Afinal, investir em imóveis vale mesmo a pena? Como calcular o rendimento? Confira essas e outras dúvidas!
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No Brasil, investir em imóveis é, sem dúvida, algo bastante tradicional. Existe uma sensação de segurança e solidez nesse tipo de ativo e a tendência de acompanhar a valorização da inflação.
No entanto, o resultado depende da localização e do uso final do imóvel. Além disso, é importante saber em que parte, da cadeia produtiva do mercado imobiliário o investidor está.
As gerações passadas costumavam acumular patrimônio em imóveis. Assim, ainda hoje, há quem considere “terra” como sendo o melhor investimento.
Mas o mundo mudou, o mercado financeiro evoluiu, e hoje é possível investir em imóveis com pouco dinheiro. Aliás, até mesmo através de instrumentos de investimentos negociados na bolsa de valores!
Vale a pena investir em imóveis?
Com toda a certeza, essa pergunta é extremamente subjetiva. Afinal, depende de muitos fatores, como o seu perfil de investidor, o tipo de imóvel e o prazo de aplicação.
Vamos começar a derrubar alguns mitos: em primeiro lugar não existe “o melhor investimento”.
Isso porque ninguém tem bola de cristal para saber qual será a classe de ativos que irá performar melhor no futuro!
Investir não é um jogo de olhar para o passado, mas sim de olhar para o futuro.
Ou seja, é sobre perceber o que está sendo construído hoje e o que tem maior probabilidade de surtir efeito positivo no futuro.
Então, o certo é construir teses de investimentos que tendem a performar bem no futuro!
Por isso é tão importante construir uma carteira diversificada de investimentos, com várias classes de ativos e vários produtos de investimentos diferentes.
Diversificando a sua carteira
Para que você tenha uma carteira diversificada, de preferência, escolha ativos que não tenham correlação entre si.
Isto é, que eles sejam tão diferentes que caminhem para direções completamente opostas conforme as condições de mercado mudem.
Em resumo, a diversificação da carteira de investimentos tem o objetivo de expor a carteira a diferentes classes de ativos e produtos financeiros.
Dessa forma, o investidor tem, com certeza, investimentos na classe de ativos que irá performar melhor no futuro. E, como resultado, protege a sua carteira daqueles ativos que tiverem o pior desempenho no futuro.
Ou seja, na média, ele vai ganhar alguma coisa. E não vai perder tanto como se estivesse investido apenas na classe de ativos com o pior desempenho no período analisado!
É possível ainda diversificar dentro de um segmento. No caso dos imóveis, você pode aplicar em fundos imobiliários comerciais e residenciais, por exemplo.
De shoppings, de galpões logísticos e de escritórios. Em diferentes localizações. E por aí vai…
Apenas lembre de fazer essa diversificação de acordo com a sua quantia de investimento.
Se você pulverizar demais seus investimentos, pode ficar mais difícil ter ganhos significativos e conseguir medir o desempenho de cada ativo.
Risco de investir em imóveis
Voltando à questão dos imóveis, um problema desse tipo de investimento é a falta de liquidez. Liquidez é o tempo que leva para fazer um ativo virar dinheiro de novo depois de vendê-lo.
Ou seja, o tempo que leva para ter dinheiro disponível para fazer o quê você quiser ou precisar.
Imóveis geralmente não pagam a conta. Se você precisar de dinheiro por qualquer motivo que seja, e todo o seu patrimônio estiver investido em tijolo, pode ter problemas.
Talvez você tenha que se desfazer do imóvel de uma forma ruim. Perdendo dinheiro na negociação para conseguir fazer uma venda rápida.
De olho nos custos
Existem também custos de manutenção, para corrigir a deterioração causada pelo tempo e pelo uso.
Além disso, tem custo de vacância. São os custos de manutenção enquanto o imóvel está parado e desalugado (IPTU e condomínio).
Quer dizer que, para manter o valor de mercado do bem imóvel, é necessário sempre investir dinheiro na sua manutenção.
E esse custo pode inviabilizar o investimento para alguns investidores. Afinal, investir em imóveis diretamente não requer apenas ter o dinheiro para comprar o imóvel.
