Quais são os FIIs mais prósperos? A opinião da Valora, SPX e XP

FIIs Fundos Imobiliários — (Imagem: IA/ DALL-E/ ChatGPT)

O segundo e último dia do Funds Talks, evento promovido pela XP Investimentos, trouxe discussões aprofundadas sobre as tendências de investimentos em FIIs listados e alternativos, com um foco especial nos fundos imobiliários de tijolo.

Pedro Dalto (SPX), José Varandas (Valora), Felipe Teatini (XP Asset) e Rafael Doring (XP) exploraram os impactos das recentes revisões de juros no Brasil sobre esses fundos, além de abordar as ferramentas necessárias para identificar oportunidades e mitigar riscos em um ambiente econômico desafiador.

No início do ano, a expectativa de diminuição da taxa de juros global criou um cenário positivo para a captação nos fundos imobiliários de tijolos. No entanto, mudanças no cenário macroeconômico, a paralisação do ciclo de corte de juros no Brasil e a abertura da curva DI de juros futuros alteraram significativamente as perspectivas para esses fundos.

José Varandas, co-head da área imobiliária e sócio da Valora Gestão de Investimentos, destacou a dificuldade de levantar dinheiro nos FIIs devido à preferência dos investidores pessoa física por opções menos arriscadas.

Apesar das dificuldades, Varandas vê uma grande oportunidade de mercado nas transações de ativos. Ele mencionou que a Valora comprou R$ 1 bilhão em ativos, algo que não teria sido possível se a curva de juros tivesse se comportado de maneira diferente. Esse movimento reflete a capacidade de adaptação e a busca por oportunidades mesmo em cenários adversos.

Pedro Dalto, head de real estate na SPX Capital, reforçou que, apesar do momento desfavorável, ainda há movimentação de capital para os fundos imobiliários. Ele observou que tanto pessoas físicas quanto empresas começaram a perceber que gerir um imóvel é trabalhoso e que é mais vantajoso estar dentro de um fundo. Dalto prevê que, nos próximos anos, todos os escritórios, shoppings e galpões logísticos migrem para algum fundo, evidenciando um amadurecimento do mercado.

Melhores oportunidades nos FIIs

Os segmentos mais promissores para os próximos meses foram discutidos com entusiasmo. Varandas apontou que o retorno aos escritórios é uma das maiores oportunidades do momento, especialmente em regiões bem localizadas, devido ao descolamento na precificação do aluguel. Esse movimento pode gerar boas oportunidades de investimento para os fundos de tijolo.

Outro segmento que deve apresentar um grande desenvolvimento nos próximos anos é o residencial, com foco na baixa renda. Dalto destacou que o preço das construções parece estar mais controlado, há investimento do governo através do programa Minha Casa, Minha Vida, e um déficit habitacional de 6 milhões de unidades. Esses fatores criam um ambiente propício para o crescimento desse segmento.

A renda urbana também foi discutida como uma boa oportunidade de investimento. Os gestores concordaram que este é um campo a ser mais explorado no futuro. No entanto, eles também reconheceram os desafios, como as margens apertadas do varejo, a dificuldade de montar um fundo grande com liquidez e a grande demanda energética de data centers.

Felipe Teatini, da XP Asset, enfatizou a importância de identificar oportunidades e mitigar riscos em um ambiente econômico desafiador. Ele destacou que a análise cuidadosa e a gestão ativa dos FIIs são essenciais para navegar pelas incertezas do mercado e aproveitar as oportunidades que surgem.

Rafael Doring, também da XP, complementou a discussão abordando as ferramentas necessárias para identificar oportunidades em fundos imobiliários. Ele mencionou que a tecnologia e a análise de dados são fundamentais para entender as tendências do mercado e tomar decisões informadas.

O evento também destacou a importância da resiliência em tempos de incerteza econômica. Os especialistas concordaram que, apesar dos desafios, há oportunidades significativas para os investidores que estão dispostos a adaptar suas estratégias e buscar novas formas de crescimento