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HSI Malls: Vale a pena entrar na nova oferta de cotas do fundo imobiliário?

Analistas da Empiricus e EQI Research alertam para o alto endividamento do fundo, mas sugerem a entrada na operação

por Gustavo Kahil
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Shopping Granja Vianna, da HSI Malls

O fundo imobiliário HSI Malls (HSML11) abre a partir de sexta-feira (19) o período de reservas para a 3ª oferta primária de cotas para a captação de até R$ 437 milhões. O prazo se estende até o dia 30 de janeiro e possui o investimento mínimo de 53 cotas.

Segundo a gestora HSI, os recursos captados serão destinados ao pagamento antecipado de cerca de R$ 320 milhões em CRIs e o que exceder essa captação será utilizado para reforço de caixa.

O portifólio atual do fundo é composto por 7 shopping centers: Shopping Granja Vianna, Super Shopping Osasco, Shopping Pátio Maceió, Shopping Metrô Tucuruvi, Via Verde Shopping, Shopping Paralela Salvador e Shopping Uberaba administrados pela Saphyr Shopping Centers, empresa pertencente à HSI.

Com isso, o fundo está presente em cinco estados com área bruta locável (ABL) própria de 193,9 mil m². Vale destacar que para a viabilizar a aquisição dos Shoppings Uberaba e Paralela, em 2022, o Fundo adquiriu obrigações financeiras na ordem de R$ 900 milhões distribuídos em oito séries de CRIs.

Vale a pena participar?

Um dos principais pontos abordados pelos analistas sobre o HSI Malls é o endividamento. Conforme ressalta a Empiricus Research, atualmente, o fundo conta com uma alavancagem de R$ 936,6 milhões, que representa um loan to value (LTV) de 37,7%, com custos médios de IPCA + 7,1% e CDI + 2,6%.

“Trata-se do maior endividamento do setor”, avalia Caio Araújo, analista da casa de análise.

Shopping Pátio Maceió, da HSI Malls
Shopping Pátio Maceió, da HSI Malls (Imagem: Divulgação/ HSI Malls)

Segundo ele, entretanto, caso a nova emissão seja bem sucedida, o LTV será reduzido para a casa de 20%, com possibilidade de redução ainda maior após a conclusão da venda da fração ideal do Pátio Maceió.

“Nossa percepção é que a gestão se apressou ao promover uma oferta neste momento, no qual a cota do FII continua próxima do valor patrimonial. Dado a perspectiva positiva para os próximos meses, entendemos que teremos janelas mais favoráveis para captação ao longo de 2024. Isso sem contar outras formas de financiamento, seja via novas alienações de imóveis ou renegociação de dívidas”, aponta.

Ainda assim, Araújo entende que a entrada na operação pode ser interessante, tendo em vista que quando se avalia a necessidade de caixa para os próximos anos, o fundo teria saldo suficiente para arcar com suas obrigações até o final de 2025, considerando a entrada de recursos decorrente da venda do shopping Maceió. Apesar do “sinal amarelo”, ele recomenda a participação na oferta.

Desempenho das cotas do HSI Malls em comparação com o IFIX em 12 meses

O time da EQI Research também indica a compra das cotas.

“Além de importante para a saúde financeira do fundo, a emissão possibilitará o aumento do resultado recorrente do HSML e poderá levar a uma valorização do FII no mercado. Um dos fatores para isso é que as aquisições realizadas superaram os custos, agregando valor”, explica a analista Carolina Borges.

Ela estima que a captação total do montante inicial da oferta, reduzindo as despesas financeiras em 30% no 1º ano, é possível chegar a uma distribuição de R$ 9,70 por cota no período. “Em relação aos últimos 12 meses, esse resultado representa um incremento de 10% na distribuição anual de proventos pelo HSML”, calcula.

DRE simplificada para o HSML nos próximos 5 anos, em R$ milhões.

Fonte: EQI Research

Veja o prospecto da oferta

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