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Fundos Imobili√°rios: a bola da vez

por Maurício Perpétuo
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Crescemos escutando de nossos familiares, que investir em im√≥veis era uma forma segura de garantir um bom patrim√īnio para o resto da vida, processo que se dava, principalmente, atrav√©s da aquisi√ß√£o de terrenos e im√≥veis para moradia pr√≥pria e loca√ß√£o para terceiros.

Esse pensamento perdurou por v√°rias d√©cadas, por√©m tem sido questionado pelas atuais gera√ß√Ķes, que vivenciam uma era cada vez mais globalizada, onde urge a necessidade por uma maior mobilidade profissional, acad√™mica, financeira, urbana e habitacional.

Nesse aspecto, investir em bens que demandem grande imobilização de capital (ex.: imóveis e veículos), não seria um desejo compatível com o estilo de vida destes jovens.

Dentro deste contexto, os tradicionais im√≥veis saem de cena, e d√£o lugar a um investimento que talvez voc√™ j√° tenha ouvido falar, estou me referindo aos criativos ‚ÄúFundos Imobili√°rios‚ÄĚ.

Mas afinal de contas, o que s√£o os Fundos Imobili√°rios?

Os Fundos de Investimentos Imobiliários, conhecidos como FIIs, são uma forma inteligente, criativa e moderna de participar do mercado imobiliário, com baixos investimentos e menos incertezas, dentre outros benefícios que veremos mais à frente.

Quem n√£o gostaria de se tornar s√≥cio de empreendimentos premium, como shoppings, galp√Ķes log√≠sticos, escrit√≥rios corporativos, hot√©is, etc e ainda receber rendimentos peri√≥dicos?

Estes fundos são constituídos sob a forma de condomínio, onde o administrador realiza o processo de captação de recursos através da venda de cotas, e tem por objetivo rentabilizar seus investidores através da exploração de imóveis e afins, sobretudo pela locação, venda de ativos e aquisição de certificados imobiliários.

Sua gest√£o, feita por profissionais especializados no ramo imobili√°rio, busca a m√°xima performance de suas carteiras, com retornos financeiros atraentes para seus clientes.

Atualmente, existem 419 FII¬īs registrados na CVM (Comiss√£o de Valores Mobili√°rios), com Patrim√īnio L√≠quido de R$ 97 bilh√Ķes, dos quais 173 FII¬īs est√£o listados na Bolsa de Valores de S√£o Paulo, a B3 (Brasil Bolsa Balc√£o), entidade que registra mais de 286 mil investidores no produto (fonte: B3, relat√≥rio de mar/19).

Vantagens dos Fundos Imobili√°rios

  • Acesso ao mercado imobili√°rio, sem a compra efetiva de im√≥veis;
  • Baixo investimento financeiro, atrav√©s da aquisi√ß√£o de cotas dos fundos;
  • Possibilidade de se tornar s√≥cio de grandes empreendimentos imobili√°rios, com inquilinos selecionados;
  • Diversifica√ß√£o atrav√©s da aquisi√ß√£o de diferentes classes de ativos (ex.: shoppings, galp√Ķes log√≠sticos, escrit√≥rios, hot√©is etc.);
  • Mitiga√ß√£o adicional de risco, em FII¬īs compostos por diversos im√≥veis e inquilinos, presentes em variadas regi√Ķes e setores da economia;
  • Receita mensal oriunda dos alugu√©is, e do ganho de capital apurado nas opera√ß√Ķes de compra e venda de ativos (os fundos s√£o obrigados a distribuir 95% de seu lucro, no m√≠nimo);
  • Possibilidade real de valoriza√ß√£o das cotas ao longo do tempo, sujeitas a al√≠quota de mercado, ou seja, 20% para ganho de capital;
  • Isen√ß√£o de IR sobre os rendimentos distribu√≠dos para pessoa-f√≠sica, desde que esta tenha menos de 10% das cotas do fundo, e que o mesmo seja composto por, pelo menos, 50 cotistas;
  • Emiss√£o de novas cotas em condi√ß√Ķes favor√°veis a seus cotistas, com objetivo de crescimento do patrim√īnio e maior atratividade de mercado;
  • Alto n√≠vel de especializa√ß√£o e comprometimento dos administradores e gestores, respons√°veis pelos tr√Ęmites de negocia√ß√£o com inquilinos, compra e venda de ativos, relacionamento com investidores etc;
  • Alta liquidez e facilidade de negocia√ß√£o das cotas no preg√£o eletr√īnico da Bolsa de Valores de S√£o Paulo (B3);
  • Porta de entrada para o mercado de renda vari√°vel.

