O BTG Pactual analisou o aumento do endividamento entre os Fundos Imobiliários de Tijolo (FIIs) em 2024, marcando uma reversão após dois anos consecutivos de redução. Segundo os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira, o índice de endividamento médio ponderado subiu de 13,8% em 2023 para 15,9% em 2024, com destaque para setores como galpões logísticos e lajes corporativas.
O índice dívida líquida/FFO também registrou alta, alcançando 1,8x em 2024, contra 1,7 vez no ano anterior. Marinelli e Oliveira observam que a redução de operações atreladas ao CDI ajudou a aliviar as despesas financeiras em um cenário de juros altos, mas o crescimento do volume de dívidas elevou os indicadores gerais.
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A análise destaca fundos como Bluemacaw Logística (BLMG11), Guardian Real Estate (GARE11), BTG Pactual Corporate Office (BRCR11) e HSI Malls (HSML11) que utilizaram recursos de vendas de imóveis e emissões de cotas para reduzir dívidas. No entanto, o BTG prevê que a alavancagem pode continuar em 2025 devido à necessidade de caixa para aquisições parceladas.
Veja os detalhes do endividamento dos FIIs
• Endividamento em alta: O índice de endividamento médio ponderado dos FIIs subiu para 15,9% em 2024, revertendo dois anos de queda e refletindo um aumento no volume de dívidas.
• Setores com maior impacto: Galpões logísticos, lajes corporativas e FIIs de renda urbana apresentaram aumento no endividamento, enquanto os fundos híbridos e de shopping centers reduziram suas dívidas.
• Redução do CDI: A participação de operações atreladas ao CDI caiu de 19% para 11%, contribuindo para aliviar o impacto das altas taxas de juros no estoque de dívida.
• Destaques do setor: Fundos como BLMG11, GARE11 e BRCR11 se destacaram ao reduzir dívidas por meio de vendas de ativos e emissões de novas cotas, demonstrando gestão ativa de capital.
• Projeções para 2025: O BTG prevê que os fundos continuarão a se alavancar em 2025 devido à necessidade de caixa para financiar aquisições parceladas, como as realizadas via “sellers finance.”
