Olá pessoal do site Dinheirama.com, tudo bem com vocês?

Aqui quem escreve é Jonatam, fundador do Portal Pobre Poupador.

Falaremos hoje um pouco mais sobre Fundos Imobiliários. Trataremos sobre como investir, quais as principais vantagens desta modalidade de investimento e o que devemos levar em consideração na hora de investir.

Vamos nessa?

Acompanhe aqui e depois nos diga o que achou! J

Fundos Imobiliários – O que são afinal?

De uma forma resumida, podemos dizer que os Fundos Imobiliários são os instrumentos mais eficientes para qualquer tipo de investidor que queira ter acesso ao investimento em negócios de base imobiliária.

O grande aliado dos Fundos Imobiliários é a baixa barreira de entrada no investimento.

Por muitas vezes não possuímos grandes quantias de capital para o investimento em imóveis propriamente ditos, desta forma, a maneira mais fácil, segura e transparente de se investir neste setor é através dos Fundos Imobiliários.

Fundos Imobiliários – Como Investir:

As vantagens do investimento em Fundos Imobiliários estão na ideia de exposição diversificada podendo o investidor adquirir cotas de fundos de shoppings centers, prédios comerciais, escritórios, hospitais, prédios educacionais, galpões de logística e outros de alto valor agregado e com bom preço.

Mas e como investir em Fundos Imobiliários?

Investir em Fundos é um processo muito simples e assemelha-se aos demais tipos de investimento em renda variável, ou seja, você só precisa de uma corretora e dinheiro para investir.

Assim como as ações, o preço dos Fundos Imobiliários varia de fundo para fundo e possui variações diárias de acordo com o andamento dos pregões.

Investir em Fundos é um processo muito simples e assemelha-se aos demais tipos de investimento em renda variável, ou seja, você só precisa de uma corretora e dinheiro para investir. Assim como as ações, o preço dos Fundos Imobiliários varia de fundo para fundo e possui variações diárias de acordo com o andamento dos pregões.

Fundos Imobiliários – Principais Vantagens:

Custos e Taxas:

Existem hoje dois tipos de taxa de administração praticadas em Fundos Imobiliários: taxa de administração e taxa de performance.

A taxa de administração sobre fundos de investimentos é cobrada sobre o valor que o cliente tem investido no fundo e gira, normalmente, entre 1% e 3%.

Exemplo: se você tem R$ 1000,00 investidos em um fundo, e o fundo cobra 1% de taxa de administração, você vai pagar R$ 10,00 de taxa de administração para ter o seu dinheiro no fundo durante um ano.

Taxa de Performance:

A taxa de performance, mais comum em fundo de ações, também é presente em alguns Fundos Imobiliários. Trata-se de um prêmio quando o gestor bate a sua meta e normalmente é definida por um percentual a partir de a superação de um determinado índice ou benchmark.

Imagine que um fundo tem como Benchmark ganhar do Índice Bovespa ( Média das ações da Bolsa Brasileira) que neste ano rendeu 20%, se você investiu R$ 10.000,00 neste fundo e que o mesmo rendeu neste ano 30%.

Se o fundo simplesmente igualasse o Índice Bovespa seu dinheiro teria se valorizado até R$ 12.000,00. Como ele valorizou 30%, rendendo seu dinheiro para R$ 13.000,00 o fundo irá cobrar 10% a diferença entre R$ 12.000,00 e R$ 13.000,00 que é de R$ 1.000,00.

Assim a taxa de performance será de R$ 100,00.

Diversifique sempre:

Explorando os conceitos de diversificação, o investidor deve procurar fundos que não tenham uma correlação muito forte. Isso significa investir em fundos de diferentes setores, como:

Escritórios, Hotelaria, Educacional, Industrial/Logística, Lojas/Shoppings.

Desse modo, o investidor evita ficar “preso” em um único setor. Por exemplo, caso o turismo no país sofra em um determinado ano, o setor de hotelaria dos fundos imobiliários poderia ter ganhos menores, refletindo em uma queda do valor da cota desses fundos.

Fundos Imobiliários – Fatores de decisão:

Os seguintes itens devem ser levados em consideração no momento da escolha dos Fundos Imobiliários:

Qualidade do empreendimento:

  • Verificar a localização dos imóveis que compõem a carteira do FII
  • Sua classificação (classe A, AA,…)
  • Certificações (LEED, Green Building …)
  • Histórico de vacância
  • Potencial de valorização,
  • entre outros.

Todos esses pontos irão determinar o valor do m² das locações e de certa forma, determinar a qualidade dos seus inquilinos.

Qualidade dos inquilinos:

Há fundos já performados, com seus inquilinos já instalados e contratos de locação em curso. Avaliar a qualidade desses inquilinos, sua capacidade de gerar caixa, seu risco de crédito e histórico de inadimplência é de suma importância.

Alguns fundos imobiliários tem um inquilino único, facilitando essa análise, outros possuem diversos inquilinos, o que pode dificultar na análise, mas por outro lado, ajudam a diluir riscos quanto à inadimplência e vacância no fundo.

Diversificação de segmentos:

Hoje os segmentos de atuação dos FIIs, são bem diversos, o que ajuda o cotista a diversificar sua carteira, pulverizando seus riscos.

Os principais são:

  • Shoppings,
  • Lajes Corporativas- andares inteiros ou conjuntos comerciais,
  • Industriais,
  • Galpões de Logística,
  • Hotéis,
  • Fundos com lastro imobiliário, os que têm o objetivo de investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH), Cotas de FIIs, SPEs e Ações de empresa do setor imobiliário.
  • Dentre outros

O investidor tem também a oportunidade de acessar empreendimentos em diversas localidades e estados o que ajuda a mitigar fatores regionais.

Especial atenção na análise deve ser dada aos Fundos Imobiliários de Desenvolvimento, verificando o projeto de incorporação, seu objetivo, estudo de viabilidade, cronograma da obra e histórico do incorporador, ou seja, ler o Prospecto do Fundo, neste caso, é fundamental.

Dividend Yield:

Todos os pontos acima analisados e também o histórico de quanto o Fundo vem distribuindo mensalmente, deverão trazer uma ideia de rendimento mensal, mas é importante considerar para esse cálculo, o valor atual da cota, ou seja, o valor que irá investir na sua compra, nunca o valor da cota no lançamento do Fundo, pois esse resultado só será válido para quem entrou nesse momento.

Fundos Imobiliários – Conclusão:

Conforme mencionado anteriormente, os Fundos Imobiliários são a maneira mais fácil, segura e transparente de se investir no setor de imóveis, sendo uma alternativa para quem quer viver de renda e deseja entrar no mercado imobiliário com um baixo valor mínimo inicial.

Espero que tenham gostado da publicação.

Um grande abraço a todos e até a próxima.

Jonatam Gebing
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