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Tipos de fundo imobiliário e a importância da diversificação

por Leonardo Moric
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Já pensou em lucrar com o setor imobiliário sem precisar comprar um imóvel? Os fundos imobiliários te dão essa possibilidade de forma simples e mais barata.

Se você quer investir em uma aplicação rentável ou mesmo viver de renda, precisa conhecer os Fundos Imobiliários (FIIs). Essa importante classe de ativos traz lucros ao investidor por meio da valorização de suas cotas e também pelo pagamento de proventos.

Esse é um mercado em amplo crescimento, o que significa que há diversas possibilidades de ativos para investimento. No texto de hoje, você confere o que são fundos imobiliários, quais os tipos e a importância da diversificação dessa classe de ativos. Boa leitura!

O que são fundos imobiliários?

Os FIIs funcionam como um “condomínio” de investidores: diversos interessados reúnem seus recursos para aplicá-los de forma conjunta no mercado imobiliário. Normalmente, esse dinheiro é usado na construção ou na compra de imóveis, que depois são arrendados ou locados. Os ganhos desse tipo de operação são divididos entre os participantes do fundo de forma proporcional às suas aplicações.

Esse tipo de fundo possui um gestor, que toma decisões quanto às aplicações dos recursos com base em políticas e objetivos pré-determinados. A valorização ou a desvalorização das cotas dos fundos está relacionada ao sucesso ou não de cada investimento.

Todos os recursos aplicados compõem o patrimônio, que é dividido em cotas do fundo, que são compradas pelos investidores. Diferente do que acontece em ações ordinárias (as que dão direito a voto na empresa), por exemplo, o cotista não tem nenhum direito real sobre os empreendimentos do fundo. Da mesma forma, também não tem responsabilidade direta pelas obrigações relacionadas a eles.

Esse tipo de aplicação é considerada renda variável, apesar do fato de muitos FIIs realizarem a distribuição de rendimentos de forma regular, todos os meses. Isso ocorre por dois motivos:

  1. Não existe garantia de manutenção dos rendimentos com o passar do tempo. Isso porque os inquilinos podem deixar de pagar o aluguel ou o imóvel pode ficar desocupado.
  2. As cotas sofrem oscilações na Bolsa devido a fatores como as condições do mercado ou a gestão da carteira. Dessa forma, não dá para prever, desde o início do investimento, qual será o retorno de um fundo imobiliário.

Tipos de fundo imobiliário

Há diversos empreendimentos imobiliários nos quais os fundos podem investir. O nível de risco e o potencial de retorno de uma carteira são definidos com base na escolha da estratégia de investimentos e de cada item que entra no portfólio.

Atualmente, há mais de 400 FIIs listados na Bolsa de Valores do Brasil (B3). A Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), representante das instituições do mercado de capitais brasileiro, classifica os FIIs conforme o tipo de aplicação e a estratégia utilizada. As carteiras são agrupadas assim:

1. FII de desenvolvimento para renda

São os fundos imobiliários que aplicam mais de dois terços do patrimônio líquido para desenvolver ou incorporar empreendimentos do setor imobiliário. Seu objetivo é gerar renda com locação ou arrendamento com imóveis em fase de construção ou mesmo em projeto.

2. FII de desenvolvimento para venda

São os fundos que investem mais de dois terços do patrimônio líquido para desenvolver empreendimentos do setor imobiliário para futura venda ou alienação. São escolhidos imóveis em construção ou em projeto.

3. FII de renda

São os fundos imobiliários que aplicam mais de dois terços do patrimônio líquido em empreendimentos imobiliários já construídos. Nesse caso, a intenção é obter renda com arrendamento ou locação.

4. FII de títulos e valores mobiliários

Esses fundos investem mais de dois terços de seu patrimônio líquido em ativos do setor imobiliário, por exemplo:

  • Ações;
  • Cotas de sociedades;
  • Cotas de outros fundos imobiliários;
  • Fundos de investimento em ações;
  • Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI);
  • Letras Hipotecárias (LH);
  • Letra de Crédito Imobiliário (LCI), etc.

5. FII híbrido

A estratégia de investimento desses fundos não é focada em apenas uma das categorias citadas acima. Eles mesclam as estratégias para obter os melhores resultados.

Por que diversificar fundos imobiliários?

