Como já é de costume dos brasileiros, ninguém gosta de pagar imposto, pois se acredita que esse dinheiro não é reinvestido na sociedade da maneira apropriada. Contudo, muitos acabam utilizando de artifícios ilegais para “dar o cano no governo”, ou seja, cometem sonegação fiscal, que segundo a lei nº 8.137/1990 pode acarretar penalidades de 2 (dois) a 5 (cinco) anos de reclusão, e multa para os infratores.

A boa notícia é que é possível obter isenção de Imposto de Renda (IR) e benefícios fiscais de forma legal, mas para isto é preciso ter conhecimento sobre essas legislações específicas. Para a venda de imóveis, exemplo do texto de hoje, não é diferente: o governo federal concede alguns benefícios que reduzem total ou parcialmente o pagamento do IR sobre o ganho de capital.

O ganho de capital representa a diferença entre o valor de aquisição e o valor de venda do imóvel, ou seja, o lucro bruto sobre essa operação. Depois de apurado o ganho de capital, é apurado o valor do IR devido, representado por 15% sobre esse ganho apurado.

Após apurar o IR, é possível apurar o lucro líquido da operação, onde se subtrai do valor do ganho de capital o Imposto de Renda devido. Aqui entra o aspecto central do texto: é possível obter um lucro líquido maior nessas operações em decorrência dos benefícios concedidos pelo governo, conforme algumas situações demonstradas a seguir.

Venda de único bem imóvel no valor máximo de R$ 440.000,00

Aqueles que venderem o seu único imóvel, de qualquer tipo, no valor máximo de R$ 440.000,00, obterão a isenção total do Imposto de Renda sobre o ganho de capital, desde que nos últimos cinco anos o contribuinte não tenha realizado outra venda, sendo esta tributada ou não.

Compra de outro imóvel residencial em 180 dias

Aquele que vender um imóvel residencial e for utilizar os recursos obtidos na venda para adquirir outro imóvel de mesma natureza no prazo de 180 dias, contados da celebração do contrato, obterá a isenção total do IR sobre o ganho de capital. Contudo, a opção pela isenção deverá ser declarada no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.

Benfeitorias em imóveis

Toda e qualquer benfeitoria (construção e reforma) realizada no imóvel poderá ser incorporada ao valor do bem na declaração. Com isso, o contribuinte obtém um menor ganho de capital e, consequentemente, uma menor tributação, uma vez que a sua base de cálculo será menor em decorrência dos gastos incorporados ao valor do imóvel.

Imóvel adquirido entre os anos de 1969 e 1988

Aqueles que venderem bens que foram adquiridos entre 1969 e 1988 obterão benefícios fiscais de forma progressiva quanto ao Imposto de Renda sobre o ganho de capital. A redução ocorre na proporção de 100% para imóveis adquiridos até o ano de 1969, chegando proporcionalmente a 5% para os imóveis adquiridos em 1988.

Desapropriação de terra para reforma agrária

Aqueles que receberem indenizações por desapropriação de terra em decorrência da reforma agrária obterão a isenção total do Imposto de Renda sobre o ganho de capital, uma vez que a mesma é contabilizada como despesa pública.

Conclusão

Conforme pôde ser observado ao longo do artigo, existem algumas situações previstas em lei para obter isenção de Imposto de Renda ou sua redução parcial quando da apuração do ganho de capital na venda de imóveis.

Vale reforçar que qualquer meio não previsto em lei para não pagar Imposto de Renda sobre o ganho de capital será considerado crime contra a ordem tributária, trazendo penalidades aos seus cometedores. Neste espaço, prezamos pela conduta ética e cidadã, por isso oferecemos este breve resumo sobre meios legais de obter isenção total ou parcial do Imposto de Renda.

Por fim, reforço um aspecto que pode ser utilizado na maioria dos imóveis para reduzir o valor do ganho de capital: a atualização do valor do imóvel em decorrência dos gastos com construção e reforma, pois conforme observado, ele reduz a base de cálculo do IR sobre o capital. Quanto maior o gasto neste sentido, menor será o ganho (e menor será o IR devido).

Foto “Apartments”, Shutterstock.

João Ribeiro Furtado Neto
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