O setor de galpões logísticos em fundos imobiliários (FIIs) tem mostrado sinais positivos de recuperação, apesar do cenário macroeconômico desafiador. De acordo com a análise feita pelo Itaú BBA e a analista Larissa Gatti Nappo, o segundo trimestre de 2024 registrou uma taxa de vacância de 9%, uma das menores da história, indicando que o mercado vem conseguindo absorver os novos estoques entregues de maneira saudável.
“Mesmo com o cenário macro mais desafiador, seguimos otimistas com o mercado de galpões logísticos”, afirma Nappo em um relatório enviado a clientes nesta terça-feira (27).
O aumento do número de condomínios logísticos entre o quarto trimestre de 2023 e o segundo trimestre de 2024, passando de 475 para 491, demonstra uma expansão contínua do setor. A redução na taxa de vacância, juntamente com a maior absorção líquida desde o segundo trimestre de 2022, reforça a resiliência do mercado, que tem conseguido absorver os novos estoques entregues. “A absorção líquida observada no segundo trimestre foi a maior desde o segundo trimestre de 2022”, destaca a análise.
No entanto, o cenário não é uniforme em todas as regiões. O Rio de Janeiro segue como o estado com o maior patamar de vacância física, atingindo 14,3%, enquanto Minas Gerais mantém uma taxa abaixo de dois dígitos, com 8,8%. Larissa Nappo ressalta que, embora houvesse uma expectativa de aumento na vacância em Minas Gerais para uma faixa mais saudável, o estado ainda apresenta uma ocupação robusta.
“Indicávamos que o patamar de ocupação de Minas Gerais poderia não se sustentar”, comenta.
Apesar das incertezas, o Itaú BBA permanece otimista com o mercado de galpões logísticos, especialmente para ativos de maior qualidade técnica e localização privilegiada, que têm sofrido pouco com a nova oferta de estoque. Além disso, as projeções de novo estoque estão sendo constantemente reavaliadas pelos desenvolvedores, que têm segurado ou postergado entregas e projetos para garantir que os galpões cheguem ao mercado já pré-locados. “As projeções de novo estoque estão sendo reavaliadas a cada trimestre”, observa Nappo.
Entretanto, o relatório aponta que houve uma aceleração nas entregas de novos estoques no curto prazo. No primeiro semestre de 2024, o novo estoque entregue foi mais que o dobro do registrado no mesmo período de 2023, o que pode indicar uma mudança de estratégia por parte dos desenvolvedores.
Recomendações dos FIIs
Em sua análise, o Itaú BBA revisou a cobertura dos fundos de investimento imobiliário (FIIs) no setor de galpões logísticos. Três fundos foram reintroduzidos na cobertura: Bresco Logística (BRCO11), Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) e VBI Log (LVBI11), enquanto o Pátria Logística (PATL11) foi retirado devido à liquidez reduzida no mercado secundário. “Decidimos rever os fundos da nossa cobertura”, explica a analista.
Ao todo, foram analisados 10 fundos imobiliários, com oito recomendações de compra e duas recomendações neutras, baseadas em análises relativas, contexto de mercado, qualidade do portfólio, histórico e experiência do time de gestão. A análise também destaca a importância da liquidez e da composição da carteira teórica do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) na seleção dos fundos analisados.
Os outros FIIs recomendados são: BTG Pactual Logística (BTLG11), CSHG Logística (HGLG11), RBR Log (RBRL11), Vinci Logística (VILG11) e XP Log (XPLG11).
As indicações neutras são: Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) e HSI Logística (HSLG11).
