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Fundos Imobili√°rios: 10 vantagens que o investidor deve conhecer

por Henrique Carvalho
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Fundos Imobiliários: 10 vantagens que o investidor deve conhecerGostaria de agradecer ao Navarro e a todos da equipe Dinheirama pela oportunidade de escrever para leitores tão inteligentes e ávidos para melhorarem sua situação financeira. Sempre aprendi bastante com esta comunidade e espero, através deste artigo, retribuir este precioso conhecimento. Sinta-se livre para deixar seu comentário, sugestão ou crítica para que minha participação aconteça da melhor maneira possível.

Desde a √ļltima e excelente mat√©ria sobre fundos imobili√°rios publicada pelo Dinheirama em agosto de 2007, este mercado evoluiu bastante. Naquele per√≠odo, havia em torno de 20 Fundos Imobili√°rios dispon√≠veis, com valor de mercado de cerca de R$ 2 bilh√Ķes e a liquidez na Bovespa era um grande problema.

Hoje, com mais de 40 fundos dispon√≠veis para negocia√ß√£o, valor de mercado acima de R$ 4 bilh√Ķes e com fundos apresentando mais de 300 neg√≥cios em apenas um m√™s, os fundos imobili√°rios ca√≠ram no gosto popular. E n√£o √© por acaso. Eles oferecem uma s√©rie de vantagens em rela√ß√£o ao investimento direto em im√≥veis e a algumas das principais aplica√ß√Ķes de renda fixa.

Tenho a oportunidade de trabalhar ao lado de Sérgio Belleza, maior consultor de Fundos Imobiliários do Brasil e criador do site Fundo Imobiliário, e aproveitarei esta oportunidade para guiar agregar mais valor ao seu conhecimento sobre o tema, caro leitor. Convido-o para, neste artigo, conhecer um pouco mais sobre as diversas vantagens dos fundos imobiliários.

As 10 principais vantagens dos Fundos Imobili√°rios

1. Praticidade. Se voc√™ j√° lidou com a compra ou venda de um im√≥vel[bb], provavelmente j√° passou pela burocracia e chatea√ß√£o envolvidas com a negocia√ß√£o. Intermedia√ß√£o de um corretor, idas ao cart√≥rio, advogados, uma s√©rie de certid√Ķes, anu√™ncias, legaliza√ß√£o do im√≥vel, mais custos, impostos etc. Chega! N√£o √© este tipo de preocupa√ß√£o que queremos na hora de negociarmos im√≥veis. E este √© um dos principais motivos pelo qual os fundos imobili√°rios s√£o bastante pr√°ticos.

Os Fundos Imobili√°rios s√£o negociados em mercados organizados (Bovespa), podendo ser comprados e vendidos diretamente atrav√©s de seu Home-broker, assim como a√ß√Ķes, com apenas um clique. √Č poss√≠vel tamb√©m saber, a qualquer momento, o valor de mercado dos im√≥veis (no caso, dos fundos), al√©m de observar rapidamente, atrav√©s do book de ofertas, os pre√ßos oferecidos por compradores e vendedores.

2. Fracionamento. Imagine a seguinte situação: Seu João possui um imóvel no valor de R$ 100 mil, que aluga para gerar uma renda mensal. Porém, ele precisa urgentemente de R$ 15 mil com o objetivo de pagar uma cirurgia para sua esposa que sofreu um acidente. O que ele faz? Não podendo vender apenas parte deste imóvel, ele terá que recorrer a outros meios para levantar este dinheiro.

Entretanto, ao investir nos fundos imobili√°rios, ele poder√° simplesmente vender apenas uma parte de suas cotas no fundo, levantando os R$ 15 mil (ele receber√° o dinheiro ap√≥s o 3¬ļ dia √ļtil da venda, D+3, assim como nas a√ß√Ķes), pagando a cirurgia e ainda ter√° os R$ 85 mil investidos no fundo lhe rendendo os alugu√©is mensais. Embora n√£o seja poss√≠vel dividir im√≥veis para vender apenas uma parte, √© poss√≠vel vender uma parte das cotas do fundo para ter em m√£os a quantia desejada.

3. Preços a partir de R$ 1,00. Acredite! O investimento em fundos imobiliários pode ser realizado a partir de apenas R$ 1,00. Para ser mais preciso, o fundo imobiliário com o menor valor de cota é o Continental Square Faria Lima (FLMA11), negociado em torno de R$ 1,20. Além dele, outro fundo com baixíssimo valor é o Rio Bravo Renda Corporativa, negociado em torno de R$ 1,35.

