O fundo imobiliário Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) enfrenta uma situação delicada com seu principal imóvel e locatário, os Correios. De acordo com comunicado recente, a estatal decidiu pagar apenas uma parcela proporcional do aluguel referente a outubro, alegando que o encerramento de suas operações no Centro Logístico Contagem/MG se deu no dia 13/10, antes da interdição oficial do espaço pela Defesa Civil, que ocorreu em 25/10.
O fundo, no entanto, contesta essa data e defende que o pagamento deveria abranger o período até a interdição oficial, com um desconto de 6% a partir de 15/10. A diferença gerada no caixa impactará negativamente o rendimento por cota do fundo em R$ 0,20, enquanto, pela lógica defendida pela gestão, o impacto seria de apenas R$ 0,07.
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A EQI Research vê a situação como “grave” e com potencial de impacto prolongado para o TRBL11. O principal problema, segundo os analistas, vai além do aluguel proporcional deste mês, pois está relacionado à dificuldade de viabilizar a reforma e reabertura do imóvel em tempo hábil para evitar a rescisão do contrato com os Correios.
A interdição do local pela Defesa Civil comprometeu a operação, mas, segundo o fundo, os Correios interromperam suas atividades antes mesmo da interdição completa, fato que agrava o cenário.
Conforme o contrato, os Correios estariam obrigados a pagar o aluguel até o dia da interdição completa (25/10), mas a decisão da estatal de considerar apenas a data de encerramento das operações pode abrir um precedente problemático para o fundo, afetando não só o resultado financeiro imediato, mas também o valor comercial do imóvel e sua atratividade para contratos futuros. Em um setor de renda logística, onde a estabilidade e a previsibilidade dos contratos são fundamentais, situações como essa tendem a prejudicar a confiança dos investidores.
A EQI Research avalia que a imagem do TRBL11 pode ser afetada negativamente, pois o fundo, além de lidar com o impacto financeiro da interrupção do contrato com um dos maiores locatários, enfrenta agora o desafio de viabilizar obras e negociações para garantir a reocupação do imóvel.
Mais sobre o imóvel
Localizado em Contagem, Minas Gerais, o Centro Logístico Contagem é um ativo moderno e de grande porte, com 136 mil metros quadrados de área locável.
O imóvel foi adquirido pelo TRBL11 em 2021 e é utilizado pelos Correios para operações logísticas, em um contrato de locação atípico na modalidade built-to-suit, com vencimento previsto para 2034. Embora grande parte do galpão logístico esteja assentada em uma área rochosa, a área afetada está sobre um aterro, onde surgiram trincas e fissuras nas juntas de dilatação da parte administrativa do complexo.
O problema foi identificado inicialmente em outubro, levando os Correios a interromperem suas atividades no local. Em 16 de outubro, a Defesa Civil (veja o lado abaixo) interditou parcialmente o imóvel, e uma semana depois, em 21 de outubro, emitiu uma nova ordem de interdição total, o que inviabilizou completamente a operação dos Correios no centro logístico. A decisão de interdição total foi motivada por precaução, apesar de não haver indícios de risco estrutural no galpão principal.
A administração do TRBL11, composta pela Rio Bravo e Tellus Investimentos, afirmou que está tomando medidas emergenciais para resolver o problema. Empresas de engenharia e sondagem foram contratadas para realizar um diagnóstico detalhado e um plano de ação. A expectativa é que as intervenções necessárias sejam finalizadas em até 60 dias após o início das obras, permitindo a retomada das atividades. Contudo, até que essas reparações sejam concluídas, existe a possibilidade de impactos diretos na receita do fundo.
O contrato de locação com os Correios prevê a possibilidade de suspensão total ou parcial do pagamento do aluguel em caso de interdição.
