O Fundo de Investimento Imobiliário Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) enfrentou um revés significativo após o anúncio de que uma parte do aterramento do Centro Logístico Contagem (CLC), um imóvel alugado pelos Correios, sofreu um afundamento, resultando em interdições e na suspensão total das operações. A notícia causou uma queda de 9% no valor das cotas do fundo nesta sexta-feira (25), refletindo a preocupação dos investidores com os possíveis impactos financeiros e estruturais desse incidente.
Localizado em Contagem, Minas Gerais, o Centro Logístico Contagem é um ativo moderno e de grande porte, com 136 mil metros quadrados de área locável.
O imóvel foi adquirido pelo TRBL11 em 2021 e é utilizado pelos Correios para operações logísticas, em um contrato de locação atípico na modalidade built-to-suit, com vencimento previsto para 2034. Embora grande parte do galpão logístico esteja assentada em uma área rochosa, a área afetada está sobre um aterro, onde surgiram trincas e fissuras nas juntas de dilatação da parte administrativa do complexo.
O problema foi identificado inicialmente em outubro, levando os Correios a interromperem suas atividades no local. Em 16 de outubro, a Defesa Civil (veja o lado abaixo) interditou parcialmente o imóvel, e uma semana depois, em 21 de outubro, emitiu uma nova ordem de interdição total, o que inviabilizou completamente a operação dos Correios no centro logístico. A decisão de interdição total foi motivada por precaução, apesar de não haver indícios de risco estrutural no galpão principal.
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A administração do TRBL11, composta pela Rio Bravo e Tellus Investimentos, afirmou que está tomando medidas emergenciais para resolver o problema. Empresas de engenharia e sondagem foram contratadas para realizar um diagnóstico detalhado e um plano de ação. A expectativa é que as intervenções necessárias sejam finalizadas em até 60 dias após o início das obras, permitindo a retomada das atividades. Contudo, até que essas reparações sejam concluídas, existe a possibilidade de impactos diretos na receita do fundo.
O contrato de locação com os Correios prevê a possibilidade de suspensão total ou parcial do pagamento do aluguel em caso de interdição. Atualmente, a administração do fundo aguarda um posicionamento oficial dos Correios sobre o pagamento dos aluguéis durante o período em que o imóvel está interditado. Se a locatária optar por não realizar o pagamento, o fundo poderá enfrentar uma redução temporária nos proventos distribuídos aos cotistas, refletindo na rentabilidade mensal do TRBL11.
Seguro e compensação
Em caso de inadimplência prolongada ou de eventual decisão dos Correios de rescindir o contrato, o fundo dispõe de garantias contratuais robustas. O contrato, amparado pelo artigo 54A da Lei do Inquilinato, estipula que, caso o inquilino deixe de honrar o aluguel por mais de 180 dias ou rescinda o contrato, a multa a ser paga é equivalente ao saldo contratual. Com prazo de vigência até 2034, essa penalidade supera R$ 320 milhões, o que daria uma proteção substancial ao fundo, caso o contrato fosse encerrado prematuramente.
Além disso, o imóvel está segurado com uma apólice de cobertura ampla, que inclui danos materiais e responsabilidade civil, com limite máximo de indenização de R$ 130 milhões. A Rio Bravo iniciou o processo de sinistro para que a seguradora avalie a extensão dos danos e a possibilidade de cobertura dos custos de reparação. No entanto, o seguro não cobre lucros cessantes, o que significa que eventuais prejuízos de receita durante o período de interdição podem não ser compensados.
Para os cotistas do TRBL11, o incidente acende um alerta quanto à exposição do fundo ao imóvel em Contagem. A administração tem explorado alternativas para diversificar a carteira de ativos do fundo, mas, no curto prazo, o foco está em solucionar o problema e garantir a retomada das operações. A interdição do imóvel e o possível impacto nos proventos devem continuar a influenciar a percepção de risco dos investidores e a volatilidade das cotas do fundo.
Laudo da Defesa Civil, com imagens