Entretanto, a grande maioria dos Fundos Imobiliários tem preços em torno de R$ 100,00 e R$ 1.000,00. Estes são os valores de cota mais comuns quando eles são ofertados inicialmente ao mercado.

4. Atividades e inquilinos de primeira linha. Comprar um im√≥vel com o objetivo de gerar renda atrav√©s do aluguel pode acabar numa furada caso o inquilino (locat√°rio) n√£o tenha condi√ß√Ķes de pagar o aluguel. Comum em im√≥veis de baixo valor alugados para pessoas de baixa renda e/ou com alto endividamento, voc√™ pode ficar meses sem ver a cor do dinheiro[bb], tendo que obrigar a pessoa a se retirar, procurar outro inquilino ou esperar ela acertar suas d√≠vidas.

Os fundos imobili√°rios brasileiros s√£o propriet√°rios de grandes shopping centers, como o Shopping Higien√≥polis, Dom Pedro, ABC Plaza, entre outros, al√©m de possu√≠rem im√≥veis locados a inquilinos de excelente qualidade, como a Petrobr√°s, no Fundo Torre Almirante; Atento (Grupo Telef√īnica) no Memorial Office; Caixa Econ√īmica Federal no Almirante Barroso ou o Banco do Brasil no BB Progressivo. A possibilidade destas empresas (os inquilinos) aplicarem um calote nos fundos imobili√°rios √© infinitamente menor do que um im√≥vel alugado para aquele indiv√≠duo duvidoso.

5. Diversifica√ß√£o. Porque ficar dependente dos ganhos de apenas um √ļnico im√≥vel, seja ele um apartamento ou um escrit√≥rio, se voc√™ pode diluir o risco investindo em v√°rios setores, tendo v√°rios inquilinos diferentes?

O segmento dos Fundos Imobili√°rios √© bastante extenso. √Č poss√≠vel investir em fundos que administram shoppings, como o ABC Plaza Shopping (ABCP11). Ou escrit√≥rios, como o Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11). Ou hospitais, como o Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11B). Ou hot√©is, como o Hotel Maxinvest (HTMX11B), entre outros. Se voc√™ j√° jogou o famoso jogo Banco Imobili√°rio (Monopoly), sabe do que estou falando. Diversificar √© importante para n√£o depender dos lucros apenas de um setor.

6. Administra√ß√£o de im√≥veis feita por profissionais. Manuten√ß√£o do Im√≥vel, rela√ß√£o com os inquilinos, reuni√Ķes de condom√≠nio, entre outras, s√£o atividades que voc√™ precisa fazer ao alugar um im√≥vel. Que tal se ausentar de todas estas obriga√ß√Ķes e aproveitar somente a parte boa, receber os rendimentos mensais?

Ao comprar cotas de um fundo imobili√°rio voc√™ est√° transferindo toda a administra√ß√£o dos im√≥veis para profissionais especializados e certificados, que atuam em grandes empresas imobili√°rias no pa√≠s, terceirizando todas as exig√™ncias para a manuten√ß√£o do im√≥vel. Seu √ļnico trabalho ser√° decidir o que fazer com os rendimentos mensais que cair√£o em sua conta.

7. Im√≥veis de qualidade. Os fundos re√ļnem v√°rios investidores que, somados, representam um volume de investimento importante, possibilitando adquirir participa√ß√Ķes ou mesmo im√≥veis inteiros antes inacess√≠veis a investidores individuais. Veja na colagem abaixo como os im√≥veis s√£o novos, bem conservados e, sobretudo, com visual bem apelativo:

Colagem - Fundos Imobili√°rios

8. Baixo Custo. Os custos que incidem na negociação dos Fundos Imobiliários são:

  • Corretagem: semelhante √†s a√ß√Ķes, com exce√ß√£o do fato do lote padr√£o ser de uma cota. Portanto, n√£o h√° mercado fracion√°rio;
  • Taxas de Administra√ß√£o: variam entre 0,2% e 5,0%. Entretanto, elas j√° s√£o descontadas antes de repassar os rendimentos para os cotistas. Logo, ao analisar os rendimentos mensais do fundo, voc√™ j√° sabe qual ser√° seu rendimento l√≠quido;
  • Imposto de Renda: 20% sobre o lucro auferido com a venda de cotas.

9. Excelentes geradores de renda. A maior vantagem dos Fundos Imobili√°rios s√£o as distribui√ß√Ķes mensais, que colocam este tipo de investimento entre os mais eficientes e rent√°veis de todo o mercado[bb], j√° que os rendimentos s√£o isentos de imposto de renda.