É preciso também calcular os custos da transação, o ITBI, imposto sobre transferência de bens imobiliários e o custo financeiro da manutenção do imóvel.
Também é importante considerar o custo de oportunidade. Esse dinheiro poderia estar mais bem investido em outro produto que traria maior valor para a carteira de investimentos do investidor, ao invés de ser alocado na manutenção de um imóvel?
Avalie tudo isso antes de comprar um imóvel para investir.
Fundos imobiliários
Hoje é possível ter exposição ao mercado imobiliário com pouco dinheiro através dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).
Eles têm a quota negociada na bolsa de valores, a B3. E fazem parte da classe de ativos “renda variável” porque o preço da quota dos fundos varia ao longo do tempo na bolsa.
Essa variação de preço acontece seguindo a lei da oferta e da demanda. O que quer dizer que o preço sobe quando tem mais investidores comprando. E cai quando tem mais investidores vendendo.
Existem vários tipos de FIIs. Há fundos que investem em:
- Papéis que financiam o mercado imobiliário;
- Imóveis diretamente, dos mais variados segmentos;
- Fundos de fundos, que são fundos que investem em outros fundos (que investem em papéis ou imóveis diretamente).
Como ganhar dinheiro com aluguel?
É possível ganhar dinheiro de duas formas com os FIIs. Pela distribuição periódica de rendimentos, e/ou pela valorização do preço das quotas negociadas na bolsa.
Os rendimentos distribuídos periodicamente pelos FIIs são referentes aos aluguéis dos imóveis.
Ou ao recebimento de juros dos papéis da carteira do fundo, ou do lucro obtido na negociação de venda de papéis ou imóveis.
Estes rendimentos são isentos de imposto de renda para pessoa física. No entanto, o investidor precisa controlar seus preços de compra e de venda das quotas.
Assim, é possível fazer o cálculo do imposto de renda devido sobre a valorização das quotas. E o recolhimento do imposto via DARF.
Imposto de Renda dos FIIs
O cálculo do Imposto de Renda dos FIIs é muito simples. Funciona como no mercado acionário:
- Faça o cálculo do preço médio de venda;
- Multiplique o preço médio de venda pela quantidade de quotas vendidas;
- Desconte deste valor o preço médio de compra multiplicado pela mesma quantidade de quotas vendidas;
- Depois, desconte os custos de transação da compra e da venda (taxas de corretagem da corretora + emolumentos da B3).
- Desconte o imposto de renda “dedo duro” já pagos (IR de 0,005% pago sobre a compra das quotas);
- O valor resultante será o ganho de capital, que é o valor considerado como o fato gerador do pagamento do imposto de renda;
- Calcule 20% do ganho de capital e recolha esse valor através de DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda das quotas na bolsa.
Hoje já existem sistemas em que o investidor pode assinar para fazer o cálculo do imposto de renda dos ativos negociados na bolsa de valores.
Eles mostram qual é o valor que ele deve pagar o DARF, o que facilita bastante este processo.
Escolhendo o melhor fundo imobiliário
Antes de comprar FIIs, o investidor deve estudar os fundos disponíveis na B3.
É importante conhecer o gestor dos fundos e entender a capacidade da equipe dele em gerenciar os fundos ao longo do tempo.
Olhe também qual é a composição da carteira de investimentos do fundo.
E preste atenção no gráfico do preço das quotas para entender se é um bom momento para comprar aquele fundo ou não.
Vale a pena também pensar sobre a diversificação. Aplique em dois ou três fundos imobiliários de segmentos diferentes.
Investir em imóveis direto ou investir em FIIs?
Em comparação ao investimento direto em imóveis, o grande benefício de investir através de FIIs é que, com pouco dinheiro, você pode ter acesso a um fundo com uma carteira diversificada.
Tendo uma carteira com diferentes imóveis e papéis, é possível reduzir o risco da concentração em apenas um ou em poucos imóveis.
Além disso, ter uma equipe especializada trabalhando na negociação e manutenção dos imóveis, também é uma vantagem dos FIIS.
