A XP Investimentos (XP;XPBR31) reiterou sua recomendação de compra para o fundo imobiliário Vinci Shopping Centers (VISC11), destacando um potencial de valorização de 46%, com preço-alvo de R$ 138.
Segundo o analista Marx Gonçalves, a tese de investimento se sustenta em quatro pilares principais: “(i) portfólio de shoppings maduros em suas respectivas regiões; (ii) diversificação em diversos níveis; (iii) indicadores operacionais sólidos e em níveis saudáveis; (iv) recursos líquidos suficientes para honrar as obrigações de curto e médio prazo”.
Embora o fundo apresente uma maior exposição a shoppings voltados para as classes C e D, que podem ser mais sensíveis a oscilações econômicas, a diversificação geográfica e o bom desempenho operacional reforçam a perspectiva positiva.
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A XP acredita que o VISC11 continuará gerando valor aos investidores, com uma gestão eficiente e bem posicionada no setor de shopping centers.
Veja o que a XP Investimentos disse sobre a Vinci Shopping Centers
• Portfólio diversificado e consolidado. O VISC11 possui participações em 30 shoppings, totalizando 288 mil m² de ABL própria, distribuídos em 15 estados. São Paulo representa 32% da Receita Operacional Líquida (NOI), seguido por Rio de Janeiro (14%) e Ceará (10%), enquanto o restante está espalhado pelo Brasil.
• Diversidade na gestão dos ativos. O fundo conta com administradores variados, sendo 31% do NOI gerido pela Ancar, 20% pela Argo, 10% pela Soul Malls e 8% pela Saphyr, entre outros. Essa distribuição reduz riscos operacionais relacionados a um único gestor.
• Indicadores operacionais sólidos. O NOI/m² alcançou R$ 95/m² em novembro de 2024, um aumento de 8,9% em relação ao mesmo período de 2023. As vendas/m² cresceram 4,3% no mesmo período, enquanto SSR e SSS subiram 3,5% e 6,2%, respectivamente, em comparação ao terceiro trimestre de 2023.
• Taxa de ocupação em alta. A taxa de ocupação dos shoppings atingiu 94,4%, o maior nível desde o início de 2020, evidenciando a recuperação do setor. A inadimplência líquida caiu 1,2 p.p. em relação a novembro de 2023, permanecendo em um patamar saudável de 2%.
• Controle sobre descontos. O nível de concessões a lojistas é considerado baixo, representando apenas 2,2% da receita, o que reforça a resiliência do portfólio diante de desafios econômicos.
• Obrigações financeiras sob controle. O fundo possui R$ 564 milhões em obrigações referentes a aquisições de imóveis e earnouts, mas, após deduzidas as aplicações financeiras e recebíveis, o valor líquido cai para R$ 228,2 milhões, dentro de um patrimônio líquido de R$ 3,6 bilhões.
• Robustez financeira. Os recursos líquidos do fundo são suficientes para honrar suas obrigações nos próximos anos, garantindo estabilidade e previsibilidade aos cotistas.
• Exposição a shoppings das classes C e D. Apesar da sensibilidade ao cenário econômico, essa concentração é compensada pelo bom desempenho operacional e pela diversificação do portfólio, segundo Marx Gonçalves.
