O fundo imobiliário Rio Bravo Renda Residencial (RBRS11) tem enfrentado desafios significativos desde sua criação, em meio à pandemia de 2020, o que culminou na suspensão dos pagamentos de dividendos em março de 2024.
A interrupção foi motivada pela combinação de altos compromissos financeiros e a falta de receitas provenientes de seu principal ativo, o Cyrela For You Paraíso (CFYP).
De acordo com o analista André Oliveira, do BB Investimentos, “a retomada dos dividendos já a partir do segundo semestre de 2024 parece provável, especialmente com a estabilização da demanda e a aceleração das vendas das unidades do portfólio”.
Desde o início, o fundo adotou uma estratégia de adquirir imóveis em São Paulo, buscando descontos em relação ao preço de mercado e focando tanto em locações de curta quanto de longa duração.
As aquisições, que totalizaram R$ 157 milhões, excederam o valor captado no IPO, levando o fundo a buscar alternativas, como novas emissões de cotas e reestruturações de pagamento com as incorporadoras, para honrar suas obrigações.
Com a maturação dos ativos ainda em desenvolvimento e a ausência de caixa suficiente, o fundo teve que suspender os pagamentos, ao mesmo tempo em que adotou a estratégia de vender parte das unidades para gerar receitas e amortizar antecipadamente suas dívidas. Até o momento, cerca de 50 unidades foram vendidas, gerando aproximadamente R$ 25 milhões.
Cyrela For You e os dividendos
A operação do Cyrela For You Paraíso começou em julho de 2024, com parte das unidades mobiliadas sendo alugadas por R$ 300 ao dia. Esta entrada de receita é vista como crucial para a retomada dos dividendos no segundo semestre de 2024. Além disso, os demais ativos do fundo mantêm uma ocupação média de 80%, com diárias variando entre R$ 147 e R$ 211, o que também contribui para a geração de receita.
As cotas do RBRS11 sofreram grande desvalorização desde o IPO, principalmente devido às emissões abaixo do valor patrimonial e à suspensão dos dividendos. No entanto, o analista André Oliveira acredita que, com a estabilização da demanda e a retomada das vendas, há uma perspectiva de melhora significativa para o fundo.
“O portfólio do fundo foi adquirido a um preço médio de R$ 12,5 mil por metro quadrado, mas o valor de mercado atual reflete um preço implícito de R$ 6,9 mil por metro quadrado, o que sugere uma possível valorização das cotas em direção ao valor justo de mercado”, diz Oliveira.
O analista também destaca que, embora o fundo tenha enfrentado dificuldades, a gestão ativa da Rio Bravo oferece a possibilidade de gerar valor por meio da comercialização dos apartamentos, o que pode contribuir para a valorização das cotas e a retomada dos dividendos.
A perspectiva de estabilização e recuperação das cotas do RBRS11 depende da execução bem-sucedida dessas estratégias e da continuidade da demanda por imóveis nos locais estratégicos onde o fundo opera. A expectativa é que, com a retomada dos dividendos, os investidores voltem a confiar no fundo, resultando em uma valorização das cotas ao longo do segundo semestre de 2024.
