Salve amigo leitor, tudo bem? Desde que me conheço por gente, escuto a máxima “No lugar de pagar aluguel, prefiro pagar a parcela do financiamento” e todas as variações possíveis, do tipo “aluguel é um dinheiro que não volta, vai para o lixo”, “financiamento também não é bom, mas pelo menos estou pagando algo que é meu” e por aí vai. A pergunta que eu faço na sequência é: será mesmo?

Esse assunto sempre causa muita comoção e polêmica, por diversos motivos, desde culturais até a falta de conhecimento. Dessa forma, vou tentar não ser simplista e cobrir as variáveis mais importantes.

É necessário ressaltar que é impossível abordar todos os componentes desse tema, por isso temos que nos ater a médias e índices do mercado para servir ao propósito de ilustrar nosso exemplo.

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Vale à pena financiar um imóvel?

A resposta direta à pergunta “É possível trocar o aluguel pelo financiamento?” é um sonoro não. Ao menos, não o mesmo imóvel. É importante que comparemos “maçãs com maçãs e laranjas com laranjas”. Mas o que acontece normalmente é que se comparam coisas completamente diferentes a fim de provar um ponto de vista que não se mantém.

O que quero dizer é que as pessoas olham só para a parcela, sem considerar quanto foi dado de entrada, se o imóvel comprado é do mesmo padrão daquele alugado, custo de oportunidade e outros componentes puramente lógicos e matemáticos que devem ser analisados.

Nesse post, não vou falar do componente emocional que deve ser respeitado e é algo muito particular – o vídeo abaixo eu abordo exatamente esse ponto. O objetivo aqui é abordar a questão puramente financeira que, independente das crenças, deve ser ao menos colocada na equação final da decisão.

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Fazendo as comparações certas

Não basta apenas comparar “maçãs com maçãs”. É importante que seja “a mesma maçã”, combinado? Vamos usar o exemplo de um imóvel de R$ 400 mil. Se você tem FGTS para usar na compra, além de reservas para dar de entrada, isso entra em outro momento da discussão, pois o fato de estar reduzindo a parcela com uma entrada maior não significa que não está pagando.

Simulando esse financiamento no site da Caixa Econômica, eis o que temos:

Simulação Dinheirama 1

A parcela mais barata inicial é de R$ 3.310,01 e a final é igual para todas as opções. Veja que há sempre um seguro embutido (seguro prestamista), que serve caso haja algum problema para pagar o financiamento (morte, perda de emprego). Venda casada? Nem vamos entrar nesse mérito (dessa vez).

Se fizermos uma “continha de padaria” para achar a parcela média, daria algo em torno de R$ 2.100,00 (bem de padaria mesmo). Some-se a isso o custo de oportunidade dos R$ 120 mil de entrada, que poderiam estar aplicados no Tesouro Selic por 14,25% a.a.. Tirando o Imposto de Renda (alíquota mínima, dado o prazo do financiamento), você teria uma rentabilidade bruta de 12,1%. Mas vamos deixar isso de fora por enquanto.

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Assim, de partida, temos uma parcela média de R$ 2.100,00. Por outro lado, o aluguel residencial varia de 0,3% a 0,5% do valor de mercado do imóvel. O fato é que, em média, não passa de 0,4%. Assim, nesse caso teríamos um aluguel de R$ 1.600,00, uma diferença de R$ 500,00 por mês, ou, R$ 180mil em 30 anos (sem contar juros).

No aspecto “maçã com maçã”, o correto é comparar quanto seria o financiamento de 100% do imóvel (embora não haja essa opção “oficialmente”) para desmistificar a falácia de vez. Então, simulei de maneira que o capital financiado seja os R$ 400 mil para ficar claro o que estou tentando mostrar.

Simulação Dinheirama 2

Na nossa continha de padaria, parcela média R$ 2.930,00 contra um aluguel de R$ 1600,00. Isso fazendo a conta em cima da tabela SAC (mais comum nos financiamentos imobiliários) e desconsiderando uma série de variáveis que reforçam que não, você não consegue pagar parcelas iguais ao aluguel em um imóvel de mesmo valor.

Antes que pedras e paus comecem a voar, não estou dizendo o que é melhor, pior ou o que você deve fazer. Afinal, cada um deve saber o que é melhor para si. Só estou dizendo que a matemática não corrobora com a afirmação que ouvimos ao longo da vida.

Notou um detalhe na simulação? O Custo Efetivo Total? Bizarros 21,9% a.a. na segunda simulação e 26,2% na primeira. Essa “brincadeira” vai te custar, ao fim dos 360 meses, R$ 630.641,00, em juros, taxas, seguro prestamista e outros “apêndices” dessa operação.

Isso sem falar que o banco vai lhe “convencer” a abrir uma conta, que também terá custos, além dos impostos e custos cartoriais. Então, quando ouvir “pelo menos o financiamento está pagando algo que é seu” você agora sabe que não é bem é assim, até porque, até terminar de pagar, tecnicamente, o banco é seu sócio.

E tem ainda o custo de oportunidade…

Por fim, se fizermos o cálculo de quanto você deixará de ganhar no topo dessa conta, como dizem por aí, “a conta não fecha”. Veja o que aconteceria com aqueles R$ 120 mil de entrada aplicados ao longo de 30 anos a 1% ao mês, que é a rentabilidade nominal média do Tesouro Selic, já descontado o IR.

A entrada se tornaria algo em torno de R$ 4,3 milhões. Não, você não leu errado. Agora somemos na conta a diferença entre a parcela e o aluguel (financiando 100%), que é de R$ 1300,00 por mês, também aplicados. Resultado: R$ 8,8 milhões. Mesmo que a inflação “corroa” 2/3 desse valor, você ainda teria R$ 2,9 milhões em valores de hoje. Nada mal, hein?

Para tentar cobrir todos aspectos, muita gente vai questionar a correção do aluguel. Segundo a FGV, o IGP-M médio dos últimos 20 anos foi de 8,27% ao ano, o que ainda fica muito longe dos 22% de custo total anual do financiamento somados ao custo de oportunidade de não aplicar o dinheiro.

Transformando isso em números, você teria pago R$ 2,5 milhões em aluguel. Então, R$ 8,8 milhões – R$ 2,5 milhões = R$ 6,3 milhões. Neste resultado, tiramos ⅔ de inflação e chegamos em R$ 2,1 milhões.

Se você quiser aplicar a inflação no total, para assim ter o “pior cenário possível”, ficaria R$ 2,9 milhões – R$ 2,5 milhões (aluguel), chegando a R$ 400 mil. Do ponto de vista estritamente financeiro, a conta pode ser feita de todas as maneiras e o resultado será sempre aluguel mais barato que financiamento.

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Conclusão

Como disse no começo, são muitas as variáveis. O que importa aqui é que você tome sua decisão deixando velhas crenças para trás, de forma que esteja ciente e consciente daquilo que está escolhendo para si e para sua família.

Se faz sentido financiar, seja feliz. Se faz sentido alugar, seja feliz também. O que não vale é decidir sem levar tudo isso em conta. Além disso tudo, jamais decida pelo senso comum. Sabe os 20 caras mais ricos do mundo? Eles só estão lá porque passam (bem) longe desse tal “senso comum”. Um grande abraço e até breve.

Renato De Vuono
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