Classes de Fundos Imobili√°rios e o conceito ‚ÄúMono/Multi‚ÄĚ

Existe uma ampla oferta de FII¬īs com as mais variadas caracter√≠sticas e estrat√©gias, portanto √© fundamental que a escolha seja bem avaliada, e aderente ao perfil de cada investidor. Em geral, o ideal para mitigar riscos, √© optar por mais de um fundo de cada classe existente (ex.: fundos de log√≠stica, fundos de escrit√≥rios, fundos de shoppings, fundos de papel etc).

Vamos, ent√£o, conhecer as diversas classes de fundos, de acordo com a predomin√Ęncia de ativos em suas carteiras?

  • Fundos de Papel ‚Äď S√£o fundos que investem em certificados e t√≠tulos de renda fixa, lastreados em im√≥veis garantidos por hipoteca ou aliena√ß√£o fiduci√°ria, como os ‚ÄúCertificados de Receb√≠veis Imobili√°rios – CRIs‚ÄĚ e as ‚ÄúLetras de Cr√©dito Imobili√°rio – LCIs‚ÄĚ. N√£o h√°, portanto, im√≥veis f√≠sicos administrados nessa classe, por isso o nome ‚ÄúFundo de Papel‚ÄĚ;
  • Fundos de Tijolo ‚Äď Fundos que investem de fato em empreendimentos imobili√°rios (ex.: shopping centers, hot√©is, escolas, galp√Ķes log√≠sticos e escrit√≥rios);
  • Fundos de Fundo (FoF) ‚Äď S√£o fundos que investem em outros FII¬īs, e geralmente possuem uma gest√£o ativa, com foco em captar as melhores oportunidades de cada fundo existente no mercado;
  • Fundos H√≠bridos (ou mistos) ‚Äď S√£o fundos que investem em classes diversas, sem predomin√Ęncia de nenhuma delas, podendo mesclar em uma mesma carteira, fundos de tijolo, papel e fundos de fundos.

Outro conceito que gera um impacto na diversifica√ß√£o e liquidez dos fundos, se refere a quantidade de ativos, locat√°rios, regi√Ķes e vencimento dos contratos, a saber:

  • Fundos mono-ativos x multi-ativos: os fundos mono-ativos possuem apenas um ativo em carteira, e com isso um risco mais concentrado caso este ativo tenha problemas, o que √© mitigado nos fundos multi-ativos;
  • Fundos mono-inquilino x multi-inquilinos: da mesma forma como no caso acima, fundos mono-inquilino concentram risco na carteira caso esse inquilino apresente algum problema, ou mesmo deixe o im√≥vel, situa√ß√£o que sofre menos impactos no caso dos fundos multi-inquilinos;
  • Fundos mono-regi√£o x multi-regi√Ķes: alguns fundos est√£o presentes em apenas uma regi√£o, cidade ou estado, sujeitos portanto a eventuais crises localizadas, que podem comprometer sua sa√ļde financeira, fato que pode ser mitigado se o fundo atuar em diferentes regi√Ķes;
  • Fundos mono-vencimento x multi-vencimentos: possuir uma carteira de loca√ß√£o com vencimentos contratuais dilu√≠dos ao longo do tempo, garante um fluxo de caixa mais constante para seus cotistas, e um melhor gerenciamento das renova√ß√Ķes e capta√ß√Ķes de novos inquilinos.

Perfil dos Investidores de Fundos Imobili√°rios

Quem aplica recursos no mercado financeiro, sabe que é fundamental entender o próprio perfil de investidor, regra válida também para os FIIs. Entendemos, porém, que os investidores que buscam esse produto, tem uma ou mais características dentre as que se encontram abaixo:

  • Buscam investimentos de longo prazo, para diversificar suas carteiras;
  • Buscam investimentos que gerem ganho de capital, sem preocupa√ß√£o com flutua√ß√Ķes de pre√ßos no curto prazo;
  • Buscam investimentos que gerem renda imediata, e que idealmente, possam carregar at√© sua aposentadoria;
  • Buscam investimentos que acessem o mercado imobili√°rio, com diversifica√ß√£o e liquidez.

