Uma das três formas de se investir em imóveis é por meio de FII (Fundo de Investimento Imobiliário). As outras duas maneiras, no entanto, são físicas: comprar imóvel para vender ou para alugar.
Dessas três, a opção mais simples, rápida e barata sem dúvida são os investimentos em fundos imobiliários. Isso porque adquirir um imóvel requer um alto investimento de valores, e deve ser pensado no longo prazo.
Mas, o que são e como funcionam os fundos imobiliários? É o que você confere neste texto. Boa leitura!
O que significa FII?
Os fundos imobiliários, também chamados de FIIs, são semelhantes a outros fundos de investimento, como a bolsa de valores, por exemplo. Embora, nesse caso, todos os valores captados são investidos no ramo imobiliário.
Assim, é possível investir em shoppings, prédios comerciais e hospitais ou em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), entre outros. Como resultado, quem adquire cotas de FIIs passa a receber os aluguéis do imóvel como dividendos.
Essa é uma boa opção para quem deseja viver de renda, mas não possui um imóvel físico. Já que, você pode adquirir uma parte de diversos imóveis sem precisar comprá-los, e ainda recebe uma porcentagem sobre seu valor.
Tipos de FII
- Tijolo: são investimentos em empreendimentos físicos em construção ou já finalizados. Só para ilustrar, os ativos envolvem shoppings centers, prédios comerciais, hospitais e outros.
- Papel: fundos de papel, por outro lado, são investimentos em títulos financeiros do mercado imobiliário. O rendimento do fundo está vinculado ao rendimento do papel.
- Fundos de fundos: por fim, o terceiro tipo de FII são investimentos em cotas de outros fundos imobiliários. Um conjunto de investidores reúne seus recursos para obter lucro comprando e vendendo outros fundos.
Fundo Imobiliário: como funciona?
Os fundos de investimento imobiliário são controlados por uma empresa gestora e um gestor especializado. Desse modo, eles acompanham o mercado e administram o patrimônio, os ativos do fundo e a composição da carteira.
Os resultados do fundo são repassados igualmente a todos os cotistas. Todos pagam o mesmo valor por uma cota do fundo. Quanto mais cotas compradas, mais lucro ou prejuízo um investidor pode ter.
Dividendos mensais
A maioria dos FIIs faz a distribuição de rendimentos mensalmente. Apesar disso, a determinação é que o pagamento dos rendimentos seja semestral. Os fundos são obrigados a repassar pelo menos 95% dos lucros para os cotistas.
Como investir em fundos imobiliários?
Para que você comece a investir em fundos imobiliários, é preciso:
- Em primeiro lugar, conhecer seu perfil de investidor;
- Identificar as carteiras disponíveis;
- Em seguida, analisar sua liquidez e a rentabilidade;
- Estudar a política de investimento do FII escolhido;
- Escolher fundos diversos;
- Por fim, conhecer o histórico da gestora.
FII: rendimentos
A saber, os FIIs têm rendimento e rentabilidade variáveis. Seus lucros variam conforme o desempenho dos ativos e com o local onde o patrimônio está alocado. Desse modo, existem três maneiras de lucrar com FIIs:
- Valorização da cota – Quando um cotista investe em FIIs, fica exposto à oscilação, como se comprasse uma ação de empresa. Quando a cota valoriza, o cotista acaba lucrando.
- Aluguel – O aluguel recebido pelos empreendimentos vai para os cotistas, de forma proporcional às cotas que cada um possui.
- Dissolução do fundo – Quando os imóveis são vendidos, o fundo distribui os valores entre os cotistas.
Declarar FII no Imposto de Renda
Nesse ponto, é fundamental deixar claro que, qualquer pessoa que invista em pelo menos um FII tem obrigação de fazer a declaração do Imposto de Renda. Isso porque, os FIIs fazem parte da regra de operações em bolsa de valores.
Contudo, os rendimentos dos FIIs são isentos do pagamento de Imposto de Renda para Pessoas Físicas. Ainda assim, esse tipo de investimento deve ser informado na declaração anual de Imposto de Renda, na ficha “Bens e direitos”.
Alguns exemplos de FII
Os exemplos abaixo são apenas alguns dos fundos que existem no mercado brasileiro. A menção a eles não representa, de maneira alguma, uma indicação ou sugestão de compra. Cada pessoa precisa conhecer o próprio perfil de investidor e saber qual ativo faz sentido ter na carteira conforme o seu perfil.
MXRF11
O MXRF11, um dos maiores FIIs do mercado brasileiro (com mais de 506 mil cotistas), é do tipo papel. Assim, os investimentos são destinados somente para valores e títulos imobiliários, entre os quais predominam títulos de dívida imobiliária e outros valores mobiliários.
IRDM11
O IRDM11 também é um fundo imobiliário do tipo papel. A saber, seu capital é investido prioritariamente em títulos de dívida imobiliária e outros ativos de renda fixa.
BCFF11
O BCFF11 é um fundo de fundos, mas também pode investir em CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LCI (Letras de Crédito Imobiliário) e LH (Letras Hipotecárias).
HCTR11
O HCTR11 também é um fundo de papel, cujo capital está, principalmente, em títulos de dívida imobiliária e outros ativos de renda fixa.
