Por Márcio Fenelon, especialista em imóveis e colaborador do Criando Riqueza, o canal de educação financeira da Empiricus, nossa parceira de conteúdo.

Finalizamos um ciclo de uma década em negócios imobiliários. Sim. Em resumo, as condições que levaram os preços de imóveis residenciais a crescer a uma taxa de 15% ao ano, por uma década, não existem mais. E aquela jogada esperta, de comprar e ficar esperando uma valorização, não vai dar mais certo.

Um novo ciclo virtuoso, como aquele que presenciamos, irá demorar longos anos para acontecer de novo. Minha opinião é que esta próxima década só vai premiar quem tiver uma atuação mais ativa nos negócios imobiliários.

Será necessário desenvolver negócios do zero para competir com as taxas de juros da renda fixa, na ordem dos 14 a 16%. E isso envolve uma quantidade muito maior de conhecimento do que simplesmente comprar e esperar a valorização.

Isso ficará assim para sempre?

É claro que o período que estamos atravessando também é uma anomalia. Sem extremos. Não é razoável supor que os imóveis nunca mais se valorizarão, mas é provável que ainda tenhamos um período longo de paradeira, antes de qualquer retomada nos preços.

No relatório gratuito que preparei para você, coloquei meu turbante e usei minha bola de cristal para dar uma opinião sobre o tempo que ainda teremos que enfrentar o mercado como ele está.

Brincadeiras à parte, ninguém sabe ao certo quando acontecerá a virada, mas podemos fazer uma leitura informada do mercado, traçar cenários e, principalmente, tomar decisões sábias e seguras para atuar neste ambiente.

Nem tudo está perdido

Compreendendo melhor a dinâmica de comparação entre a renda fixa e os imóveis, podemos achar oportunidades em outro segmento do mercado: o de propriedades comerciais para aluguel.

Um imóvel comercial que consiga um aluguel anual de 10% do valor do imóvel (bem perto da média medida pela FGV), terá um retorno de aproximadamente 9% ao ano depois das despesas e impostos.

Onde está a vantagem dos imóveis?

Retirando os impostos da renda fixa, ficamos com 11,9 à 13,6%. Além do aluguel, o imóvel comercial tem valorização. E não se esqueça que a renda fixa só está alta por conta da inflação. Quando ela cair, a festa começa a acabar também. Aliás, com inflação na casa dos 10%, a rentabilidade real da renda fixa fica entre 1,9 e 3,6% ao ano.

No curto prazo, ninguém é capaz de dizer exatamente o que ocorrerá com o valor de um imóvel comercial de qualidade, mas, no longo prazo, é seguro afirmar que ele vai acompanhar, ao menos, a inflação. Não estou falando de longos prazos falsos de 5 anos, mas sim de 20 anos ou mais.

Esta é beleza de um imóvel de qualidade em uma região com pouca oferta. Ele mantém o seu poder de compra.

Então, quando falamos de 9% de retorno de aluguel, precisamos acrescentar a inflação pela valorização. Use o número dos últimos 12 meses (mais ou menos 10%) e chegaremos a um retorno de 19% em comparação aos 11,9% a 13,6% da renda fixa. Ops! A renda fixa perdeu!

Equilibrando melhor as coisas

Mas, calma, não me parece justo usar a inflação passada para estimar ganhos futuros. É melhor usarmos a expectativa de inflação de longo prazo. No Brasil, penso que 6% no longo prazo é justo.

Então, o retorno de um imóvel comercial ficaria em 9% + 6%, o que daria 15% ao ano, e a comparação não fica tão boa assim contra os 11,9% a 13,6% da renda fixa.

Percebeu como é confuso comparar uma aplicação de curto prazo em renda fixa com um imóvel no longo prazo?

Por isso, é melhor comparar o retorno de um imóvel com o retorno de um título indexado à inflação e que seja de longo prazo. Os investidores mais sofisticados sempre comparam os imóveis com a NTN-B (o atual Tesouro IPCA+), que é um título que paga inflação mais um percentual ao ano, conhecido como spread. Assim, é possível comparar diretamente o retorno do aluguel do imóvel com o spread da NTN-B.

O spread líquido da NTN-B está hoje na faixa de 6% que, comparados aos 9% dos imóveis, indica uma boa oportunidade para investimento em propriedades comerciais para aluguel.

Não chega a ser algo espetacular, mas é uma boa oportunidade de ganhar da renda fixa no longo prazo.

Conclusão

Para retornos melhores, é necessário procurar negócios imobiliários mais criativos do que apenas comprar pronto e alugar. É necessário “intervir” nos imóveis e criar valor. Mas é assunto para uma outra conversa.

Em resumo, para ganhar da renda fixa no curto prazo, eu buscaria imóveis residenciais com desconto que seja suficiente, segundo o que expus, e procuraria boas propriedades comerciais para aluguel, para bater a renda fixa no longo prazo.

E não se esqueça de conferir o relatório gratuito que mencionei, onde abordo a “espinhosa” questão: Chegou a hora de comprar imóveis? (clique aqui para saber como baixar).

Um abraço e até a próxima!

Nota: Esta coluna é mantida pela Empiricus, que contribui para que os leitores do Dinheirama possam ter acesso a conteúdo gratuito de qualidade.

Foto “office building”, Shutterstock.

Criando Riqueza
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