação e o valor das diárias de hotéis na cidade e na região onde será construído o hotel.
O Tulip Inn Savassi, em Belo Horizonte, é um investimento da Direcional Engenharia que exemplifica bem essas características. A localização é ideal para garantir maior ocupação, há o suporte de uma rede internacional, a gestão com foco nos resultados e uma bandeira forte. O leitor pode acessar www.tulipinnbh.com.br e ter mais detalhes sobre o investimento no setor hoteleiro.
Ricardo, obrigado pelas explicações e disponibilidade em nos atender.
R.R.: Fico muito contente em poder esclarecer dúvidas de um tipo de investimento ainda pouco conhecido dos brasileiros. Parabéns pelo trabalho e pelo espaço dedicado à educação financeira.
Foto: divulgação.
