A decisão de ocupação de determinado espaço corporativo por uma empresa não se limita a apenas escolher a localização do prédio. Sim, a localização é fator determinante, não apenas de forma isolada, acopla-se à escolha do local o pleno atendimento de desejos do ocupante quanto aos serviços disponíveis nas cercanias do prédio. Malha de transporte público, restaurantes e outros serviços são alguns dos fatores observados quando uma empresa começa a procurar um local para instalar seu escritório.
Ocupantes mais atentos às questões ESG, ou seja, ligadas à sustentabilidade nas esferas ambiental, social e de governança, incluem na lista de desejo certificações ligadas ao mundo da sustentabilidade nas edificações.
Mas uma questão vem ganhando espaço na escolha do escritório por parte de um número crescente de empresas: o custo da implantação da operação, especialmente o mobiliário.
Usualmente, o que tínhamos era um modelo onde o proprietário entregava para o locatário o espaço livre e desimpedido de objetos e o ocupante tratava de “rechear” a área de acordo com sua necessidade e, claro, respeitando seu orçamento para tanto.
Inclusive, sempre foi comum a concessão de um período de carência para pagamento de aluguel no começo do contrato, pleito comum dos locatários justamente para aliviar o caixa nesse momento em que eles teriam essa despesa inicial de ocupação.
Ocorre que um modelo específico de ocupação vem ganhando adeptos no mundo de lajes corporativas: o Plug & Play.
O chamado Plug & Play se materializa quando a locação do espaço está condicionada à entrega da área para o locatário pronta para início da operação, já devidamente mobiliada.
“Ricardo, isso não é o tal coworking?”
Não. Entendo que há semelhança e esse tipo de confusão é super comum, mas o Plug & Play apresenta diferenças em relação ao coworking. Vamos explorar algumas delas.
O Plug & Play que vemos ganhar algum espaço e adeptos no mercado de escritórios não visa prioritariamente atender grandes corporações, grandes ocupantes, pelo contrário. Ao observarmos o tamanho das lajes que possuem esse tipo de ocupante, nos deparamos com lajes menores, áreas que são demandadas por empresas de pequeno ou médio porte.
Aqui mora a natural confusão com o coworking. Em muitos de tais espaços, observamos justamente lajes que têm esse tipo de demanda. Mas o proprietário do coworking usualmente tem a integralidade ou o controle do prédio, justamente para implementar a operação de acordo com seu modelo.
No mundo Plug & Play, o controle do empreendimento não é uma condição para implementação da operação. Entre os fundos imobiliários, o principal expoente dessa estratégia é o FII BRC Renda Corporativa, negociado em bolsa com o código FATN11. O FII é proprietário de nada menos que 66 lajes corporativas espalhadas em 43 edifícios nas principais regiões da cidade de São Paulo, somando aproximadamente 20.000 m² de área bruta locável (ABL).
Diferentemente de outros fundos de escritórios que possuem uma pequena exposição ao modelo Plug & Play em ativos de que têm o controle, quando não a integralidade, casos de RBRP11 e RCRB11, por exemplo, o FATN11 nasceu e opera com esse modelo.
Se o coworking tem um layout de ocupação criado pelo proprietário que oferece algum grau de liberdade de flexibilização para o ocupante, o Plug & Play tem um layout de ocupação feito “a 4 mãos”, ou seja, com uma participação mais ativa do ocupante, fato que permite maior nível de personalização. Enquanto os andares de um coworking são mais padronizados, no Plug & Play, se duas empresas diferentes ocupam andares distintos, ou mesmo dividem o mesmo andar, não é incomum observarmos layouts diferentes, atendendo especificamente as necessidades de cada ocupante.
Desempenho dos FIIs FATN11, RCRB11 e RBRP11 em 12 meses
Por que o ocupante prefere o Plug & Play ao coworking?
Há algumas razões para isso. Destaco, por exemplo, justamente esse maior grau de liberdade para personalizar o layout, mas sem arcar com tal custo de forma direta — lembre-se, a área será entregue pronta para uso pelo proprietário.
Outro ponto que destaco é que, usualmente, este tipo de ocupante quer um ambiente que, além de carregar mais claramente sua identidade, lhe confira um grau adicional de privacidade do que existe no mundo do coworking, especialmente para empresas de menor porte.
