A EQI Research avaliou a recente aquisição de duas lojas Assaí (ASAI3) pelo fundo imobiliário Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11), localizadas no Rio de Janeiro e em São Paulo. A transação, anunciada em maio de 2024 e concluída recentemente, envolveu o valor de R$ 212,59 milhões, consolidando a estratégia do fundo em ativos built-to-suit com contratos de locação atípicos e cap rates atrativos.
Conforme a analista Carolina Borges, as aquisições são coerentes com o perfil do ALZR11 e refletem a média de mercado para ativos desse porte. Mesmo com o aumento da alavancagem, a EQI considera a transação positiva devido à previsibilidade e segurança oferecidas pelos contratos de locação de longo prazo com uma grande empresa como o Assaí.
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Detalhes da análise sobre o Alianza
• Aquisição de ativos built-to-suit. A loja Assaí em Bangu, Rio de Janeiro, foi adquirida por R$ 72,2 milhões, com R$ 10 milhões pagos à vista e o restante via assunção de dívida securitizada. Já a loja em Guarujá, São Paulo, foi adquirida por R$ 140,4 milhões, com condições semelhantes. Ambas foram desenvolvidas na modalidade built-to-suit e inauguradas recentemente.
• Contratos de locação de longo prazo. Os contratos são atípicos, com um período mínimo de 20 anos. Isso garante previsibilidade de receita e maior segurança ao fundo. “Essa estrutura de contratos com grandes empresas é essencial para a sustentabilidade do ALZR11”, afirmou Carolina Borges.
• Cap rates atrativos. As lojas Assaí apresentaram cap rates de 9,2% (Rio de Janeiro) e 9,1% (Guarujá), níveis considerados alinhados com o mercado. “A taxa está em linha com o perfil de ativos do fundo, potencializando o retorno ao longo dos primeiros 12 meses”, explicou Borges.
• Alavancagem via CRIs. As operações foram financiadas por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), totalizando R$ 183,9 milhões, com correção pelo IPCA e custo de 7,75% ao ano. Os fluxos de pagamento estão sincronizados com os contratos de locação, garantindo estabilidade.
• Estrutura de capital robusta, mas com desafios. O fundo possui obrigações futuras representando cerca de 35% das receitas brutas anuais, um patamar elevado. No entanto, essa exposição é mitigada pela previsibilidade dos contratos com o Assaí. “Mesmo com aumento de alavancagem, vemos a transação como positiva”, destacou a analista.
• Impacto no portfólio do ALZR11. Com essas aquisições, o fundo fortalece sua estratégia de investir em ativos premium com locatários de alta qualidade. “Essa operação reforça o compromisso do ALZR11 com retornos consistentes e segurança para os cotistas”, concluiu Carolina Borges.