Na teoria, para um fundo estar eleg√≠vel a isen√ß√£o do imposto de renda ele deve ter mais do que 50 cotistas, sendo que um cotista n√£o pode ter mais do que 10% do patrim√īnio do fundo e as cotas devem ser negociadas exclusivamente em Bolsa ou em um mercado de balc√£o organizado. Na pr√°tica, todos os fundos est√£o eleg√≠veis e se beneficiam da isen√ß√£o de imposto nas ditribui√ß√Ķes mensais.

Portanto, para aqueles que desejam viver de renda, retirando mensalmente um valor de suas aplica√ß√Ķes para cobrir os gastos do dia-a-dia, os Fundos Imobili√°rios s√£o altamente recomendados, de acordo com as vantagens citadas acima.

10. Baixo Risco. Apesar de serem menos arriscados, é importante que você compreenda o que está envolvido quando se trata de negociar cotas de Fundos Imobiliários. Entenda também porque os riscos inerentes a este tipo de investimento são bem inferiores ao investimento direto em imóveis:

  • Risco de cr√©dito (inadimpl√™ncia ou o vulgo calote): risco decorrente da possibilidade de a contraparte n√£o cumprir suas obriga√ß√Ķes, parcial ou integralmente, diante da data combinada. Como vimos acima, com inquilinos de primeira linha este risco √© bastante minimizado;
  • Risco de mercado: esse tipo de risco √© associado √† possibilidade de desvaloriza√ß√£o ou de valoriza√ß√£o de um ativo. Este √© o maior risco. Ao contr√°rio do que muitos pensam, im√≥veis n√£o se valorizam eternamente. Conforme vimos nos EUA, durante a crise do Subprime, os im√≥veis podem perder valor rapidamente e, portanto, afetar tamb√©m os fundos imobili√°rios;
  • Risco de liquidez: o risco de liquidez surge da dificuldade em conseguir encontrar compradores potenciais de determinado ativo no momento e no pre√ßo desejado. Comparado ao investimento[bb] direto em im√≥veis, a liquidez dos Fundos Imobili√°rios √© bastante superior, mas ainda tem muito espa√ßo para se popularizar. A m√©dia di√°ria de negocia√ß√£o ainda se situa por volta de cinco neg√≥cios di√°rios;
  • Risco de vac√Ęncia: √© o risco de um im√≥vel ficar desocupado por um per√≠odo de tempo. Grandes empreendimentos raramente t√™m este tipo de problema, mas √© um risco a ser considerado. No caso de Shoppings, o n√≠vel de ocupa√ß√£o geralmente fica acima de 90%, dada a grande quantidade de lojas e a rotatividade entre elas.

Comparativo de rentabilidade
Para finalizar este artigo, gostaria de trazer a rentabilidade dos Fundos Imobiliários em comparação com outros tipos de investimentos no período de janeiro/2008 até setembro/2010:

Comparativo de rentabilidades - FIIs e outros investimentos

A rentabilidade dos FII (Fundos de Investimento Imobili√°rio) foi calculada atrav√©s da evolu√ß√£o do valor de mercado de 16 fundos representativos. Este √© um m√©todo conservador para os c√°lculos, mas f√°cil de ser compreendido. O Imob √© o √ćndice BM&F BOVESPA Imobili√°rio, que mede o comportamento das a√ß√Ķes das empresas representativas dos setores de atividade imobili√°ria.

Desde 2008, os Fundos Imobili√°rios tiveram o melhor desempenho entre os diversos investimentos analisados. √Č esperado que eles tenham desempenho superior ao CDI no longo prazo. Atualmente, apresentam uma rentabilidade de praticamente 10% ao ano, considerando somente os rendimentos mensais isentos de imposto de renda. Para calcular a rentabilidade total, seria ainda necess√°rio adicionar a vari√°vel valoriza√ß√£o da cota.

No ano de 2010, boas oportunidades surgiram para investimento nos fundos imobiliários, proporcionando ganhos superiores ao CDI, conforme relatado neste balanço do primeiro semestre de 2010. Agora que você já está mais familiarizado com o tema, que tal buscar novas oportunidades de diversificação para sua carteira de investimentos?

Espero que atrav√©s deste artigo sua vis√£o sobre os fundos imobili√°rios tenha ampliado consideravelmente. Caso tenha qualquer tipo de d√ļvida, deixe um coment√°rio. Terei grande prazer em respond√™-lo.

Crédito da foto para fundoimobiliário.com.br.

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