O Itaú BBA divulgou sua carteira recomendada de fundos imobiliários (FIIs) para novembro de 2024, assinada pela analista Larissa Gatti Nappo, destacando ativos para geração de renda.
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Composta por 12 papeis, incluindo CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11), Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), Kinea High Yield (KNHY11), Kinea Índice de Preços (KNIP11), Bresco Logística (BRCO11), Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), VBI Logístico (LVBI11), VBI Prime Properties (PVBI11), RBR Properties (RBRP11), CSHG Renda Urbana (HGRU11), HSI Malls (HSML11) e XP Malls (XPML11), a carteira é dividida entre 60% de exposição a fundos de tijolo e 40% a fundos de ativos financeiros. Segundo Nappo, a estratégia busca “fundos com dividend yield preferencialmente acima da média de mercado e previsibilidade no fluxo de rendimentos.”
A analista destacou que o índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) teve desvalorização de 3,06% em outubro, o segundo mês consecutivo de queda, acumulando uma perda de 3,2% no ano. Em meio a esse contexto desafiador, a carteira teve desempenho superior ao índice, com uma retração de 2,2% em outubro e uma queda acumulada de 0,96% desde o início de 2024, superando o Ifix.
Um fator importante para a performance dos FIIs é a correlação negativa com a curva de juros. Como explica Nappo, “o dividend yield dos FIIs caminha da mesma maneira que o cupom do Tesouro IPCA+, pois ambos são fluxos de caixa de longo prazo indexados à inflação.” No entanto, os FIIs tendem a ser precificados com um prêmio em relação ao Tesouro IPCA+ devido ao maior risco envolvido, como vacância e inadimplência.
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FIIs de ativos financeiros e de tijolo
O Itaú BBA manteve o foco em fundos de ativos financeiros indexados ao IPCA e ao CDI, dada a expectativa de que esses FIIs liderem os ganhos no ano. Nappo destacou que “os fundos indexados à inflação são boas opções para composição de um portfólio robusto e diversificado, assim como aqueles indexados ao CDI, que devem continuar distribuindo proventos altos.” Essa escolha é fundamentada pela projeção de aumento no IPCA, que favorece as distribuições de FIIs desse segmento.
Por outro lado, os fundos de tijolo, embora mais penalizados no cenário atual de juros elevados, começam a apresentar oportunidades para investidores de longo prazo.
Segundo Nappo, “o movimento de queda visto em setembro e que se estendeu em outubro já começa a apresentar oportunidades para um posicionamento de longo prazo.”
Isso se deve ao fato de que os resultados operacionais dos segmentos imobiliários têm se mantido positivos, com quedas nas taxas de vacância e até aumentos nos preços de aluguéis em algumas regiões.
Dividend Yield
O portfólio, conforme configurada em novembro, apresenta um dividend yield corrente de 10,3%, o que representa um prêmio de 3,54 pontos percentuais sobre o Tesouro IPCA+ 2035, embora ainda abaixo da média ponderada do dividend yield do IFIX, que está em 12%. Para a escolha dos FIIs, a analista destacou a priorização de “ativos de elevada liquidez, gestão experiente e com portfólios de qualidade,” fatores considerados essenciais para a manutenção de um bom desempenho da carteira.
Perspectivas
Nappo manteve uma visão positiva para o mercado imobiliário no médio e longo prazo, mesmo diante de um cenário desafiador. Ela ressaltou que, “mesmo considerando o atual patamar da taxa de juros, avaliamos que os fundos imobiliários continuarão com uma boa relação de risco-retorno em comparação a outras classes de ativos.” No entanto, ela alertou para a volatilidade no curto prazo, impulsionada por incertezas no cenário político e riscos fiscais no Brasil.
