A rede de shoppings Iguatemi (IGTI11) deu um salto de qualidade com a aquisição de uma fatia no Rio Sul, avalia o Goldman Sachs em um relatório enviado a clientes nesta terça-feira (9).
A empresa anunciou na véspera um investimento de R$ 360 milhões na compra de uma fatia de 16,6% no io Sul, em um movimento realizado em parceria com o FII BB Premium Malls (BBIG11), que levará outros 33,3%, e que resultará na escolha da empresa como a administradora do empreendimento.
“Vemos o acordo como um ponto positivo estratégico, pois pode aumentar a exposição da Iguatemi a um ativo potencialmente de maior qualidade financiado em parte com os rendimentos da venda de dois ativos de nível inferior”, explica o analista Jorel Guilloty.
A Iguatemi vendeu, na semana passada, 50% do Shopping Iguatemi São Carlos, representando a totalidade de sua participação no ativo, e de 18% do Shopping Iguatemi Alphaville.
O valor total da transação foi de R$ 205 milhões, correspondente a um cap rate médio de 8,3% baseado no resultado operacional (NOI) dos últimos doze meses.
De acordo com a Iguatemi, a taxa de capitalização de entrada para o novo ativo será de 7,7% em comparação com os 8,3% para os ativos B anunciados na semana passada, uma diferença relativamente próxima de 60 bps.
“Observamos que ambas as taxas de capitalização são materialmente menores do que a taxa de capitalização implícita de ~15% na qual a Iguatemi é negociada atualmente”, pontua Guilloty.
Iguatemi no Rio
Ele avalia que a aquisição daria à Iguatemi exposição ao mercado do Rio de Janeiro.
“Além disso, se assumíssemos que a RioSul – cujo perfil de consumidor é focado em clientes de renda mais alta, com domicílios com média de renda duas vezes maior que a média da cidade do Rio de Janeiro – é um ativo AAA ou A com base na metodologia GS LatAm Property Compass, esta transação, juntamente com o desinvestimento anunciado na semana passada, poderia potencialmente aumentar a exposição da Iguatemi a shoppings AAA e A de 65% atualmente para 68% pelo NOI próprio”, explica.
O banco manteve a recomendação de compra para as ações, com preço-alvo de R$ 28.