E, principalmente, a liquidez. Nos fundos imobiliários, quando você precisar do dinheiro, é só vender as quotas na bolsa.
Assim você terá o dinheiro de volta disponível em apenas 2 dias úteis! Bem diferente da liquidez dos imóveis que pode chegar a ser maior que 1 ano se o investidor quiser fazer um bom negócio.
Eu diria que a única vantagem de investir em imóveis diretamente através da pessoa física, em comparação ao investimento através de FIIs, é a forma de cálculo do imposto de renda.
No caso do imóvel físico, considera-se o valor de venda menos o valor de compra acrescido dos custos de transação. Apura-se o IR sobre 15% do lucro auferido.
O problema é que não se pode descontar o valor da inflação no período. O que faz o investidor perder dinheiro se ele ficar por muito tempo com o imóvel.
Afinal, o lucro obtido na transação certamente irá gerar uma grande base de cálculo para o imposto de renda.
Investir em imóveis na planta
Com relação a cadeia de produção do mercado imobiliário, ganha mais quem está mais próximo da produção. E ganha menos quem está só na parte da comercialização.
Essa é uma questão relacionada ao risco do investimento. Quem produz imóveis assume um risco maior, e por isso é melhor remunerado dentro da cadeia produtiva.
Ao mesmo tempo, quem está na ponta, mais próximo do consumidor final, assume menos risco. Portanto, terá uma remuneração menor se comparado ao retorno auferido pelo construtor.
Produzir imóveis é uma atividade de alto risco e que demanda grande investimento de capital (dinheiro).
Por isso, normalmente, quem participa deste mercado são grandes investidores.
Como ganhar dinheiro na compra e venda de imóveis?
À medida que o imóvel caminha na cadeia de comercialização até chegar ao usuário final, o custo de produção é menor. Mas também a margem de retorno sobre o investimento é menor.
Por exemplo, alguns investidores gostam de comprar imóveis na planta para revender quando o imóvel fica pronto. Ou gostam de comprar imóveis antigos, reformar e vender após trabalhar na valorização do bem.
Outros ainda gostam de comprar imóveis em leilões de bancos ou prefeituras. Aí sim conseguem pagar um preço realmente mais baixo do que o real valor do bem no mercado e podem obter lucro através da locação ou venda daquele imóvel.
Existem vários tipos de estratégias de investimentos no mercado imobiliário. A questão é que, em qualquer investimento, o que determina o retorno do investidor é:
- A diferença entre o preço de compra e o preço de venda do bem;
- Os retornos obtidos no meio do caminho através do recebimento de aluguéis, juros ou dividendos.
Então, não importa em qual parte da cadeia o investidor está. Desde que ele consiga comprar barato e vender caro, para então conseguir maximizar o seu rendimento através da negociação daquele investimento.
Conclusão
Antes de escolher a forma de se expor ao mercado imobiliário, entenda a sua necessidade de liquidez.
Assim como a sua possibilidade de exposição ao risco desta classe de ativos em cada parte da cadeia produtiva.
Para entender onde e como se expor a ela, responda para si as seguintes perguntas:
- O quanto você conhece e tem disponibilidade de estudar sobre o mercado imobiliário?
- Você quer se tornar um construtor?
- Deseja ser um comerciante de imóveis?
- Você quer ter um bem que gera renda através de aluguel, neste caso, qual é o tipo de bem, e em qual mercado?
- Gostaria de preservar a liquidez do seu investimento ou você quer e pode possuir um bem sem liquidez?
- Quanto dinheiro você tem para investir no mercado imobiliário, e qual é parcela do seu patrimônio que você gostaria de expor a esta classe de ativos?
- Você deseja se expor ao mercado imobiliário com mais ou com menos trabalho?
- Quanto do seu tempo você irá disponibilizar para administrar os seus investimentos imobiliários?
Reflita sobre estas questões para, então, escolher o seu caminho no mercado imobiliário. Bons investimentos!
Lavínia Martins, CFP®
Fundadora e CEO da FLUXO Planejamento Financeiro