HGLG11
Já o HGLG11 é um fundo imobiliário do tipo tijolo do segmento de logística. Esse tipo de investimento é conhecido como FII de galpão, os investimentos são feitos em imóveis com operações no setor logístico e/ou industrial.
XPLG11
O XPLG11 é outro fundo imobiliário de tijolo. E assim como o HGLG, o XPLG também é um FII de galpão, destinado a imóveis do setor de logística.
XPML11
O XPML11 é um fundo imobiliário do tipo tijolo, mais precisamente, de shoppings. A finalidade do investimento é a locação dos espaços para geração de renda.
KNRI11
O KNRI11é um fundo de tijolo híbrido, já que possui uma carteira diversificada com 16 imóveis comerciais e logísticos. Essas propriedades estão alugadas para mais de 50 empresas nacionais e multinacionais. Dessa maneira, o fundo gera receitas de aluguel, distribuídas mensalmente aos cotistas.
RECT11
O RECT11 investe em lajes comerciais, preferencialmente prontas. Mas também em imóveis que são ou poderão ser desenvolvidos empreendimentos comerciais, shopping centers e escritórios comerciais, e em direitos reais sobre imóveis.
TORD11
O TORD11 é um fundo de condomínio fechado, com prazo indeterminado. Os recursos são aplicados em ativos exclusivamente com lastro imobiliário.
Melhores fundos imobiliários
Quem quer começar a investir nessa área pode priorizar fundos com portfólios diversificados e regiões onde a vacância está em patamar saudável nas grandes cidades. O segmento de logística também ganha força com o crescimento do e-commerce.
Embora não exista um fundo melhor, você pode analisar os rankings de FIIs para encontrar a melhor opção para sua realidade, como o ranking de FIIs da Funds Explorer e o ranking de FIIs do Clube FII.
Riscos de FII
Assim como o aluguel de imóveis, os FIIs também ficam expostos a riscos físicos, como enchentes, incêndios ou desabamentos. A inadimplência ou vacância dos empreendimentos pode diminuir o lucro ou mesmo levar ao prejuízo.
O FII também pode concentrar imóveis alugados para poucos inquilinos, o que irá reduzir os dividendos mensais. Fundos que investem em construção também ficam vulneráveis aos riscos das obras, como atrasos e não obter uma licença ambiental.
Além disso, como todos os investimentos, os fundos imobiliários são expostos ao cenário econômico. Ou seja, se a economia piorar, a ocupação dos imóveis ou mesmo o pagamento dos aluguéis pode ser mais difícil.
Perfil do Investidor
É muito importante ficar atento ao fato de que os fundos imobiliários são investimentos de renda variável, que trazem um alto risco. Por isso, antes de optar por esse investimento, é essencial conhecer seu perfil de investidor:
Conservador
É o investidor que não está disposto ou não pode correr riscos com os investimentos. Nesse sentido, são indicados investimentos mais seguros e conservadores, com baixa variação, previsibilidade de retorno e alta liquidez. Ou seja, os FIIs não são indicados.
Moderado
É o investidor que é conservador, mas também aceita arriscar uma parte de sua carteira de investimentos para conseguir mais retorno. A depender do caso, os FIIs podem ser uma boa escolha.
Arrojado
É o investidor que tem uma carteira diversificada e aceita correr riscos. Os FIIs são indicados nesse caso.
Agressivo
É o investidor que conhece bem o mercado e tolera os riscos que ele traz. É provável que os FIIs façam parte de sua carteira.
Quais os FIIs mais rentáveis?
Os Fundos Imobiliários mais rentáveis são medidos de acordo com o número de cotistas, valorização da cotação e crescimento dos preços da cotação somados aos proventos pagos.
Fundos imobiliários mais rentáveis
De acordo com o Boletim Mensal dos FIIs da B3, que mensura a rentabilidade dos fundos nos últimos 12 meses, os fundos com mais valorização foram:
| Código | Valorização |
| RDPD11 | +39,1% |
| GSFI11 | +31,8% |
| KINP11 | +30,7% |
| PLRI11 | +29,3% |
| ARRI11 | +25,5% |
Como acompanhar as informações sobre FII?
Se você quer acompanhar as informações sobre a variação dos FIIs, existem sites especializados que vão te ajudar a ficar por dentro de tudo. Confira:
Clube FII
O site reúne informações de diversas fontes oficiais do mercado financeiro. Além disso, possui área de acesso exclusivo, na qual o usuário poderá comprar cursos e outros materiais relacionados ao mercado.
Funds Explorer
O Funds Explorer é outra fonte de informação totalmente gratuita do mercado de FIIs com foco em investimento de valor. Por meio dele, é possível aprender sobre as estratégias dos maiores investidores do mundo para comprar ativos de qualidade e lucrar com as operações.
Conclusão
Apesar de serem investimentos de alto risco, os FIIs são uma boa opção para quem quer lucrar com imóveis sem a necessidade de adquirir um imóvel. Conhecer seu perfil de investidor, os riscos envolvidos e a reputação da gestora é essencial para ter sucesso na área.
Você pensa em investir em FIIs? Conte-nos sua experiência nos comentários!