Indicadores de Performance para ficar de olho

  • Dividend Yield (DY): indicador do retorno anual pago por um fundo, descrito em termos percentuais. Para calcular o DY, basta somar os proventos obtidos em 12 meses, e dividir pelo pre√ßo da cota. Suponha que um fundo tenha pago R$ 9,00 de proventos no per√≠odo, e sua cota valha R$ 100,00, temos um DY de 9,00% aa. Apesar de ser um dos mais importantes indicadores, n√£o deve ser analisado de forma isolada, para n√£o camuflar uma condi√ß√£o contratual de renda m√≠nima, ou uma concentra√ß√£o de risco.
  • Valor Patrimonial (VP): indicador que representa o valor de avalia√ß√£o patrimonial de um determinado FII, que difere, portanto, do seu valor de mercado (VM), j√° que este √ļltimo leva em conta o valor das cotas negociadas na bolsa de valores.
  • Pre√ßo/ Valor Patrimonial da cota (P/VPC): indica se uma cota negociada em bolsa est√° cara ou barata em rela√ß√£o ao seu Valor Patrimonial (VP). Para esse c√°lculo, divide-se o valor da cota em bolsa, pelo VP desta mesma cota. Por exemplo, uma cota a R$ 12,00, com VP de R$ 10,00, possui fator 1,20, ou seja, sua cota √© negociada 20% acima de seu VP. Vale ficar atento aos FII¬īs que extrapolam muito a faixa de 0,80 a 1,20, pois uma suposta oportunidade pode estar apoiada em um problema.
  • Vac√Ęncia: este indicador mede a taxa de desocupa√ß√£o dos im√≥veis, desta forma podemos assumir que uma baixa vac√Ęncia gera uma receita maior para o fundo. Ao avaliarmos a evolu√ß√£o da vac√Ęncia dos im√≥veis por longos per√≠odos, podemos verificar a resili√™ncia e qualidade dos mesmos, sobretudo em per√≠odos mais adversos.
  • Inadimpl√™ncia: indicador que mede a sa√ļde financeira dos inquilinos em cumprir com os contratos de aluguel, portanto quanto menor a inadimpl√™ncia atual e hist√≥rica de um determinado fundo, mais saud√°vel √© o seu fluxo de caixa. O risco de calotes ou atrasos sempre existe, portanto, os gestores objetivam baixas inadimpl√™ncias em suas carteiras.
  • √Ārea Bruta Loc√°vel (ABL): representa a √°rea do im√≥vel para explora√ß√£o comercial. Com base no m2 e ABL da regi√£o, podemos estimar o potencial aluguel do ativo. Quanto mais ABL, mais gera√ß√£o de receita.

Al√©m destes, vale mencionar o IFIX, √≠ndice de retorno dos FII¬īs, formado por uma carteira te√≥rica de 90 fundos, com vig√™ncia quadrimestral. Seu objetivo √© medir o desempenho m√©dio das cota√ß√Ķes dos produtos deste setor nos mercados da B3. Abaixo um comparativo do IFIX com o IBOV.

Conclus√£o

Os FII¬īs despertam a aten√ß√£o de muitos investidores como uma √≥tima fonte de renda, investimento e diversifica√ß√£o de suas carteiras, principalmente para investidores que se sentem atra√≠dos pelo mercado imobili√°rio.

Os baixos patamares de juros e infla√ß√£o, bem como a expectativa de retomada do crescimento da atividade econ√īmica no Brasil, contribuem para esse momento favor√°vel dos FII¬īs, tanto em rela√ß√£o √† valoriza√ß√£o das cotas, como pelos rendimentos provenientes das receitas de aluguel.

A redução no risco, se comparada com a aquisição efetiva de imóveis, se dá pela alta liquidez e qualidade dos ativos e inquilinos, pela expertise dos administradores e gestores, pela facilidade no acompanhamento das mudanças de mercado, mas sobretudo pela diversificação com que o investidor consegue montar sua carteira.

‚ÄúFundos Imobili√°rios, uma √≥tima op√ß√£o para diversifica√ß√£o de seus investimentos‚ÄĚ

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