Nos últimos anos, os Fundos de Investimento Imobiliário têm ganhado destaque no mercado financeiro brasileiro. Eles são uma alternativa atrativa para quem deseja investir no setor imobiliário sem precisar adquirir imóveis diretamente.
Segundo levantamento divulgado pela B3 (B3SA3) em março de 2024, o mercado de fundos imobiliários encerrou o mês de fevereiro com 2,623 milhões de investidores. O crescimento total foi de 4,79% em comparação com janeiro do mesmo ano.
O que são Fundos Imobiliários?
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são uma modalidade de investimento que permite a aplicação de recursos em empreendimentos imobiliários de maneira coletiva.
Esses fundos são compostos por investidores que adquirem cotas, as quais representam uma fração dos ativos administrados pelo fundo.
O funcionamento dos FIIs é semelhante ao de outros fundos de investimento. Isso significa que um gestor profissional é responsável por selecionar e administrar uma carteira de ativos imobiliários, que pode incluir imóveis comerciais, residenciais, shoppings, galpões logísticos, entre outros.
Existem dois tipos principais de FIIs: os de renda e os de desenvolvimento. Os FIIs de renda investem em imóveis que já estão prontos e gerando receita, como aluguéis, oferecendo aos cotistas uma fonte regular de rendimentos.
Por outro lado, os FIIs de desenvolvimento investem em projetos de construção e reforma de imóveis, visando vendê-los ou alugá-los no futuro. Esse tipo geralmente apresenta um perfil de risco e retorno diferente dos FIIs de renda.
Quais os benefícios de investir em FIIs?
Investir em fundos imobiliários oferece diversos benefícios que atraem tanto investidores iniciantes quanto experientes. Uma das principais vantagens, por exemplo, é a diversificação de portfólio.
Ao aplicar em FIIs, o investidor tem acesso a uma variedade de ativos imobiliários que podem incluir desde imóveis comerciais até empreendimentos logísticos e residenciais.
A liquidez e a facilidade de negociação são outros pontos fortes dos FIIs. Diferente de imóveis físicos, que podem levar meses ou até anos para serem vendidos, as cotas de Fundos Imobiliários são negociadas na bolsa de valores, permitindo que os investidores comprem e vendam suas cotas com relativa rapidez.
Além disso, há a isenção de imposto de renda sobre os dividendos recebidos pelos investidores pessoa física, conforme estabelecido pela legislação brasileira.
Quais são os possíveis riscos?
Embora os Fundos de Investimento Imobiliário ofereçam diversos benefícios, é preciso estar ciente dos riscos associados a essa modalidade de aplicação. Um dos principais riscos é a volatilidade do mercado imobiliário, o que significa que os valores variam constantemente.
Em entrevista ao site Inteligência Financeira, o especialista e sócio da Valor Investimentos, Gabriela Meira afirma que “diferentemente de um apartamento que você compra e sabe mais ou menos quanto está valendo, o fundo imobiliário tem alguém que indica seu preço todo dia, o dia todo”.
Outro risco relevante é a vacância e a inadimplência. Isso significa que imóveis desocupados ou com locatários inadimplentes podem reduzir os rendimentos dos fundos, o que afeta diretamente os dividendos distribuídos aos cotistas.
As taxas de administração e performance também são fatores a serem considerados. Esses encargos são cobrados pelos gestores dos fundos pela administração e gestão de ativos, podendo impactar os rendimentos líquidos dos investidores. Portanto, é fundamental analisar essas taxas ao selecionar um FII, pois elas variam entre os fundos.
Como escolher o Fundo de Investimento Imobiliário ideal?
Escolher o FII ideal requer uma análise cuidadosa de vários aspectos. Primeiramente, a análise do portfólio dos Fundos Imobiliários é fundamental.
Nesse caso, é importante verificar quais tipos de imóveis compõem o fundo, a localização desses ativos e a diversificação do portfólio.
Indicadores financeiros também são peças-chave na avaliação. Entre os principais estão:
- Cap rate (taxa de capitalização): mede a relação entre o rendimento anual do imóvel e seu valor de mercado;
- Yield: representa o retorno anual do fundo em relação ao valor da cota.
A gestão e o histórico do fundo também são critérios importantes. No caso, fundos geridos por equipes experientes e com um bom antecedente de desempenho geralmente oferecem maior segurança aos investidores.
Analisar o desempenho passado do fundo, sua capacidade de manter baixos níveis de vacância e inadimplência, e a eficiência na administração dos imóveis são passos primordiais na escolha do FII.
Por fim, a reputação do gestor é um fato que não deve ser negligenciado. Gestores com boa reputação no mercado imobiliário e histórico comprovado de gestão eficiente tendem a passar mais confiança.
Portanto, é recomendável pesquisar avaliações e feedbacks de outros investidores e acompanhar notícias e relatórios sobre a atuação do gestor no mercado.
Investimento direto em imóveis
Além de investir em Fundos de Investimento Imobiliário, muitos investidores optam pelo investimento direto em imóveis. Essa modalidade permite a formação de patrimônio e diversificação de renda, oferecendo ganhos tanto com a venda quanto com a locação de imóveis.
Um dos principais benefícios de investir diretamente em imóveis é a proteção contra a inflação. Enquanto ativos financeiros podem ser corroídos pela alta dos preços, os imóveis tendem a se valorizar ao longo do tempo, preservando o poder de compra do investidor.
Outra vantagem é a rentabilidade dos imóveis, que pode ser superior a outros investimentos a longo prazo.
Dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) indicam que, entre 2012 e 2022, a valorização anual dos imóveis no Brasil foi de 12,2%, comparada a 8,6% dos CDBs e 6,6% da inflação no mesmo período.
Finalmente, investir em imóveis, como a aquisição de uma casa ou um apartamento à venda, também oferece um grau de controle maior sobre o patrimônio.
Diferente dos fundos imobiliários, onde o investidor não tem poder de decisão sobre ativos, a posse direta permite que o proprietário decida sobre reformas, locações e vendas de acordo com seus interesses e estratégias.