O mercado de FIIs está em plena expansão, e o investidor possui diversas opções de ativos para aplicar seu dinheiro. Apesar disso, este é um mercado volátil, que está sujeito às alterações do cenário macroeconômico. Isso significa que é muito difícil prever, com certeza, qual será a rentabilidade desse tipo de aplicação.

Assim, se você escolheu fundos imobiliários para compor sua carteira, saiba que é possível diversificar seus investimentos dentro desta mesma classe de ativos. Dessa forma, você poderá ter uma rentabilidade maior e um risco controlado. Confira algumas formas de diversificação:

  • Diversificação por classe de ativos: existem diversas classes de ativos, com suas particularidades em relação à rentabilidade e ao funcionamento. Por exemplo, é possível aplicar em FIIs de renda e de títulos e valores imobiliários para ampliar suas possibilidades de lucro e reduzir os riscos;
  • Diversificação por regiões geográficas: com estudo do ativo, é possível investir em fundos imobiliários com imóveis em diferentes regiões geográficas. Assim, você evita o risco de concentração em uma única localidade, tornando o investimento menos arriscado devido a alguma mudança de cenário;
  • Diversificação de acordo com câmbio: por último, é possível adquirir ativos atrelados a outras moedas, como o Euro e o Dólar. Essa é uma forma eficiente de se proteger contra uma eventual dificuldade macroeconômica.

Diversificação entre tipos de fundo 

Também é possível diversificar FIIs entre os tipos de fundo. Confira quais são os principais que podem compor sua carteira:

Fundos de tijolo 

São aqueles que investem em ativos reais, ou seja, em imóveis de fato, para ter lucro com aluguéis ou arrendamento. Shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas, hotéis, agências bancárias, hospitais, etc. podem compor esse tipo de fundo.

A principal vantagem desse tipo de aplicação é que os inquilinos costumam ser grandes empresas, o que diminui o risco de vacância, o que é comum em imóveis alugados por pessoas físicas. 

Diversificação entre fundos de tijolo

Existem diversas opções entre os FIIs de tijolo, e é possível diversificar sua carteira aplicando em imóveis que englobam uma grande variedade de setores da economia, como:

  • Lajes corporativas (prédios de escritórios e relacionados);
  • Centros de distribuição;
  • Hotéis;
  • Shoppings centers;
  • Escolas;
  • Universidades;
  • Imóveis rurais;
  • Lojas;
  • Supermercados.
  • Galpões;
  • Imóveis industriais.

Aplicar em diferentes tipos de imóveis é uma ótima forma de diversificar seu portfólio de investimentos. Além disso, com essa estratégia é possível explorar boas oportunidades de crescimento no segmento, evitando também os riscos de crise em determinado setor imobiliário.

Os principais benefícios de aplicar em FIIs de tijolo são:

  • Menor volatilidade, já que as oscilações de preços são menores do que as ações, BDRs e outros ativos, por exemplo;
  • Dividendos, já que cerca de 95% do resultado líquido do Fundo costuma ser distribuído entre os cotistas todos os meses;
  • Acessibilidade, já que é possível investir nesse segmento com pouco dinheiro e sem a necessidade de ser dono do imóvel como um todo;
  • Facilidade, já que é investir em FIIs é bem simples e rápido, diferentemente de comprar um imóvel físico próprio;
  • Diversificação, já que é possível encontrar FIIs de tijolo com diversos imóveis em seu portfólio;
  • Valorização dos imóveis, já que os imóveis do fundo podem passar por valorização se forem bem administrados e localizados. Além disso, há correção anual dos aluguéis cobrados dos inquilinos.

Fundos de papel 

São relacionados ao mercado imobiliário, e não a imóveis específicos. São os FII de títulos e valores mobiliários, que listamos acima. Esse tipo de aplicação normalmente paga excelentes dividendos e tem baixa volatilidade.

Fundos de fundos

São aqueles que fazem aplicações comprando cotas de outros fundos imobiliários. Costumam ser bem diversificados e atender a diferentes perfis de risco. É possível investir em uma carteira bem diversificada aplicando em apenas um fundo. 

Fundos híbridos

São aqueles que mesclam papéis do segmento imobiliário com investimentos em imóveis específicos para compor a carteira.

Conclusão

O mercado de fundos imobiliários é bastante promissor para os investidores que buscam um bom retorno, mesmo com um valor baixo de investimento. Apesar disso, essa é uma aplicação em renda variável, por isso, seus riscos são mais altos.

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