Recentemente recebi um relato de um seguidor, e gostaria de compartilhar na newsletter de hoje.
Neste relato, ele me mandou duas fotos. A primeira foi uma foto do Supermercado Dia, ressaltando que passa praticamente todo dia por essa rua para ir à academia. Sempre que ele voltava, entrava no supermercado e comprava pão francês, um item imprescindível em sua cesta. A loja estava ao lado do cruzamento de uma rua com a outra, ou seja, em um espaço bem aberto e visível.
O problema é quando ele ia após às 21h. Isso porque o supermercado fechava neste horário, e ele não conseguia mais fazer suas compras diárias.
Mas isso mudou quando, por algum motivo do destino, ele foi atravessar à rua para ir à farmácia, que ficava do outro lado. Nisso, ele descobriu que havia uma loja do Pão de açúcar, outra rede de supermercados.
O problema é que essa loja não estava no cruzamento de ruas; mas bem entre um prédio comercial e outro. A fachada escrita “Minuto pão de açúcar”, por mais que seu verde-grama se destacasse frente ao cinza do concreto do edifício, não chamava a atenção o suficientemente para compensar a sua localização quase que escondida.
Aos olhos de muitas pessoas desatentas, essa fachada com certeza passa despercebida facilmente por outras pessoas que andam por lá diariamente. Por isso, o seguidor trouxe este relato e compartilhou comigo, pois me acompanha há tempos e entende que as três coisas mais importantes para um imóvel são essas:
- Localização.
- Localização.
- Localização.
No mercado imobiliário, por mais que dois imóveis sejam quase que irmãos-gêmeos, tenham as mesmas qualidades e aspectos técnicos, a localização é uma variável que vai impactar e muito no preço.
Aqui, quero relembrar do princípio da impenetrabilidade da matéria, reforçada por Isac Newton, que diz que dois corpos não podem ocupar o mesmo lugar. Ou seja, não poderemos encontrar dois imóveis no mesmo lugar.
E quando falamos de localização, isso acaba sendo o ponto-chave para encontrar imóveis que terão uma longevidade na geração de renda para seu dono.
Note que, no exemplo acima trazido pelo seguidor, você encontra dois imóveis localizados na mesma rua, mas que você pode ter certeza de que eles têm preços muito diferentes.
Enquanto o Supermercado Dia está localizado perto de uma rua cruzada, com a fachada aparecendo de forma bem visível, vemos a loja do Pão de açúcar em uma localização um pouco mais escondida. O ponto é essencial, principalmente para renda urbana.
E o princípio da localização funciona para todos os tipos de imóveis: logística, shopping centers, escritórios, entre outros.
Para fixar a importância da localização, vamos trazer dados de vacância de escritórios de alto padrão no segundo trimestre de 2024, calculados pelo Siila (entende-se por vacância como sendo o inverso da ocupação, ou seja, é a métrica que indica qual o percentual de área vaga que existe em relação à disponibilidade).
No segundo trimestre de 2024, o maior mercado nacional de escritórios corporativos de alto padrão apresentou uma queda na vacância (em comparação ao trimestre anterior) para 21,2%, observando as principais regiões denominadas Central Business Districts (CBDs).
Agora, vamos colocar a lupa nas regiões mais demandadas para aprofundar nossa análise, e mostrarmos como a localização é um fundamento essencial para o mercado imobiliários:
- Faria lima: 12,4%
- Itaim Bibi: 4,2%
- JK: 3,9%
- Vila Olímpia: 10,5%
- Paulista: 2,5%
Faria Lima, Itaim Bibi, JK, Vila Olímpia e Paulista, regiões bem demandadas, apresentam níveis inferiores à média da cidade de São Paulo. Paulista, Itaim Bibi e JK, inclusive, possuem vacância abaixo da faixa de 5%, patamar em que eventuais carências ocorrem por prazos diminutos e descontos nos valores de locação são raros. Além disso, a disponibilidade é virtualmente zero para um eventual grande ocupante, porque o nível de 5% está espalhado em alguns imóveis da região, fator que limita a quantidade de m² em área contínua, em um mesmo empreendimento.
Mesmo a crescente vacância na Faria Lima, que atingiu 12,4% no 2T24, se deu muito mais por movimento “fly to price” de ocupantes, que deixaram a região para imóveis com custo de ocupação mais baixos. Proprietários na Faria Lima estão mais empenhados em preservar valor de locação do que ocupar pequena vacância sem que seja pelo valor que julgam adequado.
O gráfico deixa claro como as boas regiões têm estruturalmente menor vacância do que a média da cidade.
Quando comparamos as regiões com maior percentual de ABL vaga, a situação mais difícil para os proprietários segue ditando o ritmo de ocupação, ainda que notoriamente a Chucri Zaidan comece a se destacar das demais. Marginal Pinheiros, Chácara Santo Antônio e Santo Amaro viram a vacância ficar estagnada nos últimos trimestres, e em patamar elevado, fato que dá força para locatários em negociações com a conquista de carências maiores e, eventualmente, descontos nos valores de locação.
No consolidado dessas regiões, a vacância ficou em 34%, pouco abaixo dos 35% no 1T24. A Chucri Zaidan é a região dentre as selecionadas que vem apresentando algum grau de recuperação, engatando o quarto trimestre consecutivo de enxugamento de vacância. Abaixo, vemos a demonstração da situação de região por região, tanto no 2T16 quanto no 2T24.
- Chucri Zaidan: 24,5%
- Chácara Santo Antônio: 42,7%
- Marginal Pinheiros: 43%
- Santo Amaro: 51,3%
O ponto que quero fixar para você é esse: um investidor fundamentalista precisa embasar a sua tese em bons fundamentos. No mercado de fundos imobiliários, a localização é um fundamento essencial.
Se você tiver isso em mente, você saberá escolher bons fundos imobiliários. Inclusive, estará muito melhor do que os investidores que utilizam apenas o Dividend Yeld e o P/VP em suas análises.
A dica final para descobrir quais são os fundos imobiliários com as melhores localizações: tais informações costumam estar no site da gestora, em seus relatórios gerencias, ou em último caso você pode entrar em contato com o RI para que eles te tragam mais detalhes.
Inquilinos vem e vão; o imóvel não muda de lugar. Lembre-se disso.
Agradeço a costumeira paciência.