Como não existe “almoço grátis” no mercado, essa combinação de comodidade e personalização, apesar de entregue pronta para uso, tem seu custo embutido na locação.
Para o locatário, ainda assim há vantagem, pois o operador do modelo tem capilaridade para conseguir negociar valores junto aos fornecedores que dificilmente uma demanda solitária advinda do locatário seria capaz de atingir para o mobiliário e outros itens do layout.
Para o proprietário, a vantagem mora na posse de um ativo desenhado para o ocupante, fato que tende a gerar maior fidelidade ao cumprimento do contrato. Contrato este que por vezes carrega penalidades para interrupção antes do vencimento que minimizam o risco de vacância. Em situação de vacância, tais espaços acabam gerando um interesse naturalmente maior, justamente por permitirem que o ocupante se instale rapidamente.
Por fim, as carências são reduzidas, quando não anuladas. Lembrando que o ocupante não terá dispêndio financeiro de grande monta para preparar o espaço para a ocupação, principal razão para concessão de carências nos contratos comerciais de locação de lajes corporativas.
Como já destaquei, apesar de o FATN11 despontar como FII que tem o modelo de escritório Plug & Play como sua estratégia central, outros FIIs começam a testar o modelo em alguns ativos de seus portfólios.
O Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) descobriu esse nicho após o retrofit do Bravo Paulista, um ativo com notória vocação para a ocupação Plug & Play. Aquilo que começou como uma demanda inicial de um pequeno ocupante mostrou-se um caso de sucesso a ponto de a gestão do FII modelar andar exibição com essa estratégia para atrair novos ocupantes, de tal sorte que a vacância da área detida pelo RCRB11 no prédio já é inferior a 30% e o modelo Plug & Play foi determinante para acelerar a ocupação. No início de fevereiro de 2024, o FII divulgou ao mercado mais uma locação no modelo para o Bravo Paulista e, com isso, dez meses após a adoção da estratégia Plug & Play para o imóvel, a ocupação saltou de 19% para 73%.
No RBR Properties (RBRP11), o seu maior desafio de ocupação, River One, já experimenta o modelo Plug & Play na tarefa de ocupar o edifício, que atualmente tem 54% de vacância física. Em fevereiro de 2024, a gestão anunciou ao mercado a locação de dois conjuntos, entregando ao ocupante o espaço com toda a infraestrutura e mobília prontos para uso.
Como estratégia central, como no FATN11, ou como estratégia satélite para ativos específicos, como nos casos de RCRB11 e RBRP11, entendo que o modelo de ocupação Plug & Play será cada vez mais comum nos fundos imobiliários.
A nova realidade do uso dos escritórios corporativos, com maior adoção do trabalho híbrido, maior necessidade de flexibilidade dos espaços para essa ocupação mais rotacionada e com maior demanda para áreas mais colaborativas (salas de reunião, cabines para videoconferência, etc.), acaba por criar a necessidade de adequações de espaços, e a maior eficiência nos custos desta adaptação tem levado os ocupantes a optarem por locar escritório integralmente prontos para uso.
Para grandes ocupantes, salvo raras exceções, o Plug & Play ainda está mais distante, mas para ocupações de 200 m² até 1.000 m², a maior eficiência nos custos da adequação que o proprietário pode oferecer, além da comodidade, vai tornar cada vez mais comum a adoção deste modelo, que pode inclusive coexistir com o modelo de ocupação tradicional ou mesmo com coworking na mesma edificação.
A localização segue como fator chave para o escritório neste momento em que a ocupação corporativa avança com mudanças estruturais em relação ao que existia antes da pandemia, mas o bom escritório está longe de ser dado como morto e sepultado. Pelo contrário, os bons ativos, nas melhores localizações, seguem se adaptando a esse novo ocupante que emergiu no pós-pandemia. Os proprietários mais atentos fizeram a correta leitura do mercado e largaram na frente e, como ocorre em qualquer ambiente, os mais hábeis e adaptativos são aqueles que atravessam as dificuldades e se perpetuam.
Olho nele, olho no Plug & Play, que não chegou para ser a salvação dos escritórios, mas se você ainda é daquele grupo que espera a solução mágica e definitiva, a bala de prata, cuidado para não acabar sendo vítima da evolução…
Um grande abraço,
Ricardo Figueiredo
