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Como ganhar dinheiro com imóveis

por Conrado Navarro
3 min leitura

Como ganhar dinheiro com im√≥vel!R√©gis comenta: “Navarro, li seu artigo sobre compra ou aluguel do im√≥vel e gostaria de levantar outra quest√£o. Muitos de n√≥s somos ensinados pelos pais a comprar a casa pr√≥pria e, quando poss√≠vel, investir em im√≥veis. J√° li seus coment√°rios onde diz que criar ra√≠zes pode ser perigoso. A sugest√£o de pauta que fica ent√£o √© simples: como ganhar dinheiro com im√≥veis? Que alternativas devemos considerar? Quais os riscos? Obrigado”.

R√©gis, obrigado pela visita. Sua sugest√£o de pauta √© explosiva e bastante comum entre os leitores e investidores. Vimos que, quando o assunto √© ter onde morar, alugar pode ser mais interessante que comprar. Com a economia mais din√Ęmica, cr√©dito facilitado e demanda, surgem novamente boas oportunidades para aqueles que querem comprar um im√≥vel para alugar ou negociar. Ou seja, investir em im√≥veis pode ser um bom neg√≥cio. Pode.

Que conta deve ser feita?
O mais crítico ao investir em um imóvel é saber usar a métrica correta para avaliar o valor do aluguel e só então classificá-lo. Isso significa saber analisar se o montante recebido pelo aluguel é interessante diante de valores cobrados em imóveis similares. Não há consenso, mas o percentual mais aceito entre os especialistas é o que oscila entre 0,5% e 0,7% do valor do imóvel, ao mês, o que corresponde a respectivamente 6% e 8,5% ao ano.

A conta √© simples. Vamos assumir 0,6% e usar R$ 100.000,00 como valor do im√≥vel. Alug√°-lo por R$ 600,00 seria considerado normal e dentro da faixa esperada. Esse balizador √© importante para que voc√™ possa analisar regi√Ķes de pre√ßos diferenciados e(ou) alternativas para algum im√≥vel que j√° possui. Deixo meu testemunho particular: tenho um im√≥vel alugado por 0,87% de seu valor. Ele rende aproximadamente 10,5% ao ano, percentual considerado bastante elevado para um im√≥vel. Estou satisfeito.

Quais as alternativas?
Ganhar dinheiro com im√≥veis n√£o √© t√£o simples e trivial como nos ensinam os livros e familiares. Na verdade, nunca foi. Algumas boas alternativas para fazer patrim√īnio atrav√©s de imov√©is s√£o:

  • Comprar para alugar. Costumo dizer que o retorno m√≠nimo aceit√°vel de um im√≥vel residencial deve ser 0,7% ao m√™s, valor maior que os 0,6% praticados por especialistas. A raz√£o pela qual uso 0,8% √© bastante √≥bvia: retornos anuais pr√≥ximos de 8% podem ser facilmente obtidos atrav√©s de t√≠tulos p√ļblicos, algo muito menos arriscado. Sugiro que use o mesmo racioc√≠nio;
  • Comprar para vender. De forma geral, pensando nos menos aventureiros, prefira comprar im√≥veis na planta para ent√£o revend√™-los depois de prontos. Garimpar im√≥veis baratos e com potencial de alta n√£o √© tarefa f√°cil e requer muita disciplina;
  • Construir, lotear e vender. Essa alternativa requer maior conhecimento de engenharia civil e maior disposi√ß√£o de capital, mas √© uma alternativa bastante lucrativa.

Não pretendo me aprofundar nas alternativas citadas, podendo assim explorá-las em futuros artigos. O texto atual permanece restrito ao imóvel residencial. Portanto, não faça julgamentos sobre esta ou aquela sala comercial usando as dicas deste post.

Opini√£o de especialistas
Nada melhor que ler alguns coment√°rios de especialistas para refinar nosso conhecimento sobre o assunto e facilitar o ju√≠zo de valor sobre im√≥veis e seus ganhos. Em recente entrevista √† revista Estad√£o Investimentos, a superintendente de Habita√ß√£o da Caixa Econ√īmica Federal, Vera L√ļcia Vianna, sugere a compra na planta e posterior venda:

Do primeiro tijolo ao final da construção, num período de um a três anos, é comum haver valorização de 20%.

Renato Raglione, da Alfa Sul Capital, faz observação semelhante:

Hoje, é mais negócio comprar para alugar.

Dicas e cuidados
Im√≥veis costumam ter liquidez baixa, o que significa dificuldade na hora de transform√°-lo em dinheiro. N√£o se vende um im√≥vel do dia para a noite. Al√©m disso, um im√≥vel parado e(ou) sem inquilino pode jogar seu rendimento morro abaixo. IPTU, despesas com condom√≠nio e manuten√ß√£o s√£o grandes vil√Ķes e podem derrubar todo o racioc√≠nio desenvolvido neste artigo.

Por outro lado, imóveis são fortalezas e tendem a ser belas heranças familiares. Além disso, quem vende um imóvel e compra outro em até seis meses não paga imposto de renda sobre o primeiro. Toda alternativa de investimento tem seus altos e baixos. Para evitar micos, pesquise muitas alternativas antes de investir na compra de sua casa ou apartamento. Lembre-se de visitar várias imobiliárias, entrevistar moradores do bairro, estudar as redondezas e analisar a solidez da empresa e dos engenheiros responsáveis pela construção do bem.

Robert Kiyosaki também ensina a ganhar dinheiro com imóveis. Só tome cuidado com a expectativa ao ler o livro, a realidade dos EUA é um pouco diferente da nossa. As taxas também.

